改变原用地条件补交土地出让金实施细则
宁国土资[2006]  420号

各分（县）局，市局机关各处室、各直属事业单位：
为了进一步规范土地市场秩序，加强土地使用权出让后的跟踪管理，防止国有土地资产流失，促进廉政建设，根据市政府办公厅宁政办发[2006]12号、市国土局宁国土资[2005]220号文的有关规定，对改变原用地条件补交土地出让金的有关问题制定细则如下：
一、容积率的确定及处理
1、超过出让合同约定容积率的，按前后容积率条件下的净地地价差额补交土地出让金。
2、容积率的确定
以有权部门确定的容积率作为计算标准。在核算是否超容积率建设时，现容积率的计算方法应与原出让时容积率的计算方法一致。
3、以净地招拍挂方式出让的，出让时间距申请补办时间不超过两年的，住宅用地、办公用地按出让时楼面地价直接测算容积率变化需补交的地价，商业用地容积率增加的原则上由评估确定需补交的地价。出让时间距申请补办时间超过两年的，一律按照评估确定需补交的地价。
4、商业用地容积率增加的，根据覆盖率的变化，建筑面积增加部分原则上按楼层从高到低进行分配。
5、分期开发的处理。项目已全部建成的，按整个出让合同范围核算总容积率，总容积率不增加的不需补交地价；项目尚未全部建成的，可不计算容积率变化情况，待项目全部建成后一并复核处理，也可以按照办理出让时批准的总平方案，分期核算。
6、分割转让或联合开发的处理。分割转让地块或联合开发地块的容积率，以原出让时规划批准的总平方案为依据确定；对转让时无法根据原出让时总平方案确定单个地块容积率的，以原出让合同约定容积率为准。
二、用途发生变更的
1、改变出让合同约定土地用途的，按前后用途条件下的净地地价差额补交土地出让金。
2、办公用途与住宅用途之间变更或商业用途变更为办公、住宅用途的，土地出让金不作调整，出让年限按照法定最高年限确定，出让起算日不变，直接按照实际用途办理土地登记。
3、原出让合同约定土地用途为居住用地、居住小区、住宅开发小区的，直接按照实际用途办理土地登记，土地出让年限按照法定最高年限确定，出让起算日不变。因其他用地条件变更需补交土地出让金的，原出让时各用途土地面积按照现使用情况同比例确定。
4、原出让合同约定土地用途为综合用地、混合用地的，根据原出让时批准的规划用途与现状用途比较，按规定补交用途差价。如原出让合同约定的综合用地、混合用地为工业等非经营性用地的，未经有权部门批准不能擅自变更为经营性用地。
三、土地面积发生变化的
1、 土地出让面积增加的:①增加部分为原规划红线内规划为市政配套、公建设施等用地的，按照净地价格补交土地出让金;②增加部分为原复建房用地或经济适用房用 地的，按照毛地价格补交土地出让金;③增加部分超出原规划红线的，土地面积增加部分由受让方负责拆迁的，按毛地地价补交土地出让金；非由受让方负责拆迁或 没有拆迁的，按净地地价补交土地出让金。
2、用地红线未作调整，因测绘原因导致现使用面积超过原出让面积的，按照原出让合同约定的地价标准补交用地面积增加部分的土地出让金。
3、因规划调整导致土地面积减少，在总建筑面积不增加的情况下，容积率增加部分不需补交土地出让金。
四、评估基准日及评估方法的确定
1、评估基准日
房屋已销售的，以销售起止日的平均时点作为评估基准日；房屋尚未销售的，以申请补办出让的时点作为评估基准日；房屋部分销售的，以销售起始日至申请补办出让时点的平均时点作为评估基准日。
2、地价评估方法
房屋已销售的，以房屋销售时的地价水平为基础进行测算；房屋尚未销售的，以申请补办出让时的地价水平为基础进行测算。
地 价评估以剩余法（假设开发法）为主，其它评估方法作参考。在剩余法评估时，房屋已销售的以房屋实际销售的平均价格确定房屋售价；房屋尚未销售的以申请补办 出让时的市场价格确定房屋售价；房屋部分销售的，已售部分按实际售价、未售部分按申请补办出让时的市场售价确定房屋售价。实际销售价格中明显偏离当时市场 价格的在评估中要予以修正。
3、需补交地价总额的计算
存在多种用地条件改变的情况，按现用地条件下地价总额减去原出让条件下地价总额来计算需补交的地价总额。
五、其它规定
1、改变土地使用条件必须首先经过规划部门的批准，方可办理补交土地出让金手续。
2、土地出让合同有约定处理办法的，按其约定。
3、原军用土地已办理出让的部分，突破原出让合同约定土地使用条件需补交土地出让金的，按照地方土地出让有关政策办理。
4、原出让合同约定的用地条件与原办理土地出让时规划部门批准的总平面图和设计要点不一致的，以办理土地出让时规划部门批准的用地条件为准，按照原出让时的地价标准补交原合同约定用地条件与办理土地出让时规划批准用地条件之间地价的差额。
5、已签订过补充协议的，签订补充协议时应补未补的部分，按照签订补充协议时的地价标准补交应补未补部分的土地出让金。
6、对于招拍挂方式出让的土地，建设中突破原出让条件的，除应补交土地出让金外，还应按市政府的文件规定补交由市建委牵头核定的相应开发利润。
7、本细则出台前市局出台的有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
8、江宁区、浦口区、六合区、高淳县、溧水县参照本细则执行。



南京市国土资源局

二〇〇六年八月二十五日