养老社区的规划问题、规划原则和设计建议

清华大学建筑学院  作者：周燕珉,林婧怡

1 背景

2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁以上人口已达到1.776亿，占总人口的13.26%。预计到2050年，60岁以上人口将达到4.3亿～4.5亿，占总人口的1/3。我国将进入人口高龄化、社会少子化的新阶段。引自《建筑中文网》

根据未富先老、快速老龄化的基本国情，以及考虑我国传统居住文化的特点，政府确立了基本养老方针，即：以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支 撑。同时确立了“9073”养老格局：90％的老人在社会服务协助下通过家庭照顾养老，7％的老人通过购买社区照顾服务养老，3％的老人入住养老服务机构 集中养老。

从政府提出的养老政策中可以看出，居家养老和社区养老将成为我国老人的主要养老方式。这与我国老年人的养老居住意愿相符合。根据2006年我国老龄科研中 心的资料，有85.05%的老人希望在家养老。这是有其内在合理性的。老人在家里可以亲近家人和朋友，可以利用各类熟悉的社区设施，可以继续在原有的社会 关系中交往和参加各类活动。这有助于保持老年人的身心健康，给予其长期的精神支持，以提高养老生活的质量。而养老社区的建设正是实现居家养老和社区养老的重要环节。

2 当前养老社区的发展状况与问题分析

近两三年来，老龄化的发展使养老社区开发建设掀起热潮。中国老龄事业发展“十二五”规划指出，未来五年将新增各类养老床位342万张①。最近各地方政府都在大力加强养老社区或养老服务机构的建设。同时，一些社会力量如房地产开发企业，保险、投资公司，酒店管理及相关服务管理企业等都看到养老地产的商机，积极涉足养老社区的开发建设。市场上也有一些较为成功的案例，如北京太阳城和上海亲和源等等。

2.1 养老社区的主要形式

目前市场上已有的养老社区可以归纳为三种主要类型：一类是配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅，一类是专门建设的综合性养老社区，还有一类是结合旅游、养生地产开发建设的度假型养老社区。每个类型的养老社区均有其鲜明的特点。

2.1.1 普通居住区中配建的养老社区或养老住宅

这种配建式的养老社区是指在普通居住区中加入老年人居住组团、楼栋或套型，以及一些适老化的配套设施(图1)。相比于仅有老人居住的社区而言，这种“混居”社区能够让老人接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境的接触，同时老人还可以与自己的子女或亲友邻近居住在同一个社区中，便于相互照顾。



2.1.2 专门建设的综合型养老社区

与第一种类型不同，综合型养老社区中的居住者主要都是老人，通常建设在市郊环境较好的地方，用地规模从几十亩到几百亩，包含养老住宅、养老公寓、养老护理 机构等多种适合老人的居住类型，可以为各类身体状况(健康、半自理和不能自理)的老人提供持续的生活照护。社区中会配有老年活动中心、康体中心、老年医 院、老年大学等公共服务设施(图2)。



2.1.3 结合旅游、养生地产建设的度假型养老社区

度假型养老社区的最大特点是依托旅游、养生等特色资源开发建设，例如一些在海南、云南地区建设的老年社区。这类养老社区中通常可根据自身的资源特色而搭配 相应的养生、康复、休闲业态，例如农业采摘、温泉水疗等等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，也可以与家人共同前来度假，是一种具有时令性特 征的居住形式。

2.2 目前养老社区在规划设计时存在的问题

2.2.1 缺乏专门的养老社区规划建设标准

养老社区的建设应从城市整体规划布局的角度来考虑。目前由于养老社区的发展尚属起步阶段，各地方政府虽然制定了建设指标(建设量)，但并未给出更为具体的规划指导意见，可供参考的成功案例又不多，这就加大了开发和设计的难度。

我国目前还没有专门针对养老社区建设的规范标准或指导手册。普通居住区在建设时可参照《城市居住区规划设计规范》②等，但针对养老社区这一新兴的居住区形式，并没有专门的规划建设标准。一些已有的老年建筑相关规范如《老年人居住建筑设计标准》③、《老年人建筑设计规范》④中，由于考虑到普适性的要求，通常会更多地强调无障碍等基本设计原则，而对于养老社区中如何针对老人的特殊要求进行设计讲解得并不详细，不能较好地指导养老社区规划设计。

发达国家对于养老社区或养老住宅通常都有专门的建设标准或行业指导手册。例如美国的设施指南研究所编制的医疗保健设施设计指导手册，其中对各类养老机构的 规模、选址要求等都有具体规定；日本不仅国家对各类养老设施和养老住宅有相应的建设规范和运营标准，各地方政府和相关行业领域也都编写了相应的设计手册和 标准图集，对设计有很好的指导作用。

另外，已有的规划指标要求并没有受到重视。我国一些地方对于居住区公共服务设施中应配建的养老机构及相应配套设施有具体的设计指标要求，但并没有得到良好的执行。

2.2.2 对养老社区规划设计感到无从入手

目前政府鼓励社会力量参与养老社区的建设，很多企业都想开发养老社区，但在规划设计过程中往往遇到许多困境。

首先，开发和投资企业对于自身如何获得土地以及采取何种开发模式仍在摸索，在拿到土地后也并不知道如何进行规划。目前开发商拿到的养老社区建设用地大多集 中在城市郊外，地块规模通常较大，有的甚至达到几千亩。面对这样一大片土地该从何入手，开发商往往没有头绪。有的提出要建设几千张甚至上万张床位的“老年 城”，而事实上老人并不一定希望集中居住在一起，过大的社区规模对于后期运营管理也会带来很大困难。

其次，在进行养老社区规划时不知如何做到与老人生活相关。笔者接触到的很多开发商都提出要做最高端的养老社区，其实对于老年人的实际需要并不理解，仅限于 建设高尔夫球场、温泉，让居住房间达到几星级别等等。养老社区在规划时不仅仅是增加一些老年活动场地或者设置无障碍坡道，而是应该针对老人需求有特殊分 析。例如社区中为老人提供的跳舞场地，其位置既要考虑光线、通风等条件，又要想到须设置休息座椅、提供插座等细节。

还有的项目规划标榜“养老社区”，拿“养老”、“养生”当概念，但实际没有做到真正的适老化，导致养老社区仅仅流于口号和表面形式。一些开发企业错误地认 为规划建设不重要，只要后期能够提供相应的服务就可以，但其实服务与硬件设施是有很大关系的。如果没有前期在设计上做好伏笔，后期服务管理的很多工作都难 以完成。

2.2.3 简单照搬国外模式，缺少深刻理解

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中学习了一些先进的设计经验和管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现。 然而养老社区发展是带有时代和地域特征的，从国家整体的政策环境、经济发展水平到老年人的居住习惯，再到社区的服务管理模式，都会对规划建筑形式产生影 响。如果对发达国家的发展背景不够了解，直接“生搬硬套”，就会产生一些问题。

第一，盲目追求“高端”形式，与我国现阶段发展水平不匹配。发达国家步入老龄化社会已有百年以上的历史，其养老设施覆盖体系比较完善。目前看到的国外高 端、豪华的养老社区是在经历了很长的发展历程后形成的，并且也仅仅是其养老体系中的一部分。我们应当分析我国当前的老龄化程度等同于发达国家历史上的哪一 时期，当时他们的养老社区发展形式是什么特征。通过对比发现，中国当前65岁以上的老年人口比例为8.87%，接近日本1980年代的比例9.1%⑤，与 美国20世纪50、60年代相近⑥。日本在1980年代的养老建筑以多人间(四人间或者六人间)为主要居住形式，直到1990年代中后期才向双人间、单人 间转变，继而到2000年以后开始全部推行单人间。我们现在建设养老社区也应在一定总量下平衡不同经济状况老人的比例关系，而不应一味追求高端的设施配 备、追求房间是单间，否则既造成土地资源的浪费，又增加了运营管理成本。这其实与我国“未富先老”的国情并不相符。

第二，忽略了规划形式上的差别。有的养老社区在规划时直接套用国外的规划形式，虽然有很多优点，但却不一定符合我国国情(图3)。调研发现，中国老年人的 居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用中央空调。这些都与外国老人不同。我国建筑设计 规范中的要求与国外也有所区别。如果简单照搬国外的规划形式，就不能适应我国本土化的需要。因此我们应在理解其规划形式的基础上进行创新，从而得到适应我 国国情的规划和建筑形式。



第三，没有考虑运营管理模式上的差异。调研中发现，我国目前很多养老社区中因管理条件所限，对于需要长期护理的老人或失智老人多采用“一对一”护理模式， 即一个护理员专门服务一位老人。这些护理员主要是来自农村的中年妇女，自身并不具备专业的护理知识和技能。这一现象是由于我国劳动力相对低廉、护理服务专 业化不足造成的。而发达国家主要采用组团化护理模式。这些运营管理模式上的差异必然对建筑功能配置产生影响。有的开发企业希望引入国外的管理团队来帮助运 营，但国外劳动力昂贵，运营管理费用会较高，我国老人往往负担不起；即便是引进先进的管理模式，同时也还需用到中国的基层护理人员，因此必须考虑如何让其 在中国“落地”，这是一个需要长期深入探索的问题。

3 养老社区的规划原则——以综合型养老社区为例

长期以来，笔者一直针对国内外养老社区的开发模式和规划设计展开研究，多次赴美、日等国家及在国内参观调研，与许多国内的开发企业有过接触，对其养老社区 项目进行过咨询，并完成了一些实际项目的规划设计。在这里笔者尝试以综合型养老社区为例，对其规划设计原则进行总结，希望抛砖引玉，与大家共同探讨。

3.1 选址与规模

3.1.1 选址要考虑三大因素

综合型养老社区的选址应当考虑三个影响因素：环境、交通和配套。从笔者对北京市养老机构的调查可以看出，一些较大的综合老年社区通常靠近城市周边的城乡交 界处，或者毗邻景观资源，其位置既有相对宜人的居住环境，又有城市快速路或轨道交通能够方便地到达。一些养老社区为了方便老人出行和亲友探望，还专门设置 班车往返于社区与轨道交通站点或公交车站之间。

在养老社区的周边配套中，医院对于老人来说最为重要。社区附近10分钟车程⑦内应有医院或急救站，以解决老人的就近医疗和突发疾病等问题。另外，养老社区 还可以与周边医院建立合作关系，在社区中设置医疗救助站，以便在老人有突发性疾病的时候可以迅速地进行处理。以北京太阳城为例，其社区内设有北京市红十字 会999急救中心站点，专门为社区老人服务。

3.1.2 建设规模宜有所控制

养老社区的建设规模不能过大。目前笔者所接触到的综合型养老社区用地面积从几十亩到几千亩都有，预想居住人数从几百人到几万人不等。对于超大型养老社区或 “老人城”等笔者并不提倡，因为这不利于老人与外界的联系。以美国CCRC连续照料养老社区为例，其用地规模通常在80到300亩之间，所包含的居住单元 在100到400个左右；个别大型的CCRC占地面积会超过300亩，居住单元在400个以上⑧。而我国目前想建造的养老社区的规模远远大于美国和日本。 养老社区应将居住规模控制在一定范围内。



我国由于老年人口总数大，一定量的大型养老社区必然会出现，此时可以通过组团化的布局方式将居住规模控制在一定范围内，以增强居住环境的亲切感(图4)。 《城市居住区规划设计规范》中指出普通的居住组团规模在1000到3000人左右，笔者建议养老社区的组团规模应更小一些，并宜采用多层的住宅形式，例如 健康老人的居住组团可以在500到1000人，需护理老人的居住组团为150到300人左右。一方面老人的行动能力有限，过大的居住组团不利于其外出活 动，也不便于社区提供服务；另一方面，人到老年后记忆力和认知能力有所衰退，对于居住环境和周围人群的辨识力下降，并不能够记住太多的邻居，紧密相处。因 此养老社区的组团规模应当较小，以便使老人能够更好地熟悉周围的居住者，获得对社区的归属感。

3.2 道路与停车组织

养老社区的道路系统应与普通社区有所区别，除了要保证“顺而不穿，通而不畅”的基本原则外，还应重点考虑人车流线组织和停车场地设置两方面问题。

3.2.1 分开组织人车流线，保证车辆就近停靠

养老社区既要保证人车分流，又应做到就近停车。人车分流的目的是保证老人在社区内能够安全地行走，不会受到机动车的干扰；就近停车是为了让车辆在必要时可以停靠在楼栋出入口附近，接送行动不便的老人、搬运家具等重物以及紧急时停靠救护车等等。

社区内的主要车行道应串联各个组团，步行道路应尽可能呈环形接通。社区内各楼栋和设施之间最好能设置带遮蔽的连廊(图5)，以便雨雪天气时老人仍可安全出 行。目前一些养老社区的规模较大，老人从居住组团到公共服务设施的距离过远，不利于老人的生活，不得不这样时应提供社区电瓶车等搭载老人出行(图6)。



3.2.2 考虑三类停车场地，非机动车位不宜设在地下

养老社区中应有三类停车场地，分别是机动车停车场、紧急救护车停车场和非机动车停车场。在设置机动车停车场时，除了应有集中的地下车库或临时客用场地外， 还应在各居住组团出入口及楼栋单元出入口处分散设置小规模临时停车场，提供给救护车、小区电瓶车或亲友探访时临时停车使用(图7)。社区中还应为自行车、 电动自行车或三轮车这些老人出行常用的车辆提供近便的停放位置。

特别需要强调的是，养老社区的非机动车停车位不宜设在地下。调研中发现，有些居住区为了追求社区环境的整洁和美观在设计时将非机动车停车库设在地下，平时 居民停放车辆时都要上下坡道，这对于老人来讲是十分不便的：一方面自行车、电动自行车等每天都会使用，停放在地下存取不方便；另一方面电动自行车、三轮车 车身较沉(一部电动自行车的重量通常在50kg左右)，老人推行车辆上下坡道会很费力和危险，若再从地下车库将物品拎持回家，就更为吃力。因此养老社区中 不应为了追求美观而造成老人使用时的安全隐患，而应当就近各个楼栋出入口设置一小片停车区域(图8)。

3.3 建筑功能与布局形式

3.3.1 养老社区应合理划定分区

目前的综合型养老社区中通常会有老年住宅、老年公寓等多种居住类型，这些居住类型的使用对象各不相同，例如老年住宅通常面向健康、自理的老人，而老年公寓 会有一部分提供给需要照料和帮助的老人。不同居住类型的经营和管理模式也会有所差异，例如有的是出租，有的是出售，入住老人所缴纳的费用也不同。笔者在调 研某养老社区时发现，社区餐厅设在某栋老年公寓里，而公寓住户不希望社区里的其他住户来这里打饭或用餐，认为双方缴纳的物业管理费用不同，其他住户占用了 公寓的公共空间，由此引发出许多矛盾。所以综合型养老社区应在规划布局上将不同的居住类型分区设置，并在一些公共设施和室外环境上也有所划分，形成一定的 专属和独立性，以避免管理和使用时出现纠纷。

3.3.2 建筑布局形式追随功能

不同的居住类型由于功能配置需求不同，其建筑形式会有所差异。为健康老人而建的老年住宅可以是单元式，而为半自理或不能自理老人设计的住宅通常会采用廊 式，走廊及走廊侧放大空间兼有活动、服务和管理功能。从建筑布局上来看，健康老人居住的老年住宅与普通住宅类似，可以是单元楼栋状；而可提供照护服务的老 年公寓出于管理效率的考虑，宜采用集合式居住的形式，建筑内部应有走道连通，建筑布局通常为工字形、王字形、L形、E形或鱼骨形等等(图9)，在保证南向 房间最多的情况下兼顾服务人员的工作效率。



3.3.3 养老建筑宜在功能形式上创新

养老社区中还应考虑建筑功能形式上的创新，以适应多样化的居住需求。例如一些相互熟识的老人可能会结伴入住，也可能会有子女不定期地探望并与其共同居住， 那么就应为他们提供相对私密并具有家庭氛围和独享的活动空间。例如放大廊式公寓的端头部分，设置家庭套间(图10)，在需要时可将走廊中的门关闭，使这部 分成为一个稳定和独立的空间，走廊也可用作公共起居室；不需要时将走廊的门打开，仍可还原为一般的公寓房间使用。这种处理手法要比普通的廊式公寓更能迎合 老人的需要，满足他们与亲属、朋友、家人共同居住、共同活动的需求。一些毗邻风景旅游资源的养老社区可以采用这种形式。


3.4 服务配套设施

在养老社区的服务配套设施规划方面，与老人相关的有以下几个要点。

3.4.1 配套设施宜按类型进行合理分区

养老社区的配套设施应注意动、静分区和主、次分区。一些大型、常用的配套设施，例如社区活动中心、老年大学、健身中心等可集中布置在社区入口等人流集中场 所，营造热闹氛围，并要注意与老人居住组团分开，以免声音上的影响。一些可兼顾对外经营的设施(如医院、药店)可靠社区边沿布置，方便社区内外的人员共同 使用。

小型、常用的服务设施宜重复、分散地设置。例如小超市、理发店、按摩店、公共餐厅、医疗服务站等与老人日常生活紧密相关使用频率较高的服务设施应就近每个居住组团出入口设置，方便老人途经与看到。

3.4.2 按老人行动能力确定配套设施的位置

常用服务设施不应超出老人的步行适宜范围。我国老人日常生活中的出行方式仍以步行为主⑨，与出行方式较灵活的年轻人相比，老人更需要近便的、步行可及的配 套设施。因此养老社区配套设施的位置 需根据使用频率和老人的行动能力而确定。据一项针对北京老人出行行为的调查，老年人75.5%的出行距离都在2km以内，62.5%的出行时间在20分钟 以内⑩。因此笔者建议，社区配套设施与老人居住楼栋的距离不应超过上述范围。当社区规模较大，部分公共服务设施与老人居住组团距离较远时，宜设置电瓶车或 班车搭载老人出行。

医疗服务站点宜就近老人居住楼栋。随着年龄的增长，老年人因看病而出行的比例会大幅增加。为了保证老人特别是高龄老人能够方便地到达，医疗服务站点距离老人居住楼栋不宜超过1km。这样也能保证在老人突发疾病时，医护人员可及时地作出反应和处理。

4 小结

养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都需要进一步探索。综合型养老社区的规划设计有很高的技术含量，需要开发 商、设计者掌握全面、系统的知识。在规划时应摆脱一般居住区规划的既定思维方式，考虑老年人群的特殊要求，并在规划布局和建筑功能形式上进行创新。此外， 养老社区的经营模式与后期运营管理要与规划设计统筹考虑，做好灵活应对的准备，实现多元化发展。

注释(Notes)

① 国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知（国发〔2011〕28号).2011-09-17。

② 建设部. GB 50180-93 城市居住区规划设计规范.1994。

③ 建设部. GB/T 50340-2003 老年人居住建筑设计标准. 2003。

④ 哈尔滨建筑大学. JGJ122—99 老年人建筑设计规范. 1999。

⑤ 总务省统计局.高龄者人口及び割合の推移(昭和25年～平成22年)．http://www.stat.go.jp/data/topics/topi481.htm。

⑥ Wan He，Manisha Sengupta，Victoria A Velkoff，et al.65+ in the United States: 2005. Washington, DC：U.S.Government Printing Office，2005：10。

⑦ 以北京999急救中心为例，其急救反应时间平均为10分钟左右，而上海中心城区平均急救反应时间为12分钟，因此建议在距离养老社区10分钟车程距离内应有医疗急救站点或医院。

⑧ 布拉福德·珀金斯，等．老年居住建筑．李菁，译.北京：中国建筑工业出版社，2008。

⑨ 张政，等．北京老年人出行行为特征分析．交通运输系统工程与信息，2007（12)。

⑩ 同⑨。http://www.pipcn.com/research/201301/15180.htm