1、没有在城市规划区范围内的项目，用的是国有建设用地，所在地区既没有控规也未编制村庄规划，怎么出具规划条件，有没有好的建议？最好有政策依据。

现在管控的特别严格了，一定要是开发边界以内或者是村庄规划范围内，一定要详规覆盖，没有覆盖的就赶紧去编制，村庄规划比较快，开发边界以内就以街区-地块来编制也不会很慢，考虑上公示时间，可以结合方案和施工图审查同步进行，也不会浪费时间。一定要树立依法依规的思维。

中山市相关政策文件：

在城市规划区范围内尚未编制控制性详细规划或村庄规划的地块，因国家、省或者市重点建设项目以及道路、管线等其他线性市政工程项目需要使用士地的，或已有控制性详细规划或村庄规划但技术经济指标不完整的地块，由镇区政府或市土地储备中心先行编制规划条件论证报告，并持相关材料向市自然资源局提出申请，市自然资源局根据城市总体规划、国土空间规划、分区规划、镇总体规划、各类专项规划、城市设计要求、技术规范等结合规划条件论证报告提出规划设计条件，按程序报市国土空间规划委员会审议确定并经市政府批准后，再由镇区政府或市土地储备中心申请出具规划条件。

雄安新区相关政策文件：

在已批准控制性详细规划范围外的能源、交通、水利、矿山等基础设施和军事等特殊设施项目，按照《河北雄安新区建设项目选址(规划条件)论证管理办法》，由自然资源主管部门在用地预审与选址环节，会同规划研究中心进行选址论证、出具规划条件。规划设计单位原则上应在10个工作日内提交选址论证报告，规划研究中心原则上应在5个工作日内完成对选址论证和规划条件的技术审查。重大建设项目可要求规划设计单位提交多个选址方案进行比选，确定选址后再提出规划条件。根据建设项目的不同类型，规划条件应符合规划、土地、交通、市政、园林、水利、建设等方面的要求。

很多省份都有单独选址的做法，当然更多的是在开发边界外的单独选址，不同的是单独选址部分省份还是需要详规覆盖。现在流行的是郊野单元编制，还是算详规覆盖。

划定了城镇开发边界，那在这个市国土空间规划有个大概的规划指引，应该考虑在今后的总规中纳入，可以先编地块详细规划，不突破建设用地规模。

2、现在有一个已经建了好多年的商业用地，当时也是按照商业用地出让的，后期将地下停车场作为了超市，目前说是需要变更用途，这种情况咋弄？

停车场原来应该不计容，改为超市就要算容积率，涉及提高地块容积率，要提高容积率，但是不符合提高容积率的几种情形，所以不能批准，而且减少停车位，不能满足配套，会出现很多问题，消防也是问题。

3、房地产开发项目、已经核验完毕，2022年不动产证分户完毕，现在建设单位提出申请，想把当初一楼（审批为车库）改成住宅，可行吗？

开发类项目规划核实以后，整个流程就结束了，不可能再去改规划许可，如果当地有住改商的管理办法，可以参考一下。一般都是不允许，涉及到住宅日照标准，停车位减少，住宅规范是否满足等问题。

住改商都没有实现，非改住应该是不允许的，不然乱套了。

4、一乡镇企业，早年核发了集体土地证，工业用地，不是国有建设用地。现在已规划城镇开发边界内，还是工业用地。目前报技改，规划方案调整和工程证。是否可以审批。

可以，仍然符合规划，国有土地和集体土地一样的。

5、新能源汽车电池属于化工行业吗？是三类工业吗？

两个方面，属于什么行业由发改部门在立项中明确，按照国民经济行业分类标准，是几类工业用地是按照环保排放标准，具体是按照控规详规确定。

倒是有个问题，现在是按照用地用海分类指南了，虽然也是有一二三类工业用地之分，但是排放标准是原来《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确的，是不是部里应该再明确一下。

6、特殊用地（bd）的土地上建设的商业，该土地用地性质还未调整，但是权属已经给了央企。现在申请外立面改造，可以出手续吗？比如给个规划意见？

实事求是，依法办理，还是要办理工规证，等到时机成熟了，再调整用地性质吧。

特殊项目，按照当地土办法，管控一下效果图，按照修缮模式进行备案。

7、地下室比批准的规划方案少了900多个平方，规划核实时需要核实地下室功能布局变化吗?还是只控不超指标就行?

主要是地下停车、人防及设施空间是否满足，如果处罚一下，完善手续，再进行规划核实，不建议直接核实，存在巨大风险。

8、村集体有个项目2023年办理了用地预审，一个ABCD四个地块，每个地块建设一个场馆，后办理了集体农用地转集体建设用地手续。现在业主与集体成立了合资公司，想把A地块供给村集体，BCD地块一起供给合资公司，可以直接分开供吗？土地已经批回来了，还需要重新分别对两个范围出具用地预审吗？

集体建设用地不需要核发预审与选址意见书，批回来了，就直接发乡村建设规划许可证了。

集体建设用地某些情况下必须用地预审，不是发用地预审与选址意见书，两个不同的概念。

9、一个房地产项目，规划验收完了，现在想新建一个配电房，这种情况能允许调整规划总平面图吗？算扩建吗？规划程序要怎么走？

看下有没有超过出让时的容积率和建筑密度等指标，按正常报建程序。

有没有完成首次登记？是否已经办理了个人的不动产权证。严格意义上来说，如果已经首次登记，土地权属归全体业主共有。

已经办理了不动产证，就不能随便批准了，土地归全体业主。理论上要征求全体业主意见，实际执行时可以做好公示后再审批。

这种情况不应该会出现，方案阶段，供电部门要参与，规划审查也不可能看到没有足够配电房就批准。而且现在供电技术升级以后，配电房都可以改为小型机柜了。

10、各地详规编制的最小层级是街区还是地块？可以单独做一个地块的详规编制么？

参考宿迁市《详细规划单元和街区划分导则（试行）》。

地块太小了，还是街区比较合理。