关于不动产统一登记中房地登记用途不一致历史遗留问题处理办法

 

第一条  为规范不动产统一登记工作，妥善解决不动产统一登记中历史遗留房地用途记载不一致的相关问题，依据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《江苏省不动产登记条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  南京市国有建设用地范围内，不动产权利人已经取得房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证书，原证载的房屋用途和土地用途不一致、不对应，申请统一登记的，适用本办法。

第三条  不动产统一登记应遵循尊重历史、稳定连续、不申请不变更的原则。

第四条  权利人申请不动产统一登记时，除土地用途不符合划拨用地目录或有特别约定外，不动产登记机构应当按照已登记的房屋用途、土地用途、土地权利性质、土地使用期限分别转载进行登记。

第五条  权利人、利害关系人对已登记的房屋用途、土地用途提出异议，认为用途登记错误的，应提供证明登记簿记载事项有错误的证据材料到不动产登记窗口申请更正登记。

第六条  申请更正登记的房屋和土地登记用途均应符合规划许可的用途规定：整宗登记的土地用途按供地文件对应的土地分类用途（《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）对应的二级类）登记；区分所有权登记的土地用途按确认后房屋用途所对应的土地分类用途登记（房屋有多种用途的，对应的土地用途均填写）；房屋用途按建设工程规划许可证及所附核准图件确定的用途登记。

土地性质为出让土地时，土地出让年限以出让合同约定为准，出让合同约定年限超出法定最高年限的，更正登记的土地使用年限按法定最高年限登记，同时在备注栏中注明：到ＸＸＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日（法定截止时间）后，依出让合同续期ＸＸ年（出让合同约定年限与法定最高年限之差）。

第七条  建设工程规划许可证及其所附核准图件没有明确房屋用途，或因年代久远无法查证、获取建设工程规划许可证及其所附核准图件的，可根据供地文件、房屋历史登记情况、空间布局特征以及周边类似房屋登记等情况报不动产登记专题办公会综合研究确定。

第八条  本办法自2020年3月1日起实施。实施前发布的相关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

《关于不动产统一登记中房地登记用途不一致历史遗留问题处理办法》政策解读

一、文件出台背景

为落实“放管服”改革要求，解决长期以来房、地分开登记导致的房屋、土地登记用途不一致、不对应的历史遗留问题，减少由此产生的纠纷、投诉以及行政诉讼，进一步推动我市不动产登记工作的深入持续、高质量发展，制定该办法。

二、文件依据

主要依据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《江苏省不动产登记条例》等法律法规，同时还结合我市实际，学习借鉴了省外城市不动产统一登记以来的做法和经验。

1．《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

2．《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”

3．《江苏省不动产登记条例》第七条规定：“不动产登记应当依当事人的申请进行，但国家另有规定的除外。”

4．《江苏省不动产登记条例》第八十五条规定：“不动产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记，并按国家规定提交申请材料。”

三、适用范围

南京市国有建设用地范围内，不动产权利人已经取得房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证书，原证载的房屋用途和土地用途不一致、不对应，申请统一登记的，适用本办法。

四、主要内容解读

1．基本原则：确定了“尊重历史、稳定连续、不申请不变更”的主要原则。其中“不申请不变更”，主要是指不经当事人申请，不改变原登记内容（登记簿记载错误除外）。

2．直接转载规则：文件规定了对已登记的房屋用途、土地用途、土地权利性质、土地使用期限，登记机构直接转载登记，不强制要求“两证”一致。对划拨土地等法律法规规定需先行完善用地手续的，按相关法律法规规定执行。

3．更正申请及更正登记的用途、年限确认规则：文件规定了当事人对已登记的房屋、土地用途等提出异议，认为登记的事项有误，需提交相应的材料申请更正登记。并明确了在办理用途的更正登记时，认定房、地用途以及土地使用年限的基本原则，及记载方法。

4．特殊情形处理规则：文件规定了对于规划许可证或规划核准图标注缺失或查询不到规划核准资料的，疑难复杂问题，将依据市规划资源局《不动产登记专题办公会规则》（宁规划资源〔2019〕641号）要求办理。

五、实施时间

该办法自2020年3月1日起施行。实施前发布的相关规定与本办法不一致的，按本办法执行。