1、地方着急卖地但镇总规控规都还没批复，规划调整也被暂停了，大家是怎么走控规评估的？

要挂牌土地，出规划条件，起码编制一个地块的控规或者图则出来，经过公示和政府批准，不然后面被信息公开和复议诉讼，材料都没有办法写。

2、科教文卫用地的容积率、建筑密度一般控制指标准多少，有参考文件吗？

按控规，结合地方建设用地指标规定，再结合编研成果。

3、各地出让地块都做地块图则吗？不做图则的，控规都做到啥深度?会有单独地块容积率，高度，退线什么指导吗？

基本都是要做图则的，而且调整是常态，没有图则连载体都没有。

只到单元。没到地块。只有几十块地的单元总建筑容量。

那就得编制地块开发细则明确每块地的指标，报有审批权的政府批准后，作为规划管理的依据

4、工规证分期办理有什么前提条件吗？ 是建设条件里面明确分期建设才能分期办理？ 还是只要申请就行？

房地产的分期管理部门是在房产主管部门，但是会同规划部门协商确认。一般是考虑同一批建筑单体后续配套使用。其他类项目一般由规划管理部门确定，特别是工业和公建类项目。部分地方分期要在立项文件里进行明确。

5、类似道路项目采用划拨供地，地规证——供地——工规证（这个是城乡规划法里要求的顺序）；还是供地-地规证-工规证？

因为考虑到建设用地规划许可证基本失去了实际意义，只要让建设单位方便就行，另外就是各地都有工改要求，有些地方在签订土地出让合同的时候就发建设用地规划许可证了，也有一些是在工规证同时发一下。

新土地法实施后确实没啥用，不过根据《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》“多证合一”里写的是“用地规划许可证”。所以保留了该证，取消了“建设用地批准书”。现在该证的主要内容都是用地批准书的，就当成是原来的“建设用地批准书”好了

6、房地产项目规划审批时一楼没有小院子，做绿化施工图时增加了小院子，小院子没有参与绿地指标计算，绿地率与报批时相比没有减少，需要走什么程序？

按图施工，拆除小院。

除了别墅类项目明确有庭院的，一般小区公共区域属于全体业主共有。

小区交付后业主自发圈院是业主和物业管理的问题。规划错的在核实时同意设庭院实际侵害了其他业主利益。

7、控规的限高弄太低了，如果土地已经出让了，有可能调得了限高吗？

控规变更，要公示，算是控规调整了。前提也是因为公共利益，参考《建设用地容积率管理办法》的相关规定。

原则上土地已经出让了，不应该变更规划条件。如确实不合适，首要保证土地价值评估的要素不变，然后做控规调整。

搞过几个工业变更规划条件的，都是局里开会讨论一下，然后发个公示。我们这儿工业一般控24米，一个是早年的土地控12米的，提到24米；一个是24米提到36米。但是前提是没有违反控规的。

其实容积率和建筑限高没有必然的联系，建筑限高更多考虑建筑组合空间、文化和地形地貌等的一些原因，当然也不能限制太低，太低了，容积率就是个摆设。

容积率和建筑限高没有必然的联系?不敢苟同

一个地块给定建筑密度，给定建筑限高，直接反推就可以知道容积率极值了。

建筑密度，容积率，高度是相辅相成的体系，如果不仔细去考虑，会闹出笑话的。

8、商业用地容积率和建筑密度设置依据是什么？

按控规，开发类项目没有意向单位，不需要编研。

控规水平不高，还是编研一下比较靠谱。

9、如果有个项目，在办理建设工程规划许可前，就建了地下室应该怎么处理？有没有什么文件依据啊。

按规划法，移交执法局。