城市规划博客上其实提到过租赁土地上的规划许可内容，但是不多，确实是接触的不多，不过凡是遇到的都是让人头疼的，究其根本，还是自己对租赁土地知之甚少。于是，最近花了时间找国土局去了解了一下，不过似乎他们也说的不是很详细，那么只有问百度了，整理一下相关内容，与大家共享：

 

土地租赁的定义或是概念：

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中提到：

国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知（国土资发(1999)222号）国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

《中华人民共和国土地管理法》里没有提到土地租赁。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》提到：

第二十九条国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

 

《江苏省国有土地租赁办法》 第二条本办法所称国有土地租赁(以下简称士地租赁)，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者(以下称承租人)与市、县人民政府土地行政主管部门(出租人)签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

 

土地租赁方式的出处和本意是什么？

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中前3条提到： 为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理；国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理； 国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度，对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

也就是在国有企业改制过程中的过度期间，对划拨土地的一种变化，采取有偿使用的模式，即产生了土地租赁。

 

具体哪些情况才要将划拨改为租赁呢？

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条

企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：

（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（

二）国有企业改组为股份合作制的；

（三）国有企业租赁经营的；

（四）非国有企业兼并国有企业的。

 

划拨土地变为租赁土地是如何实施的呢？如何审批？

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十条

处置土地使用权应当按下列程序办理：

（一）拟订土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。

（二）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。

（三）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续。

 

划拨改租赁过程中，也提到城市规划因素：

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十三条： 国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知中提到：

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范 围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

 

查阅了具体土地租赁的管理办法，国务院和国土部是没有相关规定，不过各地省人民政府都出台了土地租赁的管理办法。比如《江苏省国有土地租赁办法》。

列出几条觉得有用的条款来看看：

第四条土地租赁地块的用途、期限和其他土地使用条件由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划等有关部门拟订方案，报同级人民政府批准后实施。    第五条除经营性房地产开发用地应当以出让方式取得国有土地使用权外，其他建设项目用地，可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

土地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式进行。其中具有竞投(买)条件的项目用地　应当采用招标、拍卖、挂牌方式。

第五条划拨用地范围的存量建设用地，当事人应当依法办理土地租赁、国有土地使用权出让等有偿使用手续。

第六条土地租赁分为短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过　5年，长期租赁不得超过国有土地使用权出让的最高年限。　　企业法人的土地租赁期限，不得超过其营业执照规定的经营期限。

第十条上地租赁合同应当以书面形式签订，其内容由当事人约定，一般包括以下主要条款；

一)租赁合同当事人；

(二)租赁地块的座落、四至范围和面积(附宗地图)；

(三)租赁地块的用途和其他土地使用条件；

(四)租赁期限；

(五)租赁地块的拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的支付；

(六)租金标准和租金调整的时间、幅度

(七)租金的支付时间和方式；

(八)租赁地块交付的条件和时间；

(九)租赁合同终止时地上附着物的处置；

(十)违约责任；

(十一)争议解决方式；

(十二)其他约定的事项。

第十一条承租人应当在土地租赁合同生效之日起30日内，向租赁地块所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书，取得承租士地使用权。

在城市规划区内，按照本办法取得国有土地使用权时，承租人应当依法先向城市规划部门申请办理建设用地规划许可。

第十二条承租人应当按照土地租赁合同的约定进行土地开发利用。　　在土地租赁期限内承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者其他土地使用条件的，应当依法报经批准后，由出租人与承租人重新签订土地租赁合同或者签订补充合同。

第十三条承租人依法可以将承租土地使用权转让、转租、抵押。

注意： 虽然《江苏省国有土地租赁办法》第五条除经营性房地产开发用地应当以出让方式取得国有土地使用权外，其他建设项目用地，可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。

但是2006年国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，通知中规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”

城乡规划法中办理建设用地规划许可证仅提到出让和划拨方式的，并没有提到租赁土地，不懂是因为什么？各地的城乡规划条例里也没有提到。

把上述问题搞明白以后，其他的相关问题应该能迎刃而解了。

1、租赁土地上需要办理一书二证么？

只办两证，两证是必须办。选址意见书不必了吧？

2、租赁土地的规划条件变更需要重新核发建设用地规划许可证么？

需要。

3、租赁土地的过户、转让，需要换发建设用地规划许可证么？

貌似和出让土地一样，也需要。

4、租赁土地上的新建、改建、扩建如何审批？

和出让和划拨土地上的一样，根据规划条件来审查。

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其他有什么问题，大家可以在后面评论里发！

或许以上有错误的地方，大家更要指正啊，非常感谢!