中山市工业房地产开发经营管理办法（试行）

 

第一章 总 则

第一条 为加快我市产业发展转型升级，提高土地利用产出效率，支持生产性服务业发展，完善龙头企业或产业集群发展配套环境，科学规划和试行工业房地产项目，建立规范而严谨的工业房地产项目准入、审批和监督管理制度。根据《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、住建部《房地产开发企业资质管理规定》、国土部和监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》、《商品房销售管理办法》、《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》（2010年修订本）及《中山市产业发展指导目录》等法律法规和政策文件的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的工业房地产开发经营，是指房地产开发企业在中山市域范围内的国有土地上进行基础设施建设、开发商品厂房，销售、出租商品厂房或者转让商品厂房开发项目的经营行为。

第三条 发展工业房地产既要合法大胆创新，更要谨慎适度发展，必须将工业房地产“关在笼子里运作”，以“镇区规划申请、部门联合评审、规范报建审批、严格批后监管”的管理方式规范有序地推进工业房地产开发经营。

 

第二章 准入审批

第四条 成立“中山市工业房地产项目联席审批领导小组”（以下简称“市领导小组”），由分管经信部门（或规划部门）的市政府领导任组长，市府办、经信局、规划局、国土局、住建局、发改局、科技局、消防局、国税局、地税局、城管执法局等部门组成。办公室设在市经信局（或规划局）。

第五条 由镇政府（区办事处）组织编写《本镇（区）工业房地产发展规划》，报送市领导小组办公室，由办公室组织召开成员单位联席会议进行评审（可增加若干名专家参与投票），评审通过后即获得规划准入资格。该规划须结合本镇区产业发展情况，充分论证发展工业房地产项目（平台）的必要性和可行性，包括全镇及周边地区产业发展环境、本镇发展工业房地产的市场需求、工业地产项目计划、项目用地条件、服务配套设施、交通支撑能力、项目产业发展类型、投资规模、综合效益预测等内容。原则上每个镇区最多1-2个试点，不成熟的镇区暂不考虑。

第六条 我市重点发展两类工业地产项目：一种是在主城区鼓励发展生产性服务业的服务型工业地产项目，重点积聚发展2.5以上产业，打造全市生产性服务业积聚发展的服务平台，在全市先推行一个试点，优选“岐江新城总部经济区”或翠亨新区；另一种是产业型工业地产项目，主要是以标准厂房为主，侧重为大企业做配套，或为产业集群发展提供新空间，提高土地利用效率。这种类型主要考虑在土地资源紧张，工业化、城镇化发展水平比较高的镇区，主要是发展制造业或部分生产性服务业。

第七条 项目用地条件：（一）不小于30亩的“三旧改造”项目用地，用于工业房地产开发的须改造方案中予以明确；（二）新出让的不小于50亩的工业用地。位于镇区工业房地产发展规划区的用地可以按照工业房地产的用途进行公开出让。出让时参照经营性用地出让政策进行公开出让，须明确工业房地产用途，并设定产业发展类型、规划设计条件、环保要求、建筑面积租售比等条件，并在土地证备注栏明确项目性质。

第八条 项目开发主体必须是具备房地产开发资质的企业。

组建商品厂房开发企业必须经建设部门批准，并按规定申请领取开发资质证书、办理工商和税务登记。

组建外商投资的商品厂房开发企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取开发资质证书，凭有关批准文件到工商、税务、外汇、金融等部门办理登记。参照房地产开发企业资质等级标准，外商投资的商品厂房开发企业应根据其经营项目的规模，具备相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员。外商投资设立房地产开发企业除应当符合前款规定外，还应当依照有关外商投资企业的法律、法规规定，办理有关审批手续。

第九条 新设立的商品厂房开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市住建部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（六）用地性质为工业的国有土地使用证，

（七）市住建部门确定的其它文件。

市住建部门应当在收到备案申请后20个工作日向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

第十条 凡是具有房地产开发资质的企业，申报符合已批准的镇（区）工业房地产项目发展规划且符合第六条规定的用地条件的工业地产项目，准许进入立项及报建审批程序。

 

第三章 报建审批

第十一条 申请工业房地产开发项目的企业须向所在镇区提交项目申报材料和项目可行性研究报告等,征求镇政府或区办事处意见。以下材料如下：

（一）国有土地使用证和土地出让合同，用地性质为工业用地，土地面积必需达到50亩以上； 或已确认为“三旧改造”项目（提供相关证明文件），且规划用地性质为工业用地，土地面积30亩以上。

（二）规划部门出具的规划意见

（三）年度验资报告或出资证明；

（四）工商局批准的企业名称预先核准通知书或营业执照；

（五）法定代表人及股东身份证；

（六）有职称技术人员3人以上(其中建筑工程中级以上技术职称2人，财务初级职称1人)职称证、身份证复印件；

（七）按相关规定提交的其他资料；

（八）提交项目可行性研究报告、交通影响评价报告及环境影响评价报告（可暂缺）。

第十二条 商品厂房项目开发企业凭镇政府（区办事处）意见、规划部门出具的规划意见和建设、国土、环保部门审批意见(或批准证书)，到发展和改革部门办理建设项目核准或备案手续后，方能办理后续报建审批业务。报建审批流程参照经营性房地产项目到规划、建设、消防、人防等部门办理报批手续。

第十三条 严格规划审批和建筑标准。

（一）项目符合城乡规划、土地利用规划及产业发展规划；

（二）项目容积率控制区间为2.0-3.5；建筑密度控制为35%-45%；绿地率控制为15%-25%。对于产业型业地产项目，厂房建筑层数控制在7层以内，限高30米，配套服务设施用房限高100米。对于服务型地产项目（重点发展生产性服务业），高度限制则参照商业办公楼技术标准，通过方案评审论证其科学性、合理性。

（三）严格审查划分单元分区，每个单元均应符合交通、消防安全要求。对于产业型商业厂房，原则上最小单元为单栋厂房的整层，在方案审查时必须明确。对于服务型商业厂房，且发展服务产业，产权单元划分可以参照商业办公楼，但交通、消防等安全规范须与商业办公楼相同。

（四）严格控制商品厂房变相成商住用房。严格审核设计图纸，凡工业地产建筑设计图纸，不得有诸如厨房、阳台、烟道等居住功能设计内容（配套用房除外，宿舍不得超过总建筑面积5%）。

（五）项目应符合国家相关交通、消防、环保、人防等技术规范。

（六）必须提供根据土地出让合同或“控规”规定的其它公共服务设施。

（七）若为“三旧改造”地块，则须符合“三旧改造”政策规定的相关内容。

第十四条 新增的商品厂房开发用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，须明确规定土地用途、规划条件、租售比、环保要求等限制条件。

 

第四章 销售与租赁管理

第十五条 商品厂房开发企业预售商品厂房时，必须经市住建部门批准，并领取商品厂房预售许可证。经批准预售的商品厂房，在刊登售房广告时，须载明商品房预售许可证的批准文号。

第十六条 申请商品厂房预售登记，应当提交以下资料：

（一）《国有土地使用权证》；

（二）《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

（三）《建筑工程施工许可证》；

（四）经规划部门批准的建设项目总平面图和各层平面图；

（五）经国土资源局备案的预售项目楼盘表；

（六）经发改部门批准的项目核准批复已验证复印件；

（七）申请预售说明报告（包括商品房的位置、地点、型号、栋号、面积、户数、装修标准、售价、销售计划等，必须确定竣工交付使用的时间和写明目前工程进度。工程进度要求；7层及以下（含7层要全部封顶，7层以上要完成三分之二结构工程，由住建部门出具：商品房预售现场进度勘查登记表），销售价格表；

（八）商品厂房质量保证书和使用说明书；

（九）经测量公司出具房屋测绘报告；

（十）预售款监管账户证明文件；

（十一）预售公示资料；

（十二）前期物业服务管理备案文件；

（十三）物业维修资金监管账户证明文件；

（十四）经公安核准的门牌地址证明；

（十五）法律、法规规定提交的其他资料。

市房地产主管部门应当在收到申请后10个工作日内向符合条件的企业核发商品厂房预售许可证。

第十七条 预售商品厂房时，买卖双方须订立预购合同，预购合同应包括厂房的位置、地点配套设施、荷载标准、使用功能、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。

第十八条 商品厂房预售监管按照《广东省商品房预售管理条例》（2010年修正本）的有关规定执行。

第二十条 商品厂房开发企业必须按照批准的详细规划组织实施开发地块的各项基础设施和公用设施配套建设。已建成的商品厂房由建设单位组织实施工程竣工验收工作。

第二十一条 商品厂房开发企业应在厂房竣工验收合格后30日内，向市房地产主管部门申请确权登记，领取房地产权权属证明书。市房地产主管部门应在收到确认产权申请之日起30日内予以办理。

第二十二条 申请商品厂房确权登记应提交下列资料：

（一）房屋竣工土地证明文件；

（二）综合验收文件；

（三）房屋测绘报告书（确权）；

（四）现售商品厂房的需提供商品厂房的物业管理委托合同或前期物业管理服务协议书；

（五）已办理商品厂房预售的要提交《商品房预售许可证》原件；

（六）法律、法规规定提交的其他资料。

第二十三条 商品厂房开发企业出售厂房时，买卖双方应签订买卖合同，并到市房地产主管部门办理房地产所有权权属登记。

办理房地产所有权权属登记需提交以下资料：

（一）《商品房买卖合同》；

（二）购房发票（办证联）原件及复印件；

（三）房地产权属转移证明书或房产证；

（四）购买者的身份证明文件；

（五）缴纳维修资金证明文件；

（六）实施预售的首期款缴款凭证；

（七）完税凭证；

（八）其他资料。

第二十四条 商业厂房出售最小单元划分以规划报建时单元划分为依据，若有疑问，需征求规划审批部门意见。

第二十五条 商品厂房开发企业以租赁方式经营的，必须与承租方到市住建部门办理租赁登记备案，否则可对房地产企业或产权所有者进行惩处。

办理租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列资料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋租赁登记备案申请书；

（三）房屋所有权证书或其他合法权属证明；

（四）身份证复印件、营业执照复印件等合法资格证明材料；

（五）市住建部门规定的其它资料。

第二十六条 商品厂房开发企业出售厂房建筑面积原则上不得超过总建筑面积的70%。商品厂房开发企业转让在建厂房或土地使用权的，依照国家房地产交易有关规定办理。若有违反者，取消该企业的房地产开发资质，并将所有股东列入本市房地产开发经营的黑名单。

 

第五章 批后监管与动态评估、管控

第二十八条 商品厂房开发企业不得出卖、转让、出租开发资质证书。如有违反者，由发证机关根据《广东省房地产开发经营条例》有关规定没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。

第二十九条 加强施工过程监管，必须严格按照已批图纸施工。住建部门和所在镇区在工程建设施工监管中如发现违建问题，应及时向规划及执法部门反馈情况，迅速依法依规予以制止。不能整改者，不得办理规划验收和综合验收，停办预售许可和确权登记。

第三十条 严格项目竣工验收手续。凡经批准建设的工业性地产项目，如有违反规划审查内容的，规划、建设、消防、人防等部门不得进行规划验收和竣工综合验收，并对违规行为依法进行处置。

第三十一条 严格销售手续和销售对象。凡销售工业地产物业，必须取得销售许可证；销售对象必须是具备工商注册手续的企业。

第三十二条 未经批准预售商品厂房的，市房产管理部门不予办房地产权属登记，由市住建部门根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，可以并处以已收取的预付款1％以下的罚款。

第三十三条 商品厂房开发企业将未竣工验收或验收不合格的商品厂房交付使用的，根据《建设工程质量管理条例》的有关规定处罚。

第三十四条 国家机关工作人员在商品厂房的管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 工业地产项目所在镇区必须加强工业地产项目批后施工管理及租售管理，若出现违法建设、违法预售销售等重大违法行为，将追求镇区相关人员责任，停止该镇区今后同类项目的审批。

第三十六条 加强对每个镇区工业地产项目发展评估及可持续发展管控。成熟一个（批），再批一个（批）。镇区若要申请批准下一个（批）工业地产项目，必须提交上一个（批）工业地产项目的发展评估报告，经“市领导小组”审查同意后，方可启动下一个（批）工业地产项目的申报工作。

第三十七条 镇区负责平时对工业地产项目的监管与服务工作，并编写镇区内工业地产项目的年度发展评估报告，并报送市“领导小组”审查。“市领导小组”负责组织各成员单位专业人员组建评估及监管工作组，对各个工业地产项目进行年度或不定期检查，并提出整改意见及建议。

 

 

第六章 附 则

第三十八条 本办法由中山市人民政府负责解释，自公布之日起试行。