城市更新项目成本及利润核算法律实务（转）
作者：刘义祯
经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配 套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很 强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：
一、地价款问题
（一）、划拨土地使用权的地价款问题
按 广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文 件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精 神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
（二）、城中村项目
更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即：1、PR≤2.5的部分,免地价；2、2.5＜PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%；3、PR＞4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面：
1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算；
2、应准确理解城中村的概念和外延：
1）、城中村的概念
城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
2）、城中村的外延
城中村的具体范围主要包括：关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。
3、旧屋村和城中村区别：旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即：PR≤1.5的部分,免地价；PR＞1.5的部分,公告基准地价的100%，但至于是93年之前建成，还是93年之后建成，在实操中则仁者见仁了。
4、既属于城中村项目又属于城中村里的工业园区更新改造，应适用城中村地价政策，而不是更新办法中的工业园区更新改造地价政策。
5、、更新办法关于城中村项目和之前政府已批旧改项目的地价款的对接问题。对此问题，更新办法和实施细则征求意见稿有不同规定，更新办法遵循法不既往的原则，已批项目适用原有规定，细则征求意见稿则规定已批的70个项目中，城中村和旧屋村以外的项目，按改后的功能计算基准地价。
（三）、工业区升级改造项目
1、工业区升级改造为工业用途或政府鼓励发展产业的项目地价核算。
例某工业厂房，建筑面积共计5000平方米，现升级改造工业用途后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为： 10000×工业用途50%公告基准地价。
2、工业区升级改造为住宅、商业、办公等经营性的项目地价核算。
例某工业厂房，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：5000×（70年住宅公告基准地价—25年工业公告基准地价）＋10000×70年住宅年市场评估地价。
（四）、其他类拆除重建类的城市更新项目，如旧住宅区升级改造为新住宅区项目的地价核算
例某住宅区，土地使用权期限尚有25年未到期，建筑面积共计5000平方米，现改为住宅项目后，建筑面积增加了10000平方米，那么该项目补交的地价款计算公式为：15000×70年住宅公告基准地价—5000×25年工业公告基准地价。
注：上述三、四项中合法建筑面积的理解，仅指在国土房管部门办理产权登记的面积。根据现行主管部门做法，未经合法登记的房产，不予扣除。非市场商品房也在合法面积之列，但应按相规定另行补缴地价后，才能转为商品房性质的房产。
（五）同一更新单元不同类别的项目用地，在测算地价时，应按相应性质的功能用途分别计算。
（六）边角地、夹心地、插花地等国有未出让用地的地价政策
已进行转地补偿（即集体土地按城市化土地管理办法的规定转为国有的），按市场评估地价测算。未进行转地补偿的，按公告基准地价测算。
二、公共用地问题
城市更新活动的一大特点就是强调完善社区公共服务功能，所在城市基础设施、公共服务设施（以下统称公共用地）等方面都有着明确而具体的规定。由于这部分用地占城市规划单元相当一部分比例，所以在测算成本时，这一因不可小视。
按申报文件规定，公共用地占地面积应大于3000平方米，且不小于拆迁范围用地面积的15%。
但 与以往房地产开发项目用地不同的是，开发商无需将规划的公共配套无偿移交政府，而是在签订土地出让合同之前将该公共用地无偿移交政府，由土地储备中心将该 公共用地入库。在该项目开工建设时，与该项目同步施工，相关部门委托开发改造实施主体代为建设，在建成后予以回购，但没有规定回购价格的计算办法。
所以开发建设单位在核算成本时，应扣除该公共用地的开发建设，同时也无需支付该部分的地价款。
三、保障房问题
和上述公共用地原则相同，在拆除重建类城市更新项目中配置法定比例的保障性住房也是更新活动的一大特点。为此深圳市规土委出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例的暂行规定》，按规定精神理解，开发企业在核算成本及利润方面，在保障房环节应注意以下几方面问题：
1、项目所属区域外不同，保障房和安居性商品房配建比例不同。规定根据规划2015年前建设的轨道站点的1000米覆盖区域，分不同行政管理区划分了一、二、三类地区，从高到低在不同地区规定不同的配建比例，具体内容可见规定原文。
2、保障性住房与项目同步开发建设，如分期开发的，应在首期布局，如面积超过30000平方米的，可单独划地。
3、保障房地价缴纳标准。1）、保障性住房免地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价为建造成本加3%的利润；2）、保障性住房为安居型商品房的，地价按该项目住宅地价标准50%缴纳，但最高不超过公告基准地价，按政府主管部门与开发企业按事先约的定价格和对象销售。
开发企业在核算项目成本及利润时，可参照上述规定的投入、产出的计算方法予以核算。
四、建安成本等正常成本投入的核算
建安成本、管理费用、销售费用、财务费用、公用设施专用基金等正常成本投入可按普通房地产项目核算。按市场普通核算法则，可参照以下标准：
1、建安成本：每平方米2800元；
2、管理费用：（地价款＋建安成本）×3%
3、销售费用：销售收入×2%
4、财务费用：项目投入的60%×5.4%×3
5、公用设施专用基金: （地价款＋建安成本）×2%
五、拆迁补偿、安置、搬迁费用
1、按正常房屋补偿标准
合法登记的商品房补偿标准，通常是1：1—1.2；
非市场商品房补商品房的,可适当调低该标准；
其他未给合法登记的房产根据项目情况双方另行约定。
2、过渡期安置费用
目前市场上通常从实际搬离原房屋之日起，至交楼之日止，向业主每月支付2500至4000元不等的租金。开发周期可根据项目情况预估。
3、搬迁费用
目前市场上通常每户2000元至4000元，包括搬出原房屋及搬入补偿的新房。
六、前期费用
前期费用包括组织业主活动、礼品发放、规划编制、各类文件公示、梳理土地及房屋权属状况、注销房地产证等费用。预估费用为项目总收入×2%。
注：鉴于城市更新项目的实际情况，较难以精确核算的费用为上述五、六项费用。
七、各类税费
在计算城市更新项目税费时，有一个重要原则需要遵循：就是在核算各类税费时，一方面将补偿的房屋作为开发企业的拆迁补偿费计入成本，同时将补置安置的用房视同销售处理，计入销售四四四总收入，在财务处理时不允许两项充抵。详见国税法（2006）187号、国税函（2010）220文件具体内容。在此前提下，各类税费可参照以下税费核算：
1、营业税及附加：项目总收入×5.2%。
2、土地增值税：1）、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；2）、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；3）、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；4）、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、企业所得税：（总收入—扣除项目）×25%。
注:按国发(2007)39号文规定,2008年之前注册成立的房地产开企业,可在2008年至2012年五年过度期内,享受过度期内的利率优惠,但2012年开始,均执行25%的税率。
4、印花税：房屋登记价的万分之三。
5、契税：普通住房，登记价×1.5%。
6、非普通住房、商业、办公，登记价×3%。
按实施细则意见稿的精神,拆迁补偿的房屋的登记价格,以拆迁补偿协议约定的价格为准.所以登记价在制定拆迁补偿协议时就应该通盘考虑。
注：项目公司和综合房地产开发公司在核算土增税和所得税时，在税务处理时，差异很大；按市场通常情况，本来由业主缴纳的契税，目前都由开发企业出资缴纳，所在开发企业在核算成本时，这一项目也应核算在内。