《浙江省城乡规划条例》释义与应用 第三章 第二节

第三十三条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，其建设用地规划条件的提出和建设用地规划许可证的办理，依照城乡规划法的规定执行。

 

【释义】 本条是关于出让方式提供国有土地使用权建设项目的规划条件和建设用地规划许可证的规定。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌出让或者协议的方式。凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经 营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地使用权出让制度的实施，符合社会主义市场经济制度的要求，有利于充分发挥市场配置土地资源的基础性作 用，优化土地资源配置，提高土地资源利用效率，充分实现土地资源价值，也有利防止国有土地资产流失，增加国家财政收入。本条规定，在城市、镇规划区内以出 让方式提供国有土地使用权的建设项目，其建设用地规划条件的提出和建设用地规划许可证的办理，依照《城乡规划法》的规定执行。《城乡规划法》第三十八条规 定：“在城市、镇规划区以内出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让 地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。为确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”“以出让方式取得 国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城 乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中。擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分 的规划条件。”第三十九条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用 地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”理解《城乡规划法》第三十八条、第三十 九条规定，应当把握以下几点：

一是规划调控是国有土地使用权出让合同的组成部分。在国有土地使用权出让 前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的重要组 成部分。地块的使用性质、开发强度、基础设施和公共设施的配置要求等规划条件，从规划角度看与控制性详细规划能否顺利实施密切相关，甚至会影响城市、镇总 体规划的实施；从地块价值看，不同的土地使用性质和土地开发强度等，会决定建设单位从该地块开发建设中天壤之别的经济利益。规划条件未纳入国有土地使用权 出让合同的，事实上是合同的主要条款不明确，并且将直接影响国家利益和公共利益，因此，《城乡规划法》第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让 合同的，国有土地使用权出让合同无效。因国有土地使用权出让合同无效给当事人造成损失的，有关部门应当分清责任，依照有关法律规定处理。

二是城市、县人民政府和国土资源主管部门对于未明确规划条件的地块，不得 出让国有土地之前，城乡规划主管部门根据控制性详细规划，确定出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，是为了强化城乡规划主管部门对国有土地使用 的规划综合调控和引导，促进土地利用符合规划确定的目标和要求，保障城乡规划的有效实施。如果政府在出让国有土地使用权前，对这些主要规划条件不加明确， 是政府及有关职能部门严重失职，其中有的与政府及有关职能部门领导腐败渎职不无关联。因此，《城乡规划法》第三十八条明确规定，未明确规划条件的地块，不 得出让国有土地使用权。

三是国有土地使用权出让合同签订后才能申请办理建设用地规划许可证。建设 单位在签订国有土地使用权出让合同后，持建设项目的批准、核准或者备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设用 地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当将土地使用权出让合同中已明确的规划条件在建设用地规划许可证中载明，并在《中华人民共和国行政许可 证》规定的时限内核发建设用地规划许可证。

四是规划条件不得擅自改变。规划条件是国有土地使用权出让合同的重要组成 部分，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自在建设用地规划许可证中改变。这要求城乡规划主管部门在批准规划条件改变的申请事项时，要遵循规定程序和 相关技术规范，不得违反程序和技术规范批准规划条件改变。特别是根据本条例第三十四条第二款相关规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门对其中列举的规划 条件不得批准改变。

五是对未取得建设用地规划许可证的，不得批准用地。对未取得建设用地规划 许可证的建设单位批准用地的，县级以上人民政府应当撤销有关批准文件。已经占用土地的，建设单位或者个人应当及时将占用的土地退回。因违法批准用地给当事 人造成损失的，有关部门应当分清责任，依照有关法律规定处理。