1、工业项目建的库房和雨棚，设计图和审图机构已认定雨棚为建筑物并计算建筑面积了，规划核实时能按建筑面积核实不？

规划核实是按照工规证核实，雨棚算不算建筑面积要看在工规证阶段有没有算。

2、项目用地原已出具规划条件并且总平已审批通过并已建成，由于道路建设必须占用到该项目部分项目用地（占用部分主要为小区绿地、停车场或硬化场地等非建筑占地部分），先要提供被占用部分用地的规划条件去开展评估用作补偿，该部分的控制指标（主要是容积率）如何确定？是按原规划条件的指标么？感觉依据原规划条件指标也不是很合理？

这种情况很少见，如果因为公共利益非要占用项目用地，特别是开发类项目，那就要重新调整被占用用地的用地红线，如果调整幅度较大的，需要调整经济基数指标，按照用地范围和指标变化来评估补偿。

土地出让时每平方米价格都是依据条件评估来的，现在部分收回，依据之前的条件来评估应该没什么不妥。

3、规划核实发现建筑使用用途发生改变，该用什么法律法规来处罚？

按照规划法64条及各省规划条例中相关不得改变建筑功能的条款，当然如果不改变结构，只改变建筑使用功能的，也就责令整改，后续再改变了，再说，毕竟改变太容易了。

4、村里有一宗土地，已取得不动产权，附记中表述如下：该宗地用途商业用地(农村一二三产业融合发展用地)。集体土地，现在规划审批时只能按商业，当时挂牌时明确说好一二三产融合，且不分比例。本来说好是农产品加工，销售，加一部分民宿和餐饮。开发边界外。是不是理解为关于这个一二三产融合，政策上讲的应该是一二三产土地融合，而不是商业土地上产业融合？

鼓励和支持农村集体经济组织依法使用集体建设用地自办或以土地使用权入股、 联营等方式与其他单位和个人共同兴办企业。

一二三产融合项目应该由农业农村部门认定，有正面和负面清单。

这种是农业农村部门牵头发改和自然资源部门联合审查，通过后上报入库，入了库才可以供地。

大家可以学习一下《自然资源部国家发展改革委农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》：一、明确农村一二三产业融合发展用地范围。农村一二三产业融合发展用地是以农业农村资源为依托，拓展农业农村功能，延伸产业链条，涵盖农产品生产、加工、流通、就地消费等环节，用于农产品加工流通、农村休闲观光旅游、电子商务等混合融合的产业用地，土地用途可确定为工业用地、商业用地、物流仓储用地等。

江苏省《 关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的工作细则》：对符合国土空间规划（ 村庄规划） 的项目用地， 按规定办理农用地转用审批手续后， 可依据规划出具规划条件（ 项目整体规划条件或项目各点状地块规划条件）， 依法依规灵活确定地块面积、 组合不同用途和面积地块搭配供应。

以上2个文件的pdf放入网盘了！

意思是项目是一二三产融合，一般是12、13、123融合，土地可以根据实际情况确定为工业、物流、商业等用地，也可以是混合用地。实际审批项目时，主要依据是规划条件，适当考虑项目特殊性，向下兼容，没有问题的。

实际工作中，也可以按照项目业主给的初步方案中建筑功能，来倒给规划条件，甚至是混合用地，用途比例计算一下，这样就不会出问题了。

土地出让是风景名胜设施用地，当时开发商是想做一部分客房，规划就是不同意，规划说先按管理用房审批，后期自己做酒店没关系的，按管理用房审批了，后面做装修的时候按客房标准，住建不同意了，这个项目建好后一直没办法投入使用。

大家帮忙讨论一下这个建筑功能是按商业报审还是按一二三产业，规划审批的意思土地是商业就按商业来，但是开发商买来是做杨梅酒酿造，销售，带一点民宿餐饮。

对一二三融合项目要宽容一下，各地有政策，环评审查时，只要是入库后的项目，不审查符合规划问题，毕竟是定制，而且前面三个部门审查过了，就不再对照审查土地性质和三线一单。

一二三产业融合只是说服务于农村产业发展，具有兼顾性，需要为三农服务的，不能是城镇发展用地，但是需要有个主导的用地性质，用地性质文件规定很明确，就是商业、工业、仓储。因为村庄规划是详细规划，有些兼容可以参照各地的详细规划文件执行。

多规合一的规划很好，但是面临很多的问题需破解，摸着石头过河，永远在路上，如：不管是城镇开发边界，还是村庄建设边界，这个线不能是死的，必须是动态的，控制个用地规模就行了，线是死的不行，线是死的不变，就只有约束了，没有发展了，这不是科学发展观。线是可以变的，占补总量平衡就行了。