开发商不能按期交付公共配套设施的法律责任



作者:李乾应

案 例一：某房地产发展有限公司允诺提供小区免费班车，却在业主入住几年后“嘎啦”叫停。胡先生等五位业主认为，免费班车的广告对他们购买该小区房产产生了重 大影响，故诉至法院要求继续履行提供免费班车的约定。法院在确认继续提供免费班车已无必要的情况下，作出房地产公司赔偿胡先生等五位业主损失计2万余元的判决。

案例二：2006年8月份，当购买了某花园的100多 位业主兴致勃勃参观他们即将入伙的某花园时，蓦然发现：原先小区规划中幼儿园还是一片烂地，眼看离入伙时间不到一个月了，开发商无论如何都不可能将幼儿园 建好的。经与开发商多次沟通，开发商始终未有明确答复，众业主因小区建设中的种种问题长期不能得到解决而引起的积怨终于爆发：有37名业主委托律师要向开发商讨个说法。

 

公共配套设施是城市建设规划或开发项目建设规划的要求

 

配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。

四川致高律师事务所李乾应律师认为，配套设施分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。“不能有偿转让的公共配套设施”包括水塔、锅炉房、游泳池、公厕、自行车棚、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施等：“可有偿转让的公共配套设施”有 开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行等，也包括非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；还包括开发项目外为居民服务的供水、供电、供暖、供 气的增容增压、交通道路等。对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本作为了开发的产品处理；对不能有偿转让的，竣工后，其实际成本按照一定标准分配计入 了房屋等开发项目成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。可是因房开企业的特殊性，开发的开时间较长或开发企业在开发进度不同步，有时先建房屋，后建配套设施。这样，就会出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而配套设施等尚未完工的情况。这种情况下，如果是可转让的， 开发商应该按照合同约定按期交付。对不可转让的，已计入已具备使用条件或已出售的房屋应负担的配套设施费，应按期、按质即按商品房买卖合同的约定交付使 用。

四 川致高律师事务所的林方平律师认为，公共配套设施的产权归广大业主共有，根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》、国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设 施收费及管理的意见》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共 配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。

 

迟延交付公共配套设施应该承担相应的违约责任和行政责任

 

四川致高律师事务所李乾应律师认为，开发商应当严格按照法律、法规的规定和相关合同的约定，按期建设房地产的各个项目、设施，迟延交付配套设施也应承担相应的违约责任，同时，有可能违反相应行政法规，应承担相应的行政责任。

一、迟延交付公共配套设施，是违反法律法规规定的行为

开发商开发建设商品房，小区的公共配套设施应与住宅建设项目同时交付。房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同的规定建设市政公益配套设施， 并按规划和合同约定完成住宅区相关配套设施的建设，按期交付使用。违反本条例第十九条规定的，由主管部门责令其限期交付使用，并处市政配套公益设施项目投资总额的百分之五以上百分之十以下罚款；在规定期限内不交付使用的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

二、迟延交付公共配套设施是违反合同约定的行为

卖方在合同中承诺所售房地产交付使用时同时交付公共配套设施的，该项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也应一并建成并交付使用，否则买方可 以拒绝收楼。以上约定不仅是政府主管部门具有法律约束力的要求，同时也是开发商给全体业主的郑重承诺，若开发商不能按期交付公共配套设施，属严重违约行 为。

三、迟延交付公共配套设施，业主有权拒绝收楼

公共配套设施是政府规划内除主体工程以外的市政工程和附属建筑物，新的标准合同之所以赋予业主拒绝收楼的权利，就是促使开发商按期建设公共配套设施给业主，业主拒绝收楼，是法律赋予其应有的权利，是平等、公正合同基本原则的体现。

四、迟延交付公共配套导致业主拒绝收楼，业主有权获得赔偿

当 事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符和合同约定的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿。当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于 另一方因此所遭受的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；可以在合同中约定违反合同而产生的损失赔偿的计算方 法。 同时，迟延交付公共配套设施，若导致业主依约拒绝收楼，与主体工程未获《竣工验收备案证明》的法律后果是完全一致的，必将导致业主因不能及时入住而发生经济损失，开发商应当比照买卖合同的约定向业主计付违约金。