一、土地用途管制制度

依据法条：

《土地法》第4条，12条。

第四条 国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

实务说明：

1、国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

2、必须明确土地用途一经确定，除依法经有关行政主管部门批准以外，一般不得改变。《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

3、必须明确依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续；但涉及农用地转为建设用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

《城乡规划法》

第七条　经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。

第九条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。

第十七条　城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

 

《城市规划强制性内容暂行规定》

第六条　城市总体规划的强制性内容包括：

（二）城市建设用地。包括：规划期限内城市建设用地的发展规模、发展方向，根据建设用地评价确定的土地使用限制性规定；城市各类园林和绿地的具体布局。

第七条　城市详细规划的强制性内容包括：

（一）规划地段各个地块的土地主要用途；

第八条　城乡规划行政主管部门提供规划设计条件，审查建设项目，不得违背城市规划强制性内容。

 

二、土地用途的变更

依据法条：

《物权法》第140条

第一百四十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

《土地法》第56条

第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有 关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《房地产管理法》第17条

第十七条
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条

《土地使用权司法解释》第6条

第六条　受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

实务说明：

1、 必须明确我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定不可随意变更。只有在特定情形下，即经出让方和规划行政主管部门同意以及土地利用总体规划、城 市规划和年度建设用地计划变化导致土地用途变化的。如符合以上条件之一即可申请变更土地用途，经有关部门同意后签订变更协议或重新签订出让合同。

2、 根据《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，出让方可请求解除合同。此解除权只赋予出让方，受让方不享 有。合同一经解除，出让方应返还土地使用权出让金，并视实际情况支付土地使用者开发建设费用。而土地使用者须承担违约赔偿责任。

 

细节问题：

1、改变用地性质的类型

A已经出让或是划拨出去的土地，按原规划用途已经城市造成很多不良影响，然后要按新城市规划成果来实施，要求调整土地用途的。

B未出让划拨的，按当下规划成果实施，不合理的。

 

2、必须要遵守的关键

A按当前的控规来划分地块，出具规划条件

B如果当前控规不合理的，要依法按程序来调整总规及控规，然后再按a来实施。

3、是否需要收回后招拍挂

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

4.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

程序问题：

业主想国土部门提出书面申请-国土部门向规划局发征询函--规划局审查后复函并出具红线及规划条件-重新签订合同或改签合同（如收回后再招拍挂的除外）--业主凭新合同办理建设用地规划许可证--变更土地证-报建程序。

规划管理部门工作的重点：

审核国土管理部门发来的函件需求是否符合总规控规，然后按规划划定红线，出具规划条件。