惠州市城区国有土地使用权分割转让及登记实施办法
第一条 为了加强惠州市城区国有土地权属管理，进一步规范房地产转让行为，完善土地登记制度，切实保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《广东省城镇房地产权登记条例》、《土地登记规则》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 国有土地使用权分割转让及登记是指经依法取得的国有土地使用权的宗地分割转让(同宗分割)或因地上建筑物、附着物所有权分割转让(同楼分割)而涉及的土地使用权分割转让及登记。
第三条 国有土地使用权分割转让实行许可证制度，按分割后的宗地及地上建筑物、附着物所有权分割单元(套、室)分别颁发《国有土地使用权分割转让许可证》(以下简称《转让许可证》)。
第四条 《转让许可证》既是准予房地产开发建设单位分割转让土地使用权的凭证，又是购房者申请办理土地使用权登记的凭证，也是被分割宗地原《国有土地使用证》的附件。房地产开发建设单位出售房产之前，《转让许可证》所登记的分割转让面积之和等于被分割宗地原《国有土地使用证》所登记的面积；房产部分售出后，开发建 设单位对被分割宗地的土地使用权面积是该宗地现存《转让许可证》所登记的分割面积之和，其所持有该宗地的原《国有土地使用证》所登记的土地面积随之核减。
第五条 房产出售前，《转让许可证》由房地产开发建设单位持有，售出后由该房产购买者持有。
第六条 国有土地使用权分割转让及登记的程序：
(一)申请。土地使用者需分割转让其国有土地使用权的，须向市国土资源局提出申请，申请时提交下列资料：
1、国有土地使用权分割转让申请书；
2、国有土地使用证；
3、宗地分割转让方案及地上建筑物、附着物分割方案；
4、土地投资开发有关资料或房屋所有权证。
(二)调查。市国土资源局对土地使用者提供的本条第一项分割转让方案进行地籍调查，并核定各分割部分的土地使用权面积。
(三)审核、批准。市国土资源局根据申请资料和调查结果进行审核，对符合规定的颁发《转让许可证》。
(四)土地变更登记。国有土地使用权或地上建筑物、附着物所有权分割转让后，受让方应持《转让许可证》、购房合同等申请办理土地使用权变更登记手续。
(五)颁发《国有土地使用证》。
第七条 对商品房屋的转让涉及土地使用权分割转让和土地使用权变更登记的，按如下程序办理：
(一)申请。商品房开发建设项目竣工后，开发建设单位须向市国土资源局申请建设项目竣工的用地验收，并同时申办《转让许可证》。申请时须提交下列资料：
1、国有土地使用权分割转让申请书；
2、《国有土地使用证》及缴交地价款凭据；
3、竣工房屋的用途、面积和分割转让方案及各分割单元的面积；
4、商品房销售许可证及《竣工验收合格证》。
(二)调查。市国土资源局实地对商品房开发建设项目进行验收，并根据本办法的规定进行宗地权属调查、测量，确定分摊系数和每套住宅或每个分割单元的土地使用权面积。
(三)审核、批准。市国土资源局根据申请资料和调查结果进行审核，对符合规定的，向商品房开发建设单位颁发《转让许可证》。
(四)土地变更登记。商品房售出后，开发建设单位和购房者双方须在《转让许可证》(变更登记申请书)有关栏目上确认签章。购房者凭《转让许可证》(变更登记申请书)、购房合同等向市国土资源局申请办理土地使用权变更登记手续，换领《国有土地使用证》。
第八条 若干房产权利人共用同一宗土地的，其土地使用权面积分摊方法为：土地分摊面积=(宗地面积/总建筑面积)×某套室建筑面积
第九条 成片住宅区内公寓式住宅用地的宗地分割方法为：按幢设宗。原则上按一幢住宅楼用地分割为一宗地，包括底层是商场上面是住宅的楼房用地。对于裙楼为商场上面几幢住宅连为一体的楼房用地也按一宗地处理。
住宅楼公共设施、附属设施用地，如道路、公共绿地等，不划入宗地，为小区所有业主共有。
第十条 成片住宅区内公寓式住宅用地的宗地分割定界：按幢设宗住宅楼，以楼房主体外墙为界。
第十一条 成片住宅区用地内的车库用地，如属独立的公共车库用地、单独车库均单独设宗，并按实际情况以车库外墙或墙中为界；如属某一幢住宅楼使用，则与该住宅楼并作一宗地处理。
地下车库用地，如属独立的公共车库用地、单独车库均单独设宗，并按实际情况以车库外墙墙面或墙中为界；如属某一幢住宅楼单独连为一体的，则与该住宅楼并作一宗地处理，按实际情况以车库外墙墙面或墙中为界。
成片住宅区用地内的独立花园或绿地，如出售给某一业主的，应单独设宗，并以花园或绿地的围栏为界。
第十二条 对行政划拨的国有土地，因地上建筑物、附着物所有权分割转让而涉及土地使用权分割转让及登记的，凡属本办法颁布实施以前发生土地使用权转让的，可按上述规 定直接办理国有土地使用权变更登记手续；凡属本办法颁布实施以后发生土地使用权转让的，除政府另有规定外，须先补办出让手续，再办理分割转让及登记手续。
对原开发建设单位已经撤销、注销，无开发者可查的，可凭房屋所有权证、购房合同等权属来源材料，直接确认购房者土地使用权。
第十三条 房地产购买者应当在房产登记发证后15日内，持《转让许可证》、购房合同等到市国土资源局办理土地使用权分割变更登记手续，逾期按土地管理法律法规处理。
第十四条 各县(市、区)可参照本办法执行。
第十五条 本办法自2003年3月1日起施行。
本文件中提及都是正经的房地产开发项目，时间要求是工程竣工后，办理了房产证的情况下。
