1、农业局牵头的农村地下管网项目办理施工许可前需要规划许可手续，这个规划许可怎么办呢？

这个案例的亮点在于在村庄规划内，或者是无规划覆盖，而且是农用地，对规划管理都是敏感的。

地下管网，不占用地，立项按照农业局走，符合村庄规划，办理乡村规划许可。

地方有规划豁免政策最好，可以不办理规划许可。

不符合村庄规划的，做单独选址，然后再办理相关手续

普遍的存在，这种管线管道工程，因为无法取得土地，也无法提供不使用土地的证明，所以只办理选址，确定线型，然后后续不办理规划用地证和工规证。

2、城市开发边界内的村集体建设用地，但是已经城规覆盖，做不了乡村规划了 这些地有些已调整为公园绿地有些调整为住宅用地的情况下， 是否可以进行村民宅基地审批？

有两个关键点。第一个是城规覆盖，但土地性质如果仍然是集体土地性质；第二个是城规覆盖后有部分住宅用地，这部分集体土地性质的住宅用地究竟怎么利用，谁来利用？如果长时间没有按控规实施 不征收不拆迁，那这些村集体建设用地，相当于闲置了。

原则就是依控规详规进行规划许可，至于土地如何取得是另外的问题。

3、出让用地的规划条件有有效年限吗?

老问题了，没有出让之前规划条件有效期一年，出让以后规划条件不存在过期失效问题，长期有效和土地出让合同一样的。如果规划条件和当前控规不一致的，可以调整规划条件，但是不能说规划条件过期失效。

4、住宅小区地下车库分割办理工规证可以吗，房地产开发企业要求分期开发？

不建议，配套车位是强制性要求，交付房屋时应该同步交付使用。不然后期开发商不建了，矛盾又集中在你审批这里了。参考下《南京市建筑工程规划核实管理规定》分期核实的建设工程，配套建设的基础设施、公共服务设施应当在主体建筑工程的首期核实。就是为了防止开发商不建设配套设施。

5、有个工业项目2016年规划条件通知书出具的容积率≦0.5，建筑密度≦25%，绿地率≧20%；现在控规容积率≧0.5，建筑密度≧30%，绿地率≦20%，建设单位申请扩建生产车间，直接按现在控规给的指标审方案，可以吗？

《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令第61号）“第二十四条　鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。”

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”。

工业用地超容建设，不用补充缴纳土地出让金。

但是规划条件建议重新上会出具，不然没办法进行规划条件核实确认书。

符合消防，质量，控规前提下都是大力支持新建，扩建的，容积率都是下限，建筑密度也是下限，满足安全的前提下，建的越多越好；工业项目一般支持增建产业用房，要符合主导产业，并且经营状况良好

《工业项目建设用地控制指标》（自然资发[2023]72号），中明确工业用地建筑系数只有下限值没有上限，但是必须满足消防等规划布局要求。

所以建议结合企业需要根据制造行业分类和控规提出条件。

按新控规重新出具条件和补充出让合同，全部闭环；

6、建设多层厂房，在规划方案审查时都需要注意哪些问题啊？

主要还是对照规划条件上的指标、非生产性比例、相邻关系、安全间距、建筑外观、临路景观、消防、配套设施、停车位等等。

7、混合型建筑，底层是裙房商场，上面是住宅，类似于塔型的建筑，这种建筑形式现在按照建筑区设计标准里面的指标执行不下去，各位现在有什么好办法么？

青海西宁，也是不允许居住建筑配建底商了，只能独立建设。

各地基本都不鼓励下商上宅的项目，居住环境不好，上下管理难，纠纷矛盾很多，很多地方单独的沿街商业都少了很多，鼓励做集中的小商业综合体，便于管理，建筑形态好控制，也方便业态升级。

8、有个度假住宅项目，一共规划有三期，于2014年取得规划局关于全三期方案设计审查意见函，批复的方案大概50%地上车位、50%地下车位，地下车库位于项目二期，但按当时当地的停车位规划，住宅停车位须都是地下停车。同年取得一期、三期土地并办理一、三期的用地规划许可证，并按照前述方案设计审查意见函的方案取得了第一期的工程规划许可。此后因为公司资金问题，一直未取得第二期土地，且估计也不再有取得第二期土地的打算。现该公司向我局申请第三期的工程规划许可，第三期方案还是全做的地上停车，于去年出的新停车位规范允许度假地产全修建地上停车位，但该项目按照方案批复以及办理用地规划许可时的停车位规范并不合规，且未取得第二期土地的情况下，按该单位保送的第三期方案和已修建的第一期方案，全部为地上车位，未修建地下停车库。请问各位这种情况应该如何处理？第三期方案该如何审批？

这类项目一般都是历史遗留问题了，主要还是规划条件和大范围设计方案的无法执行到位，也常会涉及到部分冲突规范。部分土地无法取得是起因。关键在于明知无法取得部分用地，应该要保证符合每个地块的规划条件，而不是强调前面批准的大范围设计方案。当然还要从后期业主的实际需求去考虑方案的调整。

有些地方三个地块用一个规划条件，这个才糟糕吧，见过bj和河北都有这样的做法，看着都头疼。

现在烂尾项目那么多，部分烂尾导致的矛盾估计会很多，像这样的规划管理就很成问题。

9、请问详细规划包含哪些规划？

国土空间规划体系内就是详规和村庄规划，没有修规了，以后方案就是建设工程设计方案吧。

10、绿地里的构建筑物（如亭子）计算建筑密度和建筑面积指标吗？

是建筑物算，构筑物不算，没封闭景观用途一般都算构筑物。

亭子应该算建筑物，可以有人在内部活动。

这个确实是个问题，之前南京有案例，对豁免的景观亭子，不许可，不算指标，引起诉讼，不过后来没有下文了。

大家可以继续讨论！