集体建设用地的若干问题（转）
我国现行有关集体建设用地的若干规定
１．《中华人民共和国土地管理法》（主席令第８号）
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
２．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第２５６号）
农民集体所有的土地用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
３．《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国家土地管理局发布，１９９５年５月１日开始实施）
乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。
４．《土地登记规则》（国家土地管理局发布，１９９６年２月１日实施）
土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后３０日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。
５．《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国家土地管理局发布，１９９７年１月３日开始实施）
乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押人签订抵押合同。
抵押乡（镇）企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明。
需要探讨的几个问题
１．农村建设用地使用权有无时限？如何确定时限？
２．集体建设用地使用权的取得方式及其价值体现。
３．集体建设用地使用权能否设置抵押？如何设置？
４．对城市规划区内建设在集体土地上的房屋能否办理房屋所有权证？这些房产一旦进行交易应如何规范？这些房产及其占用的土地能否设定抵押，如何设定等等。
思考与建议
１．我国的《城市房产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》均把国有土地作为调整的范围，把集体土地明确排 除在外。目前急需建立集体土地的相关法规政策，在制定集体土地相关法规政策时，除考虑集体土地特性外，无疑可以参考国有土地的某些规定。
２．集体土地使用权应实行有偿、有限期使用制度，这是将集体土地使用权置于市场经济大环境中进行合理运转和流通的前提。
目前，各地对集体土地使用权的期限无统一规定，相当一部分是无偿取得无限期使用，这样，集体土地在进入市场后对其价值的评估，运转的顺畅均缺乏必要的条 件和依据，建议：制定相关法规，明确规定各类土地使用权的最长使用年限。在集体土地使用权价格评估方面，应制定适应当前集体土地现状的估价规范。
同时，鉴于集体土地与国有土地所有权的权利主体差异，集体土地所有者出让集体土地使用时，应由集体土地所有权人与使用权人自作商定，国家仅对最高使用年限进行限制，凡未超过最高使用年限的，国家不予干预。
３．关于集体建设用地使用权的抵押问题。如前所述，《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中尽管对如何办理抵押有规定，但对哪些集体建设用地使用权 可以设定抵押却没有明确规定，对此笔者认为：随着经济发展和市场的不断活跃，集体建设用地使用者的身分、使用方式及使用性质均呈现出多样化的特征。建设用 地使用权能否设定抵押，关键是看该土地使用权的取得方式及该种取得方式下的使用权价值多少而定，抵押额则应以该土地使用价值的一定比例为限。
４．关于城市规划区范围内集体所有土地上的房屋能否发证问题，法律法规均未作明确规定。现实情况是：城市规划区范围内集体土地上的房屋对于其他集体土地上 的房屋来讲，流转更活跃，办证要求也更迫切。对这些房屋办理所有权证，是现实的需要、社会的需要。笔者认为，对这部分房屋只要房主提出申请。确权后可以颁 发房屋所有权证，但应在房屋所有权证上注明土地性质及土地使用年限等相关限制性条件，同时，应允许这部分房屋进入市场进行公开、公平、公正的交易。国家应 在这方面加强立法建设将之纳入国家依法管理的范畴，做到有章可循。
至于集体土地上的房屋能否设定抵押问题，各地做法都不一致，有的地方严令禁 止；有的地方听之任之；有的地方规定对房屋部分的价值可以设定抵押，把土地排除在外等等，针对这个问题，笔者认为：一是加快城市规划区范围内集体土地国有 化的进程，依法将集体土地转化为国有土地；二是对可以设定抵押权的土地，其房屋设定抵押时，必须连同其占用的土地一并抵押；三是对一些确实不能抵押的集体 土地，可对其上房屋部分设定抵押，但应严格控制抵押限额，充分考虑到处分抵押房产时，其价值实现受所占土地方方面面限制的影响程度，切实保护抵押权人权 益。
５．还有一点需要强调的是，要切实把集体土地所有权、使用权登记发证制度落实到位，这也是管好集体土地根本的基础。２００１年１１月９ 日，国家土地管理局发布了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》，但各地落实得并不理想，集体土地所有权、使用权登记发证工作亟待加强。