近日，北京最牛违建“楼顶别墅”一经曝光便引发社会广泛关注，一时间给违建住宅“瘦身”的话题四起，各地也掀起清理私搭乱建的整治行动。8月29日，中新网房产频道邀请中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫、北京市中唐律师事务所律师徐斌做客中新网视频访谈探讨相关问题。两位专家表示，屋顶违建影响建筑安全，损害住宅品质，我国现在的“楼顶违建”实际量还比较大，但同时我国城市发展太快，执法水平还不足以迅速界定违建，现行的相关制度对违建具体问题规定也并不明确。

建筑师刘东卫：屋顶违建影响建筑安全 损害住宅品质

“楼顶别墅”引起社会广泛关注，刘东卫认为，屋顶部分应该是整个楼的居民所共同拥有的，如果使用这部分除了侵害他人的权益之外，还有影响了建筑本身对的安全。 他认为两个方面比较值得注意，第一个方面是，关于物权和权利的纠纷方面，第二个方面是公寓或者住宅，如何能保证它长久的品质和价值的事情。

刘 东卫表示，建筑屋顶这部分应该是整个楼的居民所共同拥有的；“实际对共有部分这一些使用，它不是一个住户，如果你在使用这部分，除了侵害他人的权益之外， 还有一个非常重要的，建筑本身对它的安全，比方说通风、采光，是不是有危害，是不是损害了建筑和住宅的品质和价值，很重要。”

律师徐斌：现行制度规定不明

“最牛违建”存在长达6年才引起重视，不免让人产生疑问。徐斌认为，其实重视一直是有的，但现行的一些制度在涉及具体问题时还没有明确规定。

徐 斌表示，从业主的角度讲讲，发现违建首先会去找物业公司，但物业公司只是有权利来管理，但是没有权利去拆，要是破坏了人家五千以上的财产，构成故意罪。业 主去找城管，城管会称这是小区内部的事情，应该找物业，应该找规划局。找到规划局，规划局会建议业主打市场热线，市场热线再给业主一个规划部门的电话，业 主打电话到那里，其实刚刚才打过。他表示，我们国家正处在变革时期，过去房子都是分的，物业管理交给单位去解决，单位的房子，可能把私搭乱建就解决了。比 如规定职工不得随便私搭乱建，否则停职。但现在房改制度这么多年，大部分都是商品房，所以业主面对一个新的问题，“当这个房子没有人替咱们作主的时候，咱 们自己作主怎么办。”

徐斌称，我们的《物权法》，2007年才有，而且还跟别的过程很多地方不一样，比如咱们国家土地权使用制度跟别的过程不一样，我们《物权法》在制订出来的时候，带有很大的实验性的。所以涉及到一些很具体的问题，没有规定。

律师徐斌：城市发展太快 执法水平不足以迅速界定违建

徐 斌表示，关于违章建筑这块，现在主要依赖于《城乡规划法》。“开发商这些楼不算违法建筑，必须到规划委办出两个证，比如建设用地规划，规划建住宅，不能盖 写字楼的，这是建设用地的规划，用地的属性必须明确。必须有一个规划许可证，你想盖成什么样子，盖多少层，就算土地是你的，必须按照我规划委的审批。”

徐 斌认为，因为城市发展的速度实在是太快了，所以以我们现在这种执法水平，根本就不足以迅速准确去界定和发现违章建筑，它涉及到几个问题，如果要是能在违章 建筑施工的时候发现它，自然而然想制止它的成本比较低，像现在假山已经盖起来了，拆的成本肯定高。“还有关于违章建筑具体制订问题，想鉴定一个建筑物是不 是违章制度很难，因为我们国家有很长的历史遗留问题，有的时候房产证跟实际面积不一样的，比如房产证有50多平，实际就200多平，到底该怎么界定，是不是多少年以前算违章建筑，多少年以后不算，没有这样说。”徐斌说。

刘东卫：我国现在的“楼顶违建”实际量还比较大

刘东卫表示，我国现在的楼顶违建实际量还比较大，“我觉得可能从全国来看，可以说两个类型，一个是建筑物本身加建、改建的问题，外在的是一块，当然今天咱们看到高层建筑，实际比方说低层别墅类，也经常把它改建，还有前年出现的，在全国各地，根据我们来接触的类型挺普遍。”

“从 建筑方面看，从国外一些法规和建筑的设计规定，我觉得最重要一个理念还是物权。你自己住户专有的部分，什么是住在小区或者集体的，包括户外公共的场地建筑 物，问题我觉得好多都出到这儿，不要妨碍大家的公共利益，建筑破坏或者说城市景观整体的品质，这个意识必须要加强，这是一种类型。”刘东卫说。

刘 东卫还指出，因为咱住到这个房子，房子从住进去以后，每个家庭不一样，比方说装修、设备的老化，实际都市违章建筑，但是从物权来讲是一样，比方在装修阶 段，比方在有些管线，比方说排水管、承重墙，实际这些东西都是公寓这些人共有的部分，好多人在装修的时候没有这些方面的意识，就破坏，甚至是损害，甚至拆 除有些承重墙，会影响到整个建筑物的安全。

买房子送露台？律师：开发商往往在面积上有缩水

据了解，处理部分业主处于私利在小区内私搭乱建，另外也有开发商卖房时的诱导违建，比如买房送面积、交付后可以自己加盖。徐斌认为，买房子送露台的事情，主要在楼盘销售的时候，让顶层相对比较好卖一些，所以在开发商做盘的时候，往往在面积上有缩水的，“比如在6层的板楼，可能实际7层，上边顶层是复试结构，会说上面90平是送的，看起来房本面积是90平，但是可能高于楼下的一平米的款，但是到你手里头房本面积可能缩水了一部分。”

“为什么有这种情况？是开发商多盖出来一部分面积，不需要向政府去交税的，多盖这部分就违反了当时办的工程规划许可证，可能就是一千平米，这一千平米全做了房本，多送出一百平米就是多出来，这一百平米就是违法建筑。”徐斌说。

来自遥远博客