1、某房地产开发项目，超建一层，处没收等值财产并处造价10%的罚款。超建后依然符合规划条件。超建这一层是处罚后现状保留，还可以核实办理不动产登记。你们怎么看？

答

按照前几天规划许可变更的规定，开建后，再变更方案，加建一层的做法是不被允许的，那么通过违建加建，事后处罚完善手续，还是划算的，你难道还让开发商拆掉这一层么？

本质上的问题是，不符合建设工程规划许可证，但符合规划条件的建筑，处罚后可不可完善手续。

应该拆除，而且要考虑加一层，下面基础和结构可能都会有问题，从这个角度去拆除，没有问题。

2、一工业厂房，原批准立面是贴砖，施工的时候擅自改做涂料，已经处罚，能否直接办理规划条件核实？

答

房地产项目从严把关，改换立面要求需要对照规划许可时候的施工图上标注

工业项目处罚了，营商环境怎么搞？一般对工业项目要求比较低，很少处罚，以整改为主。而且对工业建筑要求立面颜色要求太高意义不大，主要不是和周边太不协调，就可以放过，可以直接认可，通过核实。

主流观点有两种，一种是直接核实，另一种是变更后再核实，为了工业项目一切从简从宽。

这种小问题，我们工业项目都是过的，工业厂房立面有几个是贴砖的，本来就是设计不合理。

先判定对城市整体景观风貌有无造成明显影响（呈局会议讨论），没有的话工业项目对违法行为处罚后公示，无异议办理规划核实；房地产预售项目应要求整改。

3、农村道路也都要用建设用地么？

不占用永久基本农田的前提下，8米以下农村道路、农牧渔业种养殖用地、乡村产业项目配套设施（不占用耕地不固化地面小于200平方米）、自驾车营地使用未利用地、光伏风力发电使用未利用地等5种情形，可按原地类或农用地管理，不需办理建设用地报批。

4、一个刚交房的房地产项目，业主上访说交通组织不合理，要加开机动车出入口，把地下车库打开直接接上城市道路，这种情况怎么处理？

答

答复业主，项目已经相关部门联审，符合交通管理要求，你的建议从技术角度不可行，可以具体说一下是哪些原因，比如安全和交通组织。

5、物流仓储用地里面的铁路线和硬化路面，需要办理规划许可证嘛？

答

如果有申请，作为道路工程和构筑物可以办理，不过一般情况下，没有申请，没有办理。

6、现在加油站罩棚算建筑面积是只算柱围合面积了吗

答

3．0．22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积

7、小区内变压器的布点审查这个是哪个部门或者哪个环节的职责啊

答

供电公司，在规划设计方案审查的时候征求供电公司意见，要求建设单位和他们做好详细沟通，后面的施工很多也是供电公司的下属公司。

8、幼儿园设计方案审查有哪些应该注意的地方

答

基本要求三点，一个生均面积，一个日照要求，一个交通流线安全性。

一般要求教育局组织经验丰富的幼儿园老师参与设计和审查，幼儿园的易用性实用性真的很重要，所谓的什么规范，保证消防安装就好了。

9、一家公司拿了相邻的两块地，已经统一规划。办理工程证前，必须要合宗吗？不合宗，能不能直接发一个工程证？

答

可以统一规划分期实施，如果他们两个地块分两期建的话，可以办理两本工程规划许可证，如果不分期建设，那就直接办理一本工规证就行了。

土地就算他最后各成一本证，只要我们在办理工规证前有土地来源就行，如果工程证之前分期办理了两本，最后是不用再合在一起的。

办理工程证两个主要的材料，一个是审批的规划设计方案，一个就是土地来源，在批复的方案里指标若有分期，土地也是分批拿地的话，就可以分期办理。

如果两块地期限不一致，工程同时占了俩块地，其中一块地到期了，而另一块地还没到期，土地使用权人没有申请土地续期，或者因规划调整无法续期，该怎么办？不需要考虑。

合同约定两块地要统一规划，公建配套共享。两地块是同一家公司。但两地块抵押给了两家不同银行，一旦这个阶段合宗，涉及标的物变化。

我们觉得在这种情况下，为更好回应土地合同，发一个工程证是不是更好一些。

按照各个地块范围发两个工程证。在总图批复意见里注明两地块统一规划，公建配套共享。附图的总图和方案是一套

可以的，前几期问答里都讨论过一宗集体土地一宗国有土地的跨宗建设，只要是同一个建设单位，没有障碍。

10、在3层楼上可以加盖临时工程吗？建设方想省钱，盖永久的还得找以前设计院变更结构，他们想找当地一家小设计院，省钱

答

不管临时还是永久的，都要一样材料，没啥大区别，除了两年后恢复让他们自己选择去吧

肯定要保证建筑安全，还是要正规设计，需要出施工图。

建议学习一下很多年前苏州临时建设的相关规定，很有借鉴意义。

11、市政道路需要办理不用产权证么？

答

和构筑物一样，可以记载在证上，具体看你们当地不动产登记中心的思想解放程度了。

12、规划部门已经审批通过并核发工程规划许可的工业厂房，图纸标明为戊类，现在企业想调整为丁类，设计单位和审图单位都认定原戊类厂房各项设计标准都符合丁类要求，认为可以修改规划图纸，请问这种情况可以变更吗，变的话咋办理手续？

答

规划不应该管理建筑物防火类型，建筑防火距离也确实与建筑空间密不可分。建议能否出情况说明，面积不变考虑纳入工程许可豁免。

厂房类型涉及安全防护距离，更严重点还涉及具体位置。但戊类是覆盖丁类的，从规划来说，强势点可以都不管，只是后面单位喜欢让规划从源头改。但有个问题要注意，是不是改了产业类型，土地出让合同一般会把具体类型写出来。

就像批个二类加油站，企业实际按三类建的，油罐容量也是三类，难道还要重新办规划手续。

规划审批建筑物的布局、位置、用途、面积、间距等，是否符合消防标准、规范是施工图审查的内容。戊类/丁类在规划上的消防间距是一样的，内容不需要修改。

之前有过讨论和案例，不需要。