问题1：建筑方案审查流程？

回复1：一、报审规划建筑方案应提交的资料（一）规划建筑方案审查申请表；（二）土地出让合同、土地权属证明（原已取得建设用地的）、规划技术指标图（经营性用地提供）、规划设计条件通知书（划拨土地提供）；（三）立项文件；（四）相应资质的设计单位编制的含方案说明书、效果图、总平面图、建筑方案图、日照分析成果等的设计方案文本（需同时加盖建设单位公章和规划设计单位出图专章）3份及电子文件1份；二、方案总平图设计要求⑴标注用地内四线，同时应根据项目选址意见书（规划条件）附图明确征地红线、用地红线、建筑后退控制线等；　  ⑵标注地块周边50-100米范围内相邻用地的规划用地性质、相邻道路名称和宽度，以及500米范围内的市政项目（可用不同比例总图表示）；　  ⑶核实并正确标识场地标高，标注地块内及周边现状建筑（包括已建建筑及未建但方案已通过审批的建筑）的建筑轮廓、层次、高度、相对标高等信息；　　⑷标注拟建建筑的高度、建筑的外包尺寸；　　⑹标注拟建建筑退让用地红线和道路红线的最小位置距离、拟建建筑之间及拟建建筑与地块外现状及方案已批建筑之间的间距。建议标注的同时附上间距、退让的计算公式或依据（可另行出图）；　　⑺标注地下室轮廓线，必须与平面图保持一致，并标注退让用地红线、道路红线及现状建筑等的最小位置距离；　  ⑻底层设置架空层或者配套公建的，应当在总图相应位置标明；　　⑼明确标识绿化、道路、场地等用地范围；　  ⑽列表标识每幢建筑内容、标识不同性质建筑面积及所在幢别、标识各类户型面积、套型比例、面积比例等信息；⑾列表说明规划技术指标；⑿其他要求。三、审查建设项目规划建筑方案的程序1、申请：建设单位和个人持申请材料向区规划分局相关组团规划所或局规划管理科提出申请；2、受理、初审：由组团规划所或规划管理科对建设单位提交的成果按规定要求进行符合性初审，对不符合要求的，不予受理，并向建设单位提出修改意见；3、会审：对初审符合要求的建设项目方案正式受理后，提交局规划管理会议审查，并提出审查意见，需专家咨询的建设项目，组织专家进行咨询审查（会同环保、林水、交警、人防、消防等部门），并提出方案审查意见；对于属我区重要建设项目范围内的项目需提交区重要建设项目审查小组会议审查，并出具审查意见；4、公示：将拟审定的规划建筑方案按规定向社会进行公示（征求社会及周边利害关系人的意见）。 5、方案批复：对修改完善后的规划设计成果进行审定，发放《建设项目设计方案批复》，同时对规划建筑设计方案成果盖章后存档。注：设计方案成果含设计方案文本、电子文件、交评及日照分析成果。四、规划建筑方案审查审批时间要求（一）需报区重要项目审查小组会议审查的项目在收到报审的规划建筑方案材料后，规划所或规划管理科应在两个工作日内对方案进行初审，对不符合方案编制要求、规划技术条件及规划管理技术规定的，不予受理，并向申报单位提出书面修改意见。符合审查条件的，由规划管理科汇总初审意见，在四个工作日内（含前面两个工作日）组织召开规划管理例会对方案进行内部会审，并在一个工作日内出具规划分局方案审查意见。业主在方案第一轮修改达到要求后，在三个工作日内组织召开专家咨询及部门会审。业主在根据专家及部门意见修改后提交区重要项目审查小组审查。我局应在区政府下发审查会议纪要三个工作日内出具重要建设项目方案审查意见。业主在方案修改完善并经十天公示后，应在两个工作日完成方案批复。（重大建设项目范围按区委办（2010）63号文件执行）（二）无需报区重要项目审查小组会议审查的项目业主在方案第一轮修改达到要求后，在三个工作日内组织召开专家咨询及部门会审，并在五个工作日内出具专家咨询及部门会审纪要。业主在方案修改完善并经十天公示后，应在两个工作日完成方案批复。（三）工业项目工业项目一般无需单独编制设计方案。（但属区委办（2010）63号文件规定范围内的项目或特殊项目除外）

 

问题2：防规划的相关内容，有没有要求要落实到控规中？人防规划涉密的吧?

回复1：人防保密。

回复2：人防规划是一个专项规划，由人防部门编制，市政府审批。

补充提问: 因为地块实施是以控规，若控规不落实，那可能无法实施。但落实，是否涉及人防规划涉密的问题？怎么结合？实施结合？还是规划结合？

回复3: 按照控规画定的范围，建筑的布置，还有地下室的范围，交由人防公司来做地下室，好多居住区下面的地下室是带有人防功能的。

回复4:按面积匹配，但是大部分小区为了停车修建的地下停车场的面积都远远大于人防要求的面积，只要人防部分的建设要求满足人防的规范就行了。

回复5: 具体项目办理工规证前需要先行报批人防方案，由人防办明确是免建、同步建设或缴纳易地建设费。

追问：如果达不到人防标准，罚款的吗？

回复：不叫罚款  叫配套费。

 

问题3：容积率调整后，已函告国土，是否可直接办理工规证？有具体规定吗？

回复1：不可以。要等建设单位到国土部门取得土地出让合同的补充合同或者重新办理的新合同。

追问：还需要重新办理用地规划证吗？

回复：只是变了指标，用地范围没变，不需要。如果需要的话土地部门会过来申请的。

回复2：一些地方按巡视组要求整改，调整规划设计条件的项目，没有与国土部门签订土地出让合同补充协议的，一律停办规划审批手续。

回复3：不申请你就不办。

 

问题4：:人防工程可不可以与地下排水工程结合？

回复1：人防一般是与停车库结合，由人防办进行技术审查。

补充问题：可不可以与排水工程给合，挖大水渠，象东京那样的大型的，象皇宫一样的，然后又与人防结合，节省开支？

回复：说的是具体项目。城市的当然可以做得很大，问题在管理体系上不好解决。

 

问题5：: 是先发完用地红线图才能进行用地预审吗？

回复：划拨用地：选址意见书附选址范围图、用地规划许可证附用地红线图同时出具规划条件。建设单位取得上述审批文件后到国土部门办手续。出让用地：土储中心划定收储范围、申请规条，在一般农户建房发什么证规划局取得规条后按程序完成土地交易，签定土地出让合同，建设单位持合同到规划局办理用地规划许可证，持该证到国土办理土地证，再持合同、土地证到规划局办理工规证。用地预审是土地部门的业务。

 

问题6：一般农户建房发什么证？

回复：乡村建设规划许可证

 

问题7:2015年以前，已经签了土地合同，商办用地要提高容积率，规划局已走完论证公示等手续，并函告国土局，但是国土那边没有补充协议，只有个让建设单位缴纳土地出让金的通告函，然后有个已经缴纳费用的收据单，能给办用地规划许可证么？

 

回复1：土地合同已签，用地面积明确，可以办用地证。

回复2：修改的控规要批复+重新出具规划条件+重新签订的土地合同。

回复3：办用地证后，变更规划条件即可，不必重新核发。

 

 

 

问题8：农业生产设施用地上能否建设农家乐？

 

回复1：可以呀，如果要办产权，先把土地手续办了，征转为建设用地，在规划区建设用地范围、属于出让的就按出让走。具体看你农家乐要建什么功能的建筑。

 

回复2：在浙江省来说，农家乐分为永久性建筑的，以及临时性建筑的，看你的工艺以其指标。在工艺上是架空的，尽量不破坏耕地的，是可以视为临时性建筑，以临时性建筑来报批，临时用地以你土地的租凭时间为准，建筑参照临时建筑年限为准。

如果可以农转用，有土地建设指标的，就直接以建设用地的来执行。

 

浙江新出台了一个文件，已经进一步对设施农业用地进行了细分，分为三类，生产设施用地，附属设施用地，配套设施用地，其余的以旅游，观光，农家乐等为目的的，要求转建设用地。不得以辅助性设施用地，或配套设施用地为名做他用。