1、城市规划区和建成区有啥区别？有要求建成区内的集体土地必须征用为国有土地后才可以办理规划手续吗

规划区大于等于建成区

城乡规划法里  两证一书都是针对国有土地 乡村建设规划许可证是针对集体用地的

城市镇规划区针对国有土地

看一下规划许可证的名称，说的是建设用地

选址意见书是针对国有土地，这个同意

第三十七条　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

第四十一条　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在城市、镇规划区内——建设用地规划许可证，城乡规划法规定了国有土地怎么办。但是在在城市、镇规划区内，集体土地怎么办，规划法没说。

而在乡、村庄规划区——乡村建设规划许可证，用得是国有还是集体，规划法没说。

规划区外是严禁做出规划许可的

在城市、镇规划区内，集体土地可以转国有再用，如果是集体企业可以用集体土地

规划法的大前提是乡、村庄规划区和城市、镇规划区，对应发乡村规划许可和建设用地许可

土地法限定了 集体土地使用的前提

而不是说国有土地——建设用地规划许可证，集体土地——乡村规划许可

集体土地也可以建设 只是能建设的品种 严格限定死了

关键 只有国有土地才能建设所谓的开发项目 集体土地几乎是没有啥开发的概念的

城市、镇规划区内——建设用地规划许可证。城乡规划法规定了国有土地，没说集体土地，所以城市、镇规划区内的集体土地怎么办，这个问题留给了地方立法

 

广东规划条例

第三十七条  在城市、镇规划区范围内，建设单位或者个人向城市、县人民政府土地主管部门申请划拨用地的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请取得建设用地规划许可证。

建设单位或者个人申请核发建设用地规划许可证，应当提交有关部门的批准、核准、备案文件。使用集体土地的，还应当提交村民委员会出具的书面意见。 

 

大家看一下《国务院办公厅关于严格执行有关农村 集体建设用地法律和政策的通知》只有乡镇企业 农民住宅 乡镇公共设施可以使用集体土地。所以，在广东，在城市、镇规划区范围内，可以用集体土地办建设用地规划许可证

 

城市规划区如果定的大了，比如说全市域，本质是典型的好高骛远 自己把自己框死 你不征收为国有 怎么弄？

规划区真心不宜过大啊 不然真心不好弄

江苏很多地方规划区=行政区。厅里不让发乡村建设规划许可证。

 

绝大部分地方 规划做得 把几十年 甚至上百年建设要用的地 都框进去了

但是 国土给的指标每年就那么多 经济好的的 不够用 经济不好的 给的那些指标建不完 搞几十年的规划真心不知道有何意义

 

国土和规划还是合并了吧  太多扯蛋的东西了 稍微一讨论 就是这个结果，不合并，二规合一三规合一都是口号，都是折腾大家的，实际一点用都没有的。

综上，除在乡规划、村庄规划区内，只有乡镇企业、农民住宅、乡镇公共设施可以使用集体土地外，要发乡村建设规划许可证以外，其他的都是发建设用地许可证和建设工程规划许可证。

城市规划区内的集体建设用地可以发两证，大家可以看各地省规划条例，也可以直接咨询省厅。

 

 

2、市政管线是铺设在道路红线以内吗

必须在道路红线以内啊

道路红线外的的土地地上地下都是土地所有者的

道路要土地证，其他管线一般不要土地证的

管线不要 道路属于土地附属物

 

3、规划条件的依据是什么？国土的工业用地控制指标？

控规是规划条件的依据

规划条件的依据  肯定是控规或者 专项规划啊

还有设计规范

安徽某地有文件规定土地出让必须要有国土局的书面函告，然后规划部门才能按照控规对国土局需要出让的土地出具规划条件

 

 

4、社区服务用房的配建比例是多少？

江苏某地是千分之四

 

 

5、商业用地 的  容积率  建筑密度   上限  国家规范中有规定吗？

控规

省技术规定

 

6：关于底三层为连拍的建筑上边起两栋住宅楼，在办理竣工验收时能否单独进行底三层连拍建筑的验收。

 

答：1.如果报建是底三层是独立的，则可以，否则不行

 

2.全部完工后再核实。

不能单独验收，因为结构是整体的，只建了地下三层，说明建筑没有完工，不能进入规划核实阶段。规划分期核实，指的是一个工规证所附总图地块分期，不是建筑上下这样的分。出于结构安全考虑，未完工的别做核实。

 

7、沿街商业的停车位是否可设在净地界外？规范有没有要求？

 

问题3[图片]如果控规里一个地块的控制指标 容积率是1.5-2.0，现在要出让红线框内的土地，规划条件中容积率的设定是否考虑该地块红线框外的现有建筑的数值？比如：该黄色地块总面积是1万，按容积率算，建筑面积在1万5--2万，但是框外现有建筑已经有了建筑面积1万，那红线框内的建筑面积是不是就只能在5千--1万？

答：1.要考虑

2.如果框内框外是一宗土地 那么就题目所说；如果是分别出让 如按照题目所说 开发商有异议，认为不符合实际需求可以走容积率调整。

3.理论上如果控规编制合理 地块的建设容量是固定的 已经用的容量和未用的容量是不能超过总容量的 不然控规就失去意义 。

4.浙江针对于这类项目的，用地分碎划分的，比如余杭，他们就三年一打包给第三方公司来论证。

5.查一下这个街坊，这个地块红线之外的其他部分有没有出过规条，具体按照什么指标出的，如果有，就拿来做总体平衡，看看是否符合控规大地块的总指标。如果其他地块都没有出过规条，没有其他建设项目，就按照控规总指标平均分配。容积率、密度、绿地率，都是比例值，无论地块大小，保持这个比例就行。其他地块有规条的就要算算，凡是控规成立之后办理规条的就拿来算算。

（按照控规总指标平均分配：比如整个地块指标：容积率<2，建筑密度<30%，绿地率>40%,那你小地块照这个出就是了 ）

 

8、现在楼市不景气，好些开发商都要申请变更方案，而有的还办了工程证。请问这种情况，有什么好的处理办法？

答：附图变更，只要方案的指标和工规证相符，就做附图变更。原审批图纸经过什么程序，变更图纸就走什么程序。

原则上是已有网签客户，是不给予调整。如果一定要调整，必须所有网签客户签字认同。

补充问题：如果是要变更的房子没盖，可是与其相邻的房子已有网签客户，要调整的也要所有网签客户签字认同吗？

答：看间距有没有日照影响、小区绿化和停车位等公共设施有没有减少。