别墅的概念、标准与政策

别墅概念：

    别墅(villa)，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所，多建在城郊或风景区。一般独立成栋，但独立成栋的建筑并不一定属于别墅，也可能是普通住宅。

国外把独立成栋的建筑划分为house（房子）和villa（别墅）,尽管二者建筑形态基本一样，但Villa一般建在城外的风景区，用作度假休闲使用，而house则多建在城镇内或近郊，包括单门独栋住宅、双户连排住宅、多户连排住宅等，从建筑面积看，house的户均建筑面积一般小于 Villa。国内一般讲起来，往往把别墅、联排房子、高档公寓、一般单元楼房统称房子，国外则用villa表示别墅，用house表示独户、联排等房子， 用apartment表示成套公寓或单元房。

    追溯其起源，别墅并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。历代著 名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。

别墅在国外的出现已经有很长的历史， 3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。现代意义上的别墅主要是师承国 外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅 等。
    villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时叫城堡。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄 园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。我们 现在常说的"别墅"，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是"房子、住宅"；而 VILLA才应当是"别墅"，因此国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。

     那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是SECONDHOME， 即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫"别业"，也就是第二处物业。从这一点 来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，我们想得更多 的是布局如何理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是 要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计 为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，用于满足常规居住生活，而VILLA则来到了山野 之间，用于度假休闲和享受生活和实现理想。

     以上是从词典解释或概念探讨的角度，把国内外、不同时期对别墅的定义和理解进行了简单的归纳整理。下面再从现实角度看看别墅的标准究竟该如何掌握，政策又有什么规定？

官方政策：

     别墅户均用地量很大，不符合我国的土地和资源国情，也不符合国家的产业政策，因此，从上世纪八十年代后期，国家先后出台了一系列的政策措施，对此类项目进 行限制或禁止。

1997年《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号）明确：禁止征用耕地、林地和宜农荒地 用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。

2004年11月，《国务院关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发〔2004〕28号），明确“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。”

温家宝总理在2007年的《政府工作报告》中再次强调： 特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场等项目用地。

    根据上述规定，国土资源部也出台了对别墅、高尔夫球场限制和禁止供地的政策，在2003年前，对高尔夫球场实行限制供地政策，严格限定在符合规划、不占用 耕地、不征收农民集体土地范围内。

2003年初，国土资源部下发了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发〔2003〕 356号），对高尔夫球场和别墅类房地产开发项目实行禁止供地政策。

2006年国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和 〈禁止用地项目目录〉的通知》，进一步明确将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目纳入禁止用地项目目录。

    应当说国家对别墅和高尔夫球场项目的用地政策是清楚明确的。

从目前情况看，基本没有直接以别墅用地供应的情况，但从实际的房地产开发和市场情况看，确实还 有不少别墅项目在建设和销售。究其原因，主要有以下几个方面：

一是，别墅标准不够明确，一些地方通过规划规避国家供地政策限制，规划意见书确定的用途往往 是居住用地，但所确定具体规划指标，如容积率和建筑密度很低，绿地率又很高，给开发商建设低密度、大户型住宅和别墅留下空间。

二是，一些地方规划建设指标如容积率等大多限高不限低，对户型面积等也缺乏约束，造成一些开发商自行调低容积率建别墅。

三是存在一些开发商为追求广告效应，将高档公寓等高档房地产当作别墅宣传销售。

四是一些地方在供地时，规划部门确定的容积率较低，但用途写的是居住用地，国土部门按此条件供应土地后，开发商又向规划部门申请调整规划 条件，特别是规划部门通过发放建设用地规划许可证和建设工程规划许可证进一步明确了具体容积率、建筑密度、高度和户型结构，这些指标可能就是按照别墅确定 的，因此为开发商建造别墅提供了依据。可以看出，居住用地供应和使用过程中，是否建成别墅的关键就在规划部门确定的规划条件，特别是其给用地者发放的建设 用地规划许可证和建设工程规划许可证所确定的具体规划条件和套型结构。

官方标准：

    那么政府有关部门是如何认定别墅标准的呢？

建设部是主管全国城乡规划和住房建设的职能部门,其对别墅的界定无疑应该是最权威的。2006年7月，原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）给出了官方标准：

    1、几个概念：

建筑密度是在一定范围内，建筑物的基底面积与占用土地面积的比例关系；

容积率是指建筑物总面积与占用土地总面积的比例关系；

套型是指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

    2、住房类型划分：划分为普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓。

    普通住房是指在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面享受国家优惠政策的中小套型、中低价位的商品住房。这类住房必须同时满足三个条件：一是住宅小区建 筑容积率在1以上；二是单套建筑面积在120平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

    经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。基本特点是土地划拨方式供应，建筑造价和销售价格低于一般商品住宅，适合中低收入家庭购买使用。

    别墅、高档公寓是指建筑造价和销售价格明显高于普通住房和经济适用住房的商品住房。

别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。

高档公寓一般为地处城市较好地段的高层、多层或低层连排式商品住房。

这类住房的销售价格均要高于当地同等地段商品住宅平均销售价格的一倍以上。

    关于限制供地的低密度、大套型住房标准，该函明确：住宅小区建筑容积率低于1.0的，可视为低密度住宅；对于单套住房建筑面积超过144平方米的，可视为大套型住房。

附：建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）

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