建筑物使用功能变更管理办法

第一条 为加强建筑物使用的规划管理，规范改变建筑物使用功能的行为，根据《中华人民共和国城市规划法》和《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于江门市城市规划区范围内改变建筑物全部或局部使用功能的行为。
第三条 任何单位和个人应当按照城市规划行政主管部门审批的施工图建设建筑物并办理房屋产权登记，按批准和登记的使用功能使用建筑物，需要改变建筑物使用功能的，应报市城市规划行政主管部门批准。未经批准不得擅自改变。
改变建筑物整层、多层或者整栋的使用功能，使建设用地性质改变或使建设用地规划设计条件发生较大变化的，应首先向城市规划行政主管部门申请办理用地规划变更手续，并征得土地管理部门同意后方能办理改变使用功能的规划许可手续。
第四条 改变建筑物使用功能，申请理由应符合城市规划要求，符合国家法律关于相邻关系的规定，符合所在地段、位置发展需要、符合建筑物使用的实际情况。
第五条 有下列情形之一的，不得改变建筑物使用功能。
（一）新建建筑物，以改变功能的方式规避国家和城市有关土地、房产税费的。
（二）改变使用功能后不符合建筑、结构、消防、环保等技术规范的。
（三）汽车停车库和首层架空作为公共活动空间或停车位（库）的。
（四）属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的，改变功能不符合保护要求的。
（五）属于规划配套设施，改变功能后无法满足配套要求且未采取补救措施的。
（六）建筑物与他人共有，未经共有人同意的。
（七）变更使用功能后，对周边土地、建筑物的相邻关系造成影响，未取得相关单位或个人同意的。
（八）改变功能不符合城市市容管理、小区物业管理要求的。
第六条 有下列情形之一的，可以将建筑全部或部分改为商业使用功能。
（一）位于历史上已经形成并经城市规划行政主管部门认定的商业街区或《江门市城市总体规划》划定的商业街区的临街建筑物。
（二）临城市支路以上（含城市支路）级别道路的，改变使用功能对街道景观形象有利，且不影响交通。
（三）临城市支路以下道路或居住区内的建筑，确属周边地区发展需要和不影响居住环境，且有相关单位或个人出具书面意见同意的。
第七条 属下列情形的，改造后满足《住宅设计规范》的，可以将非住宅功能的建筑物改为住宅（满足汽车停放要求的车库除外）。
（一）属居住区内的非住宅功能的建筑物，规划允许的，予以整幢改为住宅楼。
（二）属现状住宅楼，原规划设计的非住宅楼层，长期空置，确无保留原使用功能必要及安排为公用空间、配套设施有困难的。
第八条 建设单位或个人提出改变建筑物使用功能申请，规划部门可以根据周边地段现状和规划要求优先安排作为市政公用设施和生活配套设施。
第九条 不属于第六、第七条所列使用性质的，由规划部门根据第四、第五条要求确定。
第十条 不符合城市规划要求，符合其它改变功能条件，但规划在近期内无实施计划的；经城市规划行政主管部门批准可以临时改变建筑的使用功能。
临时改变使用功能的期限为两年。临时使用期满，未经批准延期的，不得继续按改变后的使用功能，应恢复原建筑使用功能。
第十一条 未经批准，擅自改变使用功能的，由城市规划行政主管部门按违法建设处理。
符合有关改变功能要求，对规划不构成重大影响的，可以永久或者临时保留使用的，由城市规划行政主管部门依法责令期补办手续和处以罚款。
不符合有关改变功能要求的，城市规划行政主管部门依法责令其限期恢复原建筑物使用功能并按违法建设处以罚款。
第十二条 本规定由市规划局负责解释，自2003年10月1日起试行。

江门市规划局
二○○三年九月二十二日