重视租赁土地建房引起的产权问题

作者  金绍达        载于《中国房地产》 2002年02期

     近几年来，随着土地有偿使用制度的推行，除了常见的国有土地使用权出让、转让以外，还出现了土地使用权的租赁。由于我国实行房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，对于在租赁土地上所建的房屋应如何界定其产权，就成了一个值得研究的问题。

土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题，罗马法就有“地上物属于土地”这一原则，这一原则虽然解决了土地和房屋权属分离的问题，但与此同时，这一原则使租用他人土地建房者的利益受到很大损害。因而，在以后，法务官开始承认在租用土地上所建房屋者可以获得几乎与房屋所有权人相同的权利，成为罗马法上的地上权。而后，这一观念为德国、瑞士等国的民法所采用。

仅赋予地上权以合法地位，尚无法全部解决建房者的合法权益问题。因为房屋是不动产，具有价值量大和使用期长的特点。而土地所有者利用其土地的优势，可以把一些不利于建房者的条款强加于建房者。德国为了保护地上权人的权益，于1919年制定了地上权条例，其中规定，地上权的设定不得附有解除条件或类似条款；在地上权约定年限届满时，地上权人除了有优先更新的权利外，在收回土地时，土地所有权人对地上物负有补偿的责任。该条例还规定了地上权可以作为让渡和抵押的标的。地上权不同于土地租赁，就是因为这种关系是长期和稳定的，相比较而言，地上权才能使建在他人土地上的房屋权益得到稳定。

土地使用权在本质上属于地上权，传统的地上权是指在他人所有的土地上进行建筑和经营竹木的权利，我国物权法草案建议稿将经营竹木的权利予以剔除，并将之改称为基地使用权，这一做法更为合理，也更接近于国际惯行的规定。

在我国，城市的土地属于国有，国家作为土地所有者不会把不利于建房者的条款强加于建房者（但出租土地者并不都是国家），尽管如此，我国房地产管理法还规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当..申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。可见，包括我国在内的各国的民事立法都充分地考虑了房屋所有权的长期性和稳定性。

我国土地管理法实施条例规定：国有土地有偿使用的方式包括了国有土地租赁。然而，一方面，土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念，犹如房屋的租赁，承租人因租赁而取得房屋的使用权，这种方式也是房屋的有偿使用方式，但是，承租人因租赁而取得的房屋使用权不属于物权而属于债权，不需要进行公示，即不存在进行权属登记的问题。另一方面，土地行政管理部门也不将因租赁而取得的使用土地的权利视为土地使用权，国家土地管理局在1995年重新印发的《土地登记规则》规定：“本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利”。

由此可见，在现行立法中，土地的承租权不等同于土地使用权（按照物权法定的原则，我国的法律至今未将土地租赁权确定为物权，将土地租赁权称为房地产他项权利是很牵强的）。房屋所有权作为完全的物权，具有使用期长的特征，如果作为房屋载体的土地，其使用情况处于一种不确定状态，则其权益得不到应有的保护。

因此，在我国的法律对租赁土地问题作出合理的规定以前，除了临时用地外，不应随意出租土地用于建房。对于以往已在承租土地所建的房屋，登记机关不宜予以登记。否则，既与房地产管理法的原则规定相悖，也无法保护房屋所有权人的合法权益，并会造成社会经济秩序的混乱。