纽约市苏荷区的旧城改造（转）
苏荷（SoHo），即South of Houston Street之英文缩写。它位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0．17平方英里，居民人口约为6541人的社区。这个地区在历史上几经沧桑，曾经是纽约最密集的居住区，有过上流的戏院和商店，以后差点被夷为平地。幸亏有保护古建筑人士和居住在这里的艺术家们的奔走呼吁，才使得这一社区的旧城风貌保存下来。
2．苏荷旧城改造的提出
苏荷区是19世纪中叶工业化时代兴起的一个工业区，曾经兴建了大量的以铸铁为建筑材料的厂房。二 战后，纽约市的制造业衰退，苏荷区的制造商也纷纷搬离，留下的大车间因不适合居住而大多空闲，房租也极低。当市政府为低税收而伤脑筋时，满脑子有理想才华 但还不名一文的青年艺术家发现了这片净土，铸铁建筑租金低且有足够大的空间，正好适合自己的工作，于是把它们变成生活空间和艺术工作室，俗称“统楼房” （Loft）。
工厂建筑作为民用是非法的，但由于市政府的官僚主义，以及艺术家们的低调，双方一直相安无事。不过在城市中心的平静生活持续的并不久。正如美国其它城市一样，20世纪五六十年代的美国处于经济高速发展过程中，垄断资本空间的扩张往往要求占据城市中心的优越地段，移平内城贫民窟而代之以商业用地就成为当时最行之有效的方法。1959年纽约市决定在苏荷区修筑一条高速公路，快速路的修建将途经苏荷区、“小意大利”街区、中国城、格林威治村等。此方案的实施，将极大缓解曼哈顿地区的交通压力，市政府也能争取联邦政府提供的90%的贷款投资，解决市政投资捉襟见肘的窘境，也为大企业们提供了更广泛的发展空间。苏荷区改造的呼声响起来了。
3．激烈的反对声
当 苏荷区将修建快速路的方案为公众所获知时，不同的声音纷至沓来。首先是利益直接受损的艺术家们。一旦快速路建起，居住在苏荷区的艺术家们将不得不迁走，去 寻找下一个低租金大面积的住房，能否找到还是个未知数。为了保护自己工作和生存的空间，他们组成“艺术家们反对修建快速路联盟”，动员苏荷区的艺术家们团 结起来表达抗议意愿。联盟还向所有纽约市博物馆馆长呼吁，并向全美国所有的大学艺术系及建筑系主任写信，呼吁阻止快速路的修建。同样将遭到破坏的“小意大 利”社区，居住在那的老年人到市政府前请愿，声称快速路将毁坏他们从小生长的社区。格林威治村则成立反对修建快速路联盟，推举城市保护理论家简"雅各布斯为主席，举行了具有广泛群众基础的集会。
公 益团体诸如由建筑师、工程师组成的民间团体——“铸铁建筑之友”从保护历史遗产的意义来反对快速路的修建。工业化时候，苏荷区形成了目前纽约最好的铸铁建 筑历史街区，而铸铁建筑将古典主义的浪漫与工业化社会的现实结合得淋漓尽致。快速路的修建将使铸铁建筑毁坏殆尽，经济利益在珍贵的文化遗产面前无疑是渺小 的。“铸铁建筑之友”给全世界各大城市市长写信，呼吁他们支持保护苏荷区的铸铁建筑群。
环保团体则向美国国家环境保护署提交了一份报告，说明曼哈顿的空气质量已经到了极限，若再修建该快速路，纽约市的环境问题势必将更趋恶化。他们呼吁立即制止这项计划。环保署收到报告后，立即责成纽约市政府对修建快速路将给城市造成的后果作一个全面的评估报告。
4．“以旧整旧”政策的出台
然而华尔街垄断资本的力量同样左右着市政府的决策。一个叫做“纽约城市俱乐部”的团体做了一个调查，声称苏 荷区的 “贫民窟”中15%的房子空置，50%以上的房子破旧不堪，更多的“统楼房”则堆满了破旧的地毯和废纸，无疑是“破房子占据了最有升值能力的地 产”。而附近的华尔街还挤在狭小的街区里，大公司员工亟需扩建空间。2万多名建筑工人也向市政府施加压力，如果没有修建快速路的合同，他们就要面临失业。 面对经济发展的需要，作为各利益集团代言人的市政府也不会坐视不管的。
1969年6月 反对派的示威游行让市政府不再摇摆不定，痛下决心不修建快速路。所有反对修建快速路的人士，在纽约惠特尼艺术博物馆门前举行了一场声势浩大的示威游行。市 民对艺术家们寄予了广泛的同情，他们纷纷在报纸、电视台和电台发表支持艺术家们的意见，新闻媒体作了大量的报道。事隔一月后，林赛市长终于宣布在下城区修 建快速路的计划将永远“胎死腹中”。
修路计划虽然搁浅，但旧城改造不能放弃。政府不仅担负着经济发展的重任，更要关心人们的安居乐业和社会公平。而苏荷区居住条件确实令人担忧，60年代初就曾因设备落后而酿成过火灾，况且厂房及仓库的建筑标准与居民用房的建筑标准无法相提并论。同时一些具有社会良知和同情心的民间团体也推动着政府的行动，他们在60年代初就给城市规划委员会施加压力，认为为没有能力改善住房条件的市民提供住房是政府的责任，要求市政府改造苏荷区等地的“贫民窟”，为那里的几千户家庭建造更新、更好的住宅。
政府还要保护城市文化遗产不受破坏。城市的美在于其独特的历史，旧城的责任就是延续城市的历史。大规模的改造，必将使古城风貌受到威胁，但城市的发展却不能停歇。美国许多城市更新改造后的城市空间常常单调乏味缺乏历史厚重感和当地文化沉淀个性，而被称之为继战争之后对城市的“第二次破坏”。要顺利改造苏荷区，不能走其它旧城改造的老路。
于 是纽约市政府与规划、立法部门制定了一系列的法规，在社区居民的直接参与下，出台了“以旧整旧”改造的政策，其整体思想是充分利用苏荷区原有的文化氛围， 做到高雅艺术与大众消费的结合，做到政府主导与企业参与的协调合作。在该政策的指导下，人们成功地改造了苏荷区，从此一个承旧启新的苏荷将在纽约市诞生。
苏荷区“以旧整旧”政策的具体内容有：①修改现行法律，允许艺术家们在苏荷区统楼房里合法居住，允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓，在统楼房的底层只能用于商业用途；②市政府有关部门取消了对苏荷区改造的地点、区域、楼层等一些具体限制，从而吸引了房地产商来苏荷投资。③在规划改造苏荷区时，采用“以旧做旧”的改造方案，不破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施；④改造的同时辅之以餐饮业、酒吧业、旅游业和时装业等。
苏荷改造的成效之一就是保护了城市充满历史文化底蕴的古旧建筑，保护了艺术家们的创造空间，达到了良好的社会效益。居住合法化政策可谓“留凤筑巢”，无疑鼓励了更多的艺术家来苏荷。1968年，第一家画廊在苏荷开业。1971年，上城又有四个著名画商将他们的画廊搬到了苏荷。到1978年，共有77家画廊在那里开业。苏荷区的艺术气氛愈浓，成为苏荷最宝贵的资源，游客可以参观免费画廊。
“以旧整旧”政策指导下改 造的统楼房乍一看还是原来的工厂、仓库、栈房，但在艺术家手中，室内的装修材料和色调已经经过处理，配以特殊的灯光照射，门大、窗大，室内陈设简单，明 快，自有一番苏荷独有的“超现实主义风格”。现在每天成千上万的游客慕名来到苏荷区，来看古街巷、古建筑，发思古之幽情。
苏荷改造的成效之二是实现了城市中心的再增值。市政府在有限的财力下，取消了对苏荷区改造的地点、区域、楼层等一些具体限制，鼓励房地产商参与旧城开发。开发商开始将巨资投入到苏荷区的改建工程，并取得了很好的经济效益。拿1977年改建的一套公寓来说，改建前租金为每平方英尺2.28美元，改建后租金上升到7.68美元,几乎与曼哈顿一般公寓的房租比肩了。不过，近年来房租的高昂又迫使不太富裕的真正的艺术家们迁往了邻近的ＴｒｉＢｅＣａ街区。
苏荷改造的成效之三是形成了苏荷独特的经济发展模式。随着苏荷区文化的发展，经济也迅速兴起，除艺术品外，餐饮、酒吧、旅游、时装也得到快速发展，许多著名服装品牌在这里开了分店。在此走一趟，多少能把握一下世界时尚流行的脉搏。现在的苏荷以它独特的艺术风格和时尚，成为到纽约旅游的必去之处。
6．苏荷区改造的成功经验
上 文通过对纽约苏荷区改造的提出、改造的博弈过程、最后的决策依据、改造方案和成效作了客观分析，揭示了市政管理部门、垄断财团、开发商、社区成员等在制定 和详细论证一项规划时，是如何针对城市强有力的经济驱动和松散的社会层面发展之间、城市的综合利益和社会小团体利益之间的矛盾，为减少城市内部各政治势力 之间的竞争和摩擦，加强公共部门和私人团体之间的紧密合作而不懈努力的。苏荷区改造的胜利是社区居民参与社区发展的典型案例，同时反映了美国内城改造的一 般性规律，其中的成功经验可以总结为：
（1） 内城改造的目标是争取经济效益、社会效益和生态效益的统一，尤其注重保护历史文化遗产。旧城区是一座城市发展长期的历史积淀，旧建筑承载着城市形成与发展 的历史。历史性文物建筑所具有的“不可再生”性，其社会与经济效益难以用金钱数额表现。苏荷的改造把保护文化遗产摆在第一位，以“以旧整旧”方式保护好具 有历史文化价值的铸铁建筑，同时保证艺术家们的生活创作不受打扰。其艺术氛围和旧城风情促进了物业的升值，更带来了经济效益的提高。
（2） 苏荷区的成功改造得益于不同利益团体的呼声都能够得到反映，确保了社区绝大多数公众的公共利益的最大化。城市政府在城市管理过程中的作用固然重要，但没有 广大城市利益相关者的积极参与，城市管理的成本将会十分高昂，城市管理的效率将非常低下。市政府在需要做决策时，广泛吸收了各方面的意见，协调各方面的利 益，提高决策科学水平，减少失误。广泛参与有利于参与者对决策的理解和支持，有利于全社会了解各自的权利和义务，有利于决策的执行。同时，广泛参与提高了 决策的透明度，有利于社会监督。具有较高文化素质的市民积极支持和参与了苏荷区改造方案的讨论，而且民主的政治机制使得反对意见为决策者所知。这样决策者 做出决定后，就具有权威性了。
不可否认的是，在实践中，由于市政府最大限度地鼓励公众和各界的参与，从而带来很多摩擦和磋商，决策时间将会很长，甚至有可能中止项目规划。苏荷修建快速路的辩论就是旷时十年之久，才尘埃落定。
（3） 注重发挥城市政府行政职能和市场机制的双重优势，共同完成内城改造任务。作为全体市民的利益代言人，市政府在苏荷旧城改造中听取协调相关利益人的意见，制 定统一的改造政策，监督落实计划的事实。同时积极探索与市场合作的机制，充分利用了社会力量包括房地产开发商和非营利组织。开发商的介入解决了政府在苏荷 区建筑内部改造中资金不足的问题，而且其高效率的运作模式促进了经济效益的提高。非营利组织和社会团体在苏荷改造中发挥了参政和执政的作用，有利于降低城 市治理成本。苏荷成功的改造可谓是政府、企业、非营利组织分工协作协调发展的结果。
（4） 纽约是全美艺术家最多、最集中的地区，同时拥有一大批具有良好教育有支持艺术活动的市民，他们具有较高的文化素质和艺术鉴赏力，对铸铁建筑的艺术有深刻理 解和领悟能力。人是城市的灵魂，艺术家们和市民构成了苏荷“以旧做旧”最坚实的基础。从这一点看，其它城市很难完全照搬苏荷的旧城改造模式。
在纽约SoHo区逛街，有一种走进现代艺术博物馆的感觉。
无 论是那些历史悠久、古色古香的店铺门面和外墙，还是布局摩登、流光溢彩的店堂，总会带来不同的视觉享受。百老汇大街583号是当代美术新博物馆，那里的展 品别看现在不起眼，再过几十年，没准儿就是价值连城的大师之作了；格林大道简直就是一个钢铁走廊，那里有着全纽约历史最悠久的铸铁建筑；百老汇大道575 号的普拉达时装分店，灯光、阶梯与流动的影像中，时装也有了动感……商业与艺术、现代与历史在SoHo被巧妙地组合在了一起。
漫步在这个颇能体现纽约城市精神的小区里，你可能不会想到，40多年前，它曾面临被推倒改建成高速路的厄运。那时的SoHo区，满是破旧的建筑、荒废的 楼房，再加上那一批来自四面八方、几乎身无分文的艺术家，是名副其实的贫民窟。SoHo区之所以能够躲过一劫得以复兴，既是当地社团积极奔走呼吁的结果， 也是因为纽约市政当局吸取了前车之鉴。SoHo区的复兴意味着纽约旧城改造思路开始发生变化。
19世纪后期，在纽约、波士顿、费城等许多美国大城市中的贫民窟都成了贫困、犯罪、卖淫和疾病之源的代名词。由于照相技术的应用，人们终于可以看到贫民窟里真实的生活场景。
有个叫雅各布·里斯的记者一头扎进了纽约的贫民窟。他用了几年的工夫，走遍了那些被称为“强盗窝”、“酒鬼巷”、“窃贼街”的地方，拍摄和撰写了大量有 关贫民窟的照片和文章。1890年，里斯发表了《另一半人是怎样生活的》一书，详细地描述了贫民窟里的生存状态。此书后来成为美国贫民窟历史研究的经典之 作。
1902年，里斯又发表了《与贫民窟作斗争》一文，声称“要么是我们清除贫民窟，要么是贫民窟把我们搞掉，二者必居其一。”这一把消除贫民窟视为决斗的豪言壮语获得了广泛认同，并成为美国的市政规划者们延续了一个多世纪的城市改造的基本思路。
从20世纪初开始的城市重建，大体上就是“清除贫民窟”的同义语。很多贫民窟被推倒，新的商业区和住宅区建了起来，城市的景观发生了变化。但很快人们就 发现，在一些新建的小区，原来的旧住户被迫迁出后，却没有多少所谓的中产阶层搬进。新颜很快又变成了旧貎。那些小区很快又成了下等阶层的居住区，并被讽刺 为“带有热自来水的贫民窟”。
从贫民窟里搬出的人们，生活没有根本改善，贫困家庭还是贫 困家庭，找不到工作的还是找不到工作，而能找到工作、收入又增加了的，仍会像过去一样很快逃离原来的小区，搬往郊区。受城市重建影响最大的往往是贫困家 庭，他们不得不从一处搬到另一处，没有稳定的生活，更没有稳定的工作。重建不仅改变了他们的生活，也破坏了原有的社区文化和社交环境。
很多人因为不断地搬迁，失去了原有的邻居和文化氛围，性格变得十分孤独、怪异，这样的生存环境还助长了吸毒、卖淫、酗酒等现象。有不少新区在建成一二十 年后又变成了多事之地，反而增加了政府管理的成本。很多专家后来通过调查研究发现，城市重建的失败与上世纪八九十年代纽约等大都市出现的破坏家庭、败坏道 德的社会风气，有着密切的关系。在美国各大城市，这样的重建热情一直延续到了上世纪六十年代。市政当局才明白，让旧城换新颜并不难，难的是怎样才能让旧城 重获新生。
SoHo区的重建正是基于对旧的城市改建思路的怀疑，整个重建采取的是“外旧 内新”的改造方案。不破坏楼房的外在面貌，只改造内部设施，保留原有街道的风貌和历史性建筑，让原有的生活氛围留下来。原来的居民大体上仍然住在那里，他 们与开发商合作改建了旧房，上面是公寓，下面是店铺。他们生活在原有的社区中，保持着原有的生活方式，邻居还是原来的邻居，街坊还是原来的街坊。重建的 SoHo区还吸引了很多青年人来这里创业，并成为纽约的一个重要观光区，更重要的是，它为城市的复兴找到了一条新路。
荷（SoHo），即South of Houston Street之英文缩写。它位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0．17平方英里，居民人口约为6541人的社区。
苏荷区地方不大却以它独特的艺术风格及时尚著称，成为到纽约旅游的游客必到之处。可是谁又会想到，50年前，这里是一片颓废的工厂区，更因为一条拟修建的快速路使这里的50栋1869?1895年建造的独具风格的铸铁建筑（Iron Cast Architecture）险遭拆除。幸亏有保护古建筑人士的侠肝义胆，以及居住在这个区域的艺术家们的奔走相告，才使得这一社区的旧城风貌保存下来。
■铸铁建筑???纽约人自己的建筑风格
铸铁建筑是流行于19世纪中叶至20世纪初的一种建筑风格。据说它的最早创始人是一位名叫波加达斯（J．Bogardus，1800至1874）的美国建筑师。
当时美国步入工业化时代，纽约成为全美制造业中心。铸铁制品由于成本低又可以大规模生产，迅速替代了大理石建材与花岗岩。这种新型建筑材料承重力强，又 可以根据客户需要生产出千变万化的造型，用作工厂仓库、厂房的建筑材料是最合适的。一时间工厂主、商人们要求建筑师按照法国第二王朝的建筑风格，将铸铁弯 曲、油漆，模仿成大理石圆柱和拱型窗户。到了19世纪末，几乎整个苏荷区都是这种铸铁工艺的建筑。
纽约人将古典主义的浪漫与工业化社会的现实需求在铸铁建筑中表现得淋漓尽致。
■“统楼房”（loft）???艺术家的天堂
二战后，制造业不再成为纽约市经济的支柱产业。许多工厂开始搬出苏荷区。苏荷区的许多楼只好空着，时间一久，就“万户萧疏鬼唱歌”了。 20世纪30年代，欧洲社会的动荡与战争使得许多著名的艺术家移居纽约。他们的到来推动了美国现代艺术的发展，并涌现出一大批具有世界水平的艺术家。 此外，每年有大量的艺术院校毕业生来纽约寻找工作。艺术家们很快发现，在曼哈顿租金昂贵，很难找到可以从事艺术工作的空间。 而苏荷区大量闲置房屋，空间大，租金便宜，艺术家们纷纷租用这样的空闲房，俗称统楼房（loft）。苏荷区的人文环境因艺术家们而全然改观。
■移平苏荷区???曾被看成最人道的“义举”
二战后，金融业、广告业、大众传播业成为纽约市的支柱产业。许多大公司在曼哈顿岛上设立总部，导致交通拥堵。为此，纽约市政府拟修建第一条东西向的快速路，以缓解交通压力。
洛克菲勒财团的大通银行要求扩建办公楼，也主张移平苏荷区。华尔街地区寸土寸金，紧邻的苏荷区便是大通银行觊觎的对象。
一些私人民间团体也要求市政府立即拆除苏荷区的“贫民窟”，为那里的几千户家庭建造更新更好的住宅。
当时，美国许多城市的行政当局将“移平”、“贫民窟”当作整治旧城区的最行之有效的办法；在一般美国人的眼中，折除旧建筑也被认为是这一种“人道主义”的义举。
■无私者无畏???保卫古建筑的人士结成同盟
快速路的兴建将会导致包括苏荷区、“???小意大利”街区、中国城、下城最早的移民的遗迹在内的许多人文景观的消失。
1960年，当纽约市通过了修路方案时，来自格林威治村、小意大利社区的居民推举作家兼城市保护理论家简?亚格布女士（Jane Jacobs）为他们的代表与市政府对话，要求市政府保护他们从小生长的历史街区，保卫纽约文化。苏荷区的艺术家们也行动起来。
由建筑师及工程师组成的“铸铁建筑之友”发挥了重要作用，呼吁保护苏荷铸铁建筑群。
纽约市的市民对此事寄予广泛的同情。他们在报纸、电视台和电台纷纷发表意见，支持艺术家们。
在各方面的压力下，1969年7月，市长林塞宣布建造快速路的计划将永远“胎死腹中”。
■SoHo???潮流与时尚的代名词
修路计划虽然搁浅，但旧城改造不能放弃。纽约市政府与规划、立法部门出台了以下一些政策与法规：
1、允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓。在统楼房的底层只能用于商业用途。这项政策颁布后，在艺术家们涌入苏荷的同时，画廊开始出现了。 1978年，共有77家画郎在那里开业。
苏荷区经济也开始复苏，统楼房的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩了。80年代，苏荷区成为“雅皮”一族的住宅区。
2、采用“以旧做旧”的改造方案，不能破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施。
几年前，我曾亲眼目睹了格林街的一小段路面的重新修建：几个人（也许是艺术家）拿着石块敲敲打打，趴在路面上反复端详，对于石头不能令人满意的棱角反复 修正，使它看起来像有马车轧过的痕迹，以便游客可以在此地发思古之幽情。街面是如此，进入统楼房更是如此。经改造的统楼房乍一看还是原来的工厂、仓库、栈 房。但在艺术家手中，室内的装修材料和色调已经经过处理，配以特殊的灯光照射，门大、窗大，室内陈设简单，明快，自有一番苏荷独有的“超现实主义风格”。
3、以艺术品经营市场为龙头，辅以餐饮业、酒吧业、旅游业、时装业，形成苏荷区独特的经济发展模式。
在苏荷区，每一条街都有大大小小的画廊，欢迎人们免费参观。不懂现代艺术的游客也不妨走走，那里有许多经营家具、床上用品、家居摆设的特色小铺。许多世 界著名品牌也都在这里开设分店。如果走累了，到对街的咖啡店要一杯咖啡，坐下来看看时髦的纽约人，多少也能把握一下世界时尚流行趋势。
苏荷区改造对我们的启示
古建筑保护历来是一个矛盾体。城市如果不发展就会变成一座没有生命力的城市，而城市借口发展不去保护它的独特的、形成城市特征的旧建筑，甚至去破坏它，那么将给这座城市带来不可挽回的损失。
苏荷区改造的实例说明，要“移平”一座城市里的“贫民窟”， 是一件容易的事。在废墟上建大厦也不难；而要将一座城市的古建筑历经岁月完整地保存下来， 让它们成为一座现代化城市的有机部分则就难了。这需要对这座城 市的传统文化， 特别是对什么是现代化有深刻的理解和领悟能力。一个精明的城市管理者终会发现，一座城市所拥有的历史、人文和文化传统，是别的城市所无法 拥有的宝贵资源，它将为这座城市带来无限的商机（现在不是都讲商机吗？！）。
在旧城改造方面，我们有过严重忽视专家学者意见、忽视民众呼声，而由政府一厢情愿做出决策的惨痛教训。目前，中国的许多城市也在进行着大规模的城市改造和现代化建设。然而，所面临的也是发展中国家在发展过程中难以避免的“通病”???急功近利。换句话说，就是急于摆脱贫困，实现物质上的现代化。在这种指导思想下， 对旧城的破坏成为我们这一代城市建设者们最短见的城市行为。
2000年4月，我在一个电视节目中看到过一场发人深省的争论。事情是由改造旧城区引起的， 争论的焦点在于是否应该保护一处古建筑民居。赞成拆除这座明清时代四合院的有来自政府的房地产开发部门的一位领导，他在埋怨这座小院使他的工程停顿下来，给他带来的损失是“每天一辆桑塔纳轿车”。谁都知道桑塔纳轿车在生产线上每年都可以复制出30万辆甚至更多， 而明清时代的四合院一旦推倒就再也不可复得。其所蕴含的历史和文化价值又可是几辆桑塔纳轿车可以比拟得了的？将北京这座历史文化名城交给这样一些人去开发、去改造，人们何以能够放心？
愿以此篇文字能让读者们了解到，纽约的建筑不光是“帝国大厦”和“世贸中 心”，它还有苏荷区的“铸铁建筑”。 而后者乃是以“摩天大楼结构为特点的“现 代建筑流派”的开山鼻祖。
也愿以此篇文字让中国的开发商们了解到，他们现在追求的“理想境界”，正 是40年前美国的开发商要用推土机 “赶尽杀绝”的“贫民窟”！