用地规划条件调整的实质是什么

admin13年前城市规划管理4843

先上一个复杂的案例:有一个国有企业,于上个世纪八十年代,取得了一个宗出让土地,后建设开发完全到位,土地性质为商业用地,其用地范围内实质上建成了2栋集资房,手续齐全,目前住户后提出要办理分户的土地证,才发现土地性质是商业的,鉴于这个是历史遗留问题,考虑调整土地规划用地,而这个地块在目前的总体及控规上是居住用地,用地单位和国土局提出来要求调整用地规划用途,规划局如何办理?

 

这个情况是比较特殊的,建筑物都已经建成了,估计很不规范的,都已经有房屋产权证了吧,如何调整规划条件

城市规划管理部门要纠结有以下几个问题:

1、土地已经出让了,有土地出让合同,有土地使用权证,甚至已经有建筑物了,不是净地,不是在收储,能出新规划条件么?

2、是否要经过专家论证?

3、是否要听取相关权益人的意见,举行听证会?

4、是否要撤销原有建设用地规划许可证?

5、哪个部门最终审批确认?

6、出具新规划条件后,后续需要办理何种手续?

 

大家可以查阅注册城市规划师考试教材的《城市规划实务》中p106-109。

 

用地规划条件变更,是由有关单位根据实际情况提出的申请,对于规划局来讲,根据申请提出专业意见,应该是根据国土部门的书面咨询意见来做出,至于土地是在什么使用状态,或是调整规划条件后,应该重新签订出让合同,或是收回后再挂牌出让,或是直接变更出让合同,协议变更,那都是国土部门应该考虑的问题。

此外,这个新规划条件即使出台后,也仅能作为依据控规做出的专业建议,在土地使用权出让合同未变更前,暂不具有任何法定效力,土地使用仍必须按照原合同执行。

撤销原建设用地规划许可证等许可,也必须在合同变更后。

专家论证意见,及是否需要规划委员会或是当地县级以上人民政府最终批准,应当从当地规定。

公开听证应依法执行。

总之,用地规划条件调整,城市规划主管部门要重点考察的就是调整是否符合控规,调整的理由是否合理充分。

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