某市经营性用地容积率管理办法

 

第一条  为进一步规范本市经营性用地的容积率规划管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市市域范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的容积率管理，适用本办法。

第三条  经营性用地出让前，应由市住房和城乡建设（规划）部门根据已批准的控制性详细规划和有关技术规范要求，确定地块容积率等规划技术指标。经营性用地出让后，建设单位应当严格按照市住房和城乡建设（规划）部门所确定的容积率等规划技术指标进行设计和建设。

第四条  符合城镇规划，通过改制和其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标控制。

第五条  建筑面积指标分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

总建筑面积为计容积率建筑面积与不计容积率建筑面积之和。

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的计容积率总建筑面积与基地总面积的比值。

第六条  核定建筑工程建筑面积和竣工规划核实建筑面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行；

第七条  各项建筑面积和容积率按以下规则要求计算：

（一）关于住宅建筑入户空间（如入户花园、空中花园、宅内花园）建筑面积和容积率的计算：有顶盖、不封闭的入户空间，每户只能设置一个，水平投影面积不大于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；超过10平方米时，按其水平投影面积计算全建筑面积计入容积率。

（二）关于建筑物层高与容积率的计算规则：

1．建筑物层高在4.8（不含）~6.0米之间，按其水平投影面积的1.5倍计算建筑面积计入容积率；层高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面积2倍计算建筑面积计入容积率；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。

2．建筑物底层配套车库层高大于2.50米，其建筑面积计入容积率，层高低于等于2.5米其建筑面积不计入容积率。

（三）阁楼按其建筑面积全部计入容积率。

（四）居住建筑阳台不论是凸阳台、凹阳台还是凹凸复合型阳台，南阳台最大进深不得超过2.4米，其它阳台最大进深不得超过1.5米，符合以上规定的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；不符合以上规定的，均视为非阳台建筑空间，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率；非居住建筑一般不得设置阳台，特殊情况下如立面造型需要设置阳台的，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率。

（五）建筑底层布置的架空层, 除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分建筑面积不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

（六）结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米且层高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的一半计入容积率；不大于1.5米的，不计入容积率。

（七）单独配建的配电房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑的建筑面积不计入容积率，但物管、治安值班、居委会等公共配套用房建筑面积计入容积率。

（八）建筑内消防部门确认的避难层和层高不大于2.2米的设备层建筑面积不计入容积率。

（九）建筑外墙采用保温新材料、新技术, 其保温层水平投影面积计入建筑面积，但不计入容积率。

第八条  经营性用地出让后，容积率指标原则上不得调整。确需调整的，必须符合以下条件之一：

（一）城镇总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）因城镇基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的；

符合以上条件，且绿地率、建筑密度和公共服务设施满足规划设计条件，在不影响国家和公众合法权益的前提下，市住房和城乡建设（规划）部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第九条  调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市住房和城乡建设（规划）部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市住房和城乡建设（规划）部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市住房和城乡建设（规划）部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市住房和城乡建设（规划）部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料，报市政府批准；

（五）经市政府常务会集体讨论，决定同意容积率指标调整的，由市住房和城乡建设（规划）部门通知建设单位及时向市国土部门办理土地出让金补缴手续，并与市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。

（六）市住房和城乡建设（规划）局凭建设单位提交的土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第十条  涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向市城建档案馆移交备查。

第十一条  市住房和城乡建设（规划）部门应加强对建设项目施工过程跟踪管理和监督检查，确保建设单位按规划许可批准的内容进行施工。如发现违反建设工程规划许可内容进行建设的，有权制止，并应函告市城市管理行政执法部门予以查处。

第十二条  市住房和城乡建设（规划）部门进行建设项目竣工规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和总建筑面积。

（一）对超建筑面积尚可采取改正措施对规划消除影响的按以下办法处理：

1．严格控制总建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。

2．竣工实测总建筑面积在合理误差范围内，视为规划竣工核实合格；超出合理误差范围，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的，补缴土地出让金。

3．因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，限期改正，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的补缴土地出让金，并处建设工程造价5%~10%的罚款。

（二）对超建筑面积无法采取改正措施消除对规划实施影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价5%~10%的罚款。

第十三条 2007年12月31日以前出让土地的容积率计算按原方法计算（车棚、阁楼和阳台建筑面积不计入容积率），以后出让地块详细规划未经审批的其容积率计算按本文件执行；若调整建筑方案，新方案与原方案比较，涉及第七条相关内容，发生变化的按本文件执行。

2005、2006年为鼓励建设高层住宅，容积率调整已经市政府批准，建设工程规划许可证已领取的在建建筑工程，基础设施配套费六层（含）以下按标准全额收取，七至十一层部分减半征收，十二层（含）以上部分全额减免；建设工程规划许可证未领取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四条  建设单位、设计单位应严格按本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，注明计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。对违反本办法及相关规范、弄虚作假的，将依法严肃处理。

第十五条  市住房和城乡建设（规划）部门、国土部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条  本办法由市住房和城乡建设（规划）部门负责解释。

第十七条  本办法自发布之日起施行。

这个文件是2010年出台的，是在《建设用地容积率管理办法》出台之前，所以估计已经废止了，但是其中很多条款值得学习。