【关键词】老龄化居住；空间结构框架；老年住居体系；房地产

      一、老龄化趋势及其引发的社会问题

　　按照联合国的有关规定，一个国家60岁及60岁以上人口占总人口的10%，或65岁及65岁以上人口占总人口的7%，即可视为老龄社会或长 寿社会。继1851年法国成为世界上第一个老龄社会国家之后，世界性的人口老龄化和人口向城市集中的情况越来越呈现增速趋势，而且老龄化正在快速地从发达 国家向发展中国家转移。

　　与世界发达国家自然老龄化相比，我国老龄化增长速度比率要快得多。据第五次全国人口普查证实：到2000年底，我国65岁以上的老人达 8811万人，占总人口的6.96%，我国已进入老龄化社会，而且正处于人口老龄化快速发展的阶段。因此，这种加速的老龄化，必然引发众多的严峻社会问 题：

　　第一，物质上，老人的社会保障的费用大幅增加，年轻人的抚养比扩大，老人设施和服务体系的普遍缺乏。

　　第二，精神上，代际冲突烈度加大加深、老人普遍的孤独感、无助感等等。

　　可见，老龄化问题是涉及政治、经济、文化和社会诸多方面的十分复杂的社会系统工程和重点课题，牵动着整个社会结构体系的各个层面。

　　二、建筑老年居住体系的意义

　　老年住居问题，实质上就是一个重要的社会保障问题，不仅是体现国力和物质文明的重要方面，也是当今崇尚“人本主义”的社会精神文明水平的重 要标志，直接影响到社会的稳定与发展。可以说，老年居住体系结构的改善与建立，是提高老龄人群的生活状态和生活质量的重中之重。1992年，联合国第47 次大会决议为2001年全球解决人口老龄化问题所提出的目标之一就是解决老年人的住房和生活环境问题。1996年在伊斯坦布尔召开的联合国第二次人类住区 大会通过的《人居议程》要求“应当特别注意满足老年人不断变化的住房和行动需要”。

　　作为建筑师，以切实可行的方式，探讨新世纪如何挖掘房地产市场开发潜力，积极建立规划适合老年人居住的建筑网络，规范老年人居住设施配置标 准，为调动老年人的潜能，发挥老年人的主动因素，提高老年人的社会参与行为，使老年人在安全、舒适、便捷的居住环境中，真正做到老有所养、老有所为、体现 全社会对老年人的关心和关怀，已经成为我们所面临的，迫切需要考虑的问题，具有重要的社会意义。

　　（一）观念和模式上的转化分析——系统化、层次化的长寿社会框架

　　1.养老观念转化的原因：

　　（1）客观上说，“少子老龄化”的家庭结构新变化，使老年抚养系数增大，传统的单纯家庭养老模式已显得力不从心。

　　由于东西方传统文化的差异，包括日本、韩国在内的东方国家普遍存在着“养儿防老，囤谷防饥”、“父母在家中，儿子不远游”的儿孙绕膝的大家 庭生活传统观念模式。但随着“少子老龄化”的家庭结构新变化，新世纪我国将面临着一对夫妻赡养4个老人的局面，一个上有老下有小的中年家庭的赡养功能越来 越弱，必将面临着极大的压力和负担，只有更有效地借助社会养老系统，才有可能为老年人创造真正健康的养老环境。

　　（2）主观上说，社会精神文明的不断提高，老年人自主自立自我意识的不断增强，对于不同年龄层次、文化层次和健康层次的老年人，其自身的养老观念也已经呈现出多元化、多层次的发展趋势。尤其自身及社会保障能力较高群体，对子女的期望已开始明显降低。

　　2.养老观念转化的结果。养老观念的转化必然带来养老模式的转变。在新的养老观念下，传统的单一的在家养老或集中养老模式都已无法适应新的 需求，必将被以离散型为主，社会集中型和传统型为辅的综合养老体系所取代。本着优势互补的原则，建立系统的、综合的、多层次的社会——家庭相结合的高效能 社会化养老体系，成为适合我国国情的历史必然。

　　在日本，早在20世纪80年代，就提出了“长寿社会”的观念框架。这就意味着养老模式向系统化、层次化的转变。借鉴国外相关的理论和实践， 建立全寿命的概念，在纵向上，带动社会、经济、文化、思想各个体系互动；在横向上，从城市——社区——住宅体系从时间上、空间上逐层展开，这是符合多维度 的可持续发展战略的。

　　（二）变挑战为机遇，建立积极的健康的房地产开发和投资体系

      1.中国老龄化居住体系的市场及投资

　　在市场经济条件下讨论老龄化问题，经济因素不能不是一个基础性问题。探讨适合中国的老龄化居住模式，首先需要探讨老龄化居住体系的市场和投 资问题。脱离了这一点，在纯技术上的探讨就只能是纸上谈兵。只有对现有市场做出实事求是的评析，才能找到适合中国的老龄化居住模式，并切实付诸实施。

　　现状(挑战)：从纵向看，社会养老金体系、医疗保险体系、产权继承的法律法规体系、甚至老年服务设施体系等一系列社会保障体系，涉及到社会 的各个方面，每一方面的改进都需要大量的资金投入；从横向看，老龄化社会的房地产市场的每一个层次的建设，更需要政策、资金等多方面的扶植和开发。

　　实际上，早在十几年前，当上海首次将城市老龄化问题提上日程时，就开始关注被称之为“银色住宅”的老年人住宅建设了。之所以十多年过去后， 全国房地产市场热了一轮又一轮，而老年人住宅建设却依然游离在这如火如荼的市场之外，并不能单纯归咎于以上的某一方面，归根到底还是因为养老观念、政策法 规等不成熟共同造成的市场不成熟，以至无法形成规模化的投资体系。这主要表现在以下几个方面：

　　第一，国家建设资金投入力度不够；

　　第二，社会力量以多种形式投资兴建环境还没有完全建立；

　　第三，老年人住宅开发者缺乏投资效益；

　　第四，老年人住宅建设资金管理不善；

　　第五，老年人住宅入住者的投入、产权继承、转卖与出租等问题相关法律法规不足。

　　显然，投资力度小       产品不形成系统化、规模化     无法满足大量而且多元化需求       老年人相应不积极      成效小、回报少、投资更加疲软的恶性循环和劣化局面，导致老年人住宅市场从一开始提出，就面临着严峻的考验。

      2.充分挖掘老年人房地产市场的开发潜力，带动我国的房地产市场

　　解决以上问题，仅靠国家的单向投资是远远不够的。根据有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界的3.5％左右，但却担负着全世界20％ 的老年人，其间的困难是可想而知了。在这种情况下，与世界其他发达国家相比，我国国家建设资金投入力度及用于老年人居住的老年住宅数量自然极其有限，其中 养老院仅有4.2万所，加上社会兴办的养老机构，能够得到收养的老人不足100万。与此同时，由于投入资金有限，老年设施不完善、服务体系落后，使得整个 社会对老年人的物质、精神供给远远满足不了老年人日常生活的要求。

　　事实上，即便是发达国家，国家更多起到的也只是市场的政策引导和扶持作用。只有真正把老年人房地产作为一项兼具长远物质利益和社会意义的产 业来对待，全社会共同培养观念的、资金的、政策法规的大环境、大平台，使老年人房地产在这个几近白热化的市场细分时代，真正介入市场竞争，健康发展，成为 新世纪房地产开发的大奶酪，挖掘出自身的潜在经济效益和社会效益，才能使其逐步走上良性循环之路。

　　随着人们养老方式的转变，以及国家相应社会保障政策的出台，良好的市场环境正在逐步形成。老年人房地产开发产业蓄势待发，即将变“夕阳产 业”为“朝阳产业”。新世纪，正是我们把握时机，变挑战为机遇，利用老年人这一庞大的消费群带动起一个巨大的市场，最终获得经济和社会效益双赢的大好时 机。

　　老年人房地产市场的开发潜力主要表现为：

　　第一，方式的转变为房地产市场提供了需求潜能。

　　养老模式变化直接针对城市老年人居住现状和需要间的矛盾，尤其是城市老人住宅需求实现不均、“空巢家庭”要求转换居住模式的矛盾，带动了居 住模式的多元化。包括：两代完全同居型和半分离型家庭居住模式、混合型老年居住模式，即两代家庭混合居住的网络型家庭住宅群、以老人公寓为主的社会集中居 住模式等。

　　它引发的城市老年人对社会养老机构的潜在需求表明，中国在这一领域的开发上还有巨大的市场。因此，总结本国实践、借鉴他国经验，切实根据老人的实际需要开发老年公寓，是很有市场前景的。

　　第二，收入多元化和社会保障为房地产市场提供了消费潜能。

      房产与金融密不可分，一项有效的金融工具能全面启动一个市场。随着“金融先行”政策的实施，目前，我国城市老人居住群的经济收入已呈多元化趋势，存在着巨 大的消费潜能。由城市中老年人离退休保险福利费的较大幅度的增长、再就业收入从1990年的15.51元上升至1998年的57.34元、具有较强的购买 力和较高的生活需求的高收入亚老人群体的出现可知，我国城市老年人已有较强的经济实力来实现自身晚年居住需求的转变。

      另外，1998年以来，在差价换房、社会保障性住宅供应体系的建立等良好的政策支持下，城市住房消费市场的成熟也为老人的住房消费提供了有利条件。

　　首先，老年人的特殊消费结构为房地产市场提供了拓展潜能。老年人房地产是一个综合系统的产业，具时间、空间、功能上的可拓展性。解决老龄化 的对策，包括养老金、医疗、福利、护理等社会保障方面的问题。供老年人居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医护、交通、服务设 施等方面符合老人的特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。这就形成了在建设开发上的延续性，使得回收可能性也大大增强。

　　其次，老年人房地产市场具有足够的结构转型潜能。

　　在我国房地产市场上，应该说，不存在数量问题，关键是结构转型问题。商品房积压已是众所周知的，迄今，全国商品房积压面积已达上亿平方米， 可同样是房地产产品，在一些大城市里银色住宅的有效需求每年至少在数十万平方米，无疑是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。这样的市场矛盾，正为房地 产市场的结构转型提供了可能，即供求关系的流动转移。只要把握市场，积极探讨老年人房地产体系的新格局，把相对过剩的房产资源转移到规模化的老年人住居体 系的结构中来，就完全可以变不利为有利，在解决旧问题的同时，开创健康有活力的老年人房地产市场。

【参考文献】

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