宗地分割存在不可避免的硬伤

业内人士认为，对商品房用地实行宗地分割的做法，从理论上和实际操作上都存在着不可避免的硬伤。

比如住宅小区在规划时，已将住宅楼前后左右的宅旁用地、院落用地、小区组团公共用地、小区级公共用地、居住级公共用地等采用不同的空间围合方式进行了占地划分，有的土地属于部分业主共同占有，有的土地则属于小区全部业主共同占有，均摊显然是不合适的。

而底层楼房的室外花园是归一层居民所有，还是应归整个小区居民所有而进行土地分摊﹖对一层楼房的售价又将如何影响？而底层为商业用房，上面为住宅的混合商住楼，由于土地出让年限不同，如何按土地使用权类型、期限和用途的不同分别划分为宗地？又如何进行土地面积分摊﹖

此外，室外停车位、公共建筑用地和道路、绿化等基础设施用地以及对实行一楼架空作为整个小区公共活动空间楼房的宗地分割都存在着这样或那样的不足。如果一味的用一种方法进行套用，显然有失公允，也难以让消费者接受。

总而言之，住宅小区在规划时，住宅楼前后左右的宅旁用地、院落用地、小区组团公共用地、小区级公共用地、居住级公共用地多采用不同的空间围合方式，部分属于业主共同占有，部分则属于小区全部业主共同占有，强行推行宗地分割并不是科学合理的最好办法。

    宗地分割对房地产业的影响是伤害性的

业内人士指出，开发商在预售许可证办理的同时，已经拥有土地证，不存在规范用地的问题，否则就不可能取得预售许可证；而对不规范运作的项目，若无合法用地手续，开发商既不能办理房屋预售许可证，更谈不上凭预售许可证前去土地部门办理用地分割证明。因此，以其靠后置的商品房用地宗地分割登记的做法来规范前期违法用地手续是不现实的。

据了解，实行宗地分割前，房地产开发土地使用证大致存在三种发放形式：一是每套住宅土地使用证上的土地面积为整个小区即宗地的土地面积，不按商品房的建筑面积比例进行土地面积分摊；二是把一宗土地的全部面积按每套住宅建筑面积比例进行均摊；三是以单幢楼房为单位，按每套住宅建筑面积比例对该楼房自身所直接占压的土地面积进行分摊。

业内人士认为，三者相比以第一种方式相对较为合理。这样也就无需办理商品房用地分割转让登记证明。这是因为开发商在预售、销售房屋之前，都已到土地部门办理了每宗土地的土地使用证，土地的四至范围、面积都已记载的很清楚，既然每套住宅所分摊的土地是共有面积即该宗土地的面积，由购房人直接凭房屋所有证去办理土地使用证即可，而总地分割显然打破了这一规则。

    宗地分割实际意义不大

业内人士分析认为，每套商品住宅分摊土地面积并不能作为销售标的物组成部分，仅是为办土地证而分摊，因此推行宗地分割其实际意义并不大。

    业内人士解释，开发商售房按国家、省有关规定都是以每套住房自身作为销售对象，是不包含土地面积在内进行销售的，售价的多少主要是受楼层、装修设施标准及小区环境等因素影响，分摊多少土地面积对房价没有影响，消费者也从不过问每套住宅能分摊多少土地面积，也没有发生过土地分摊方面的销售纠纷。若法规强行规定实行土地分割转让制度不仅会因与实际不符难以执行，而且对现行多年执行良好的销售办法造成负面影响。

业内人士同时分析说，即便是单套住宅分摊土地面积也不能作为征收土地使用税和土地收益金的依据。按房改政策规定，真正完整的商品房的租金已包括房产税和土地使用税在内，即地租隐含在房租中征收。而划拨土地上的房屋实行交易时，也是按房屋交易金额的１％补交土地出让金，并不是按分摊土地面积多少征收。

此外商品房分摊面积土地使用证本身不能作为抵押、转让的凭证，只能是随房屋进行抵押、转让。老百姓手中的每套住宅土地使用证，现实中没有实际作用，但在房屋交易时却要多跑一个部门，多办一道手续，多交一次费用，十分不便。

业内人士强调，长此以往，宗地分割的现实会给人利用房屋、土地两个证由两个部门分管的状况，为可能存在的欺诈活动留下可乘之机