鉴于《城乡规划法》及《江苏省城乡规划条例》的实施，以及2012版《江苏省城市规划管理技术规定》即将颁布，针对工业用地下列事项须与国土局沟通协商一致后方可更好的办理。

 1、容积率：

当前规划是执行≤1.1   国土部门的指标是按照2010年江苏省建设用地指标分行业提出的。

目前普遍的矛盾是容积率下限指标过高，企业实施时达不到国土部门提出的下线值，也有少量项目（10%）认为上限偏低

《江苏省城市规划管理技术规定》（2012版）即将出台，最近征求意见稿中建筑密度、容积率上限指标明确如下：

表2.3.3各类建筑密度、容积率上限指标

建设类型			建筑密度(%)				容积率
			新区		旧区		新区		旧区
			Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区
住宅建筑	低层		33	35	35	40	1	1.1	1.1	1.2
	多层		26	28	28	30	1.6	1.7	1.7	1.8
	小高层		24	25	25	28	2.0	2.2	2.2	2.4
	高层		20	20	20	20	3.5	3.5	3.5	3.5
公共建筑	办公建筑类	多层	45		50		2.5		3
		高层	35		40		5		6
	商业建筑类	多层	55		60		3.5		4
		高层	50		55		5.5		6.5
工业建筑类		低层	55		60		0.7-1.2		1.0-1.5
		多层	45		50		1.0-2.0		1.2-2.5

注：

1、根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳、响水；其他地区都位于Ⅲ类气候区。

2、“旧区”范围在城市、县总体规划中确定。

5、工业用地应提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。

6、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按按不同建设类型的建筑面积比例折算。

7、表中指标不包括地下层建筑面积。

8、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。

执行难度：办公可研建筑如何折算，按多少的量折算？层数如何确认，占比如何计算？

（1）通常情况：明确厂区内7%为非生产用房，且以多层形式，93%为生产性建筑且低层与多层建筑各占一半。

计算结果如下（按新区计算）：0.96-1.66

（2）按极端算法：

①按厂区内所有建筑均为工业建筑，且为低层，那么容积率最小值为0.7

②最高容积率按厂区内所有工业建筑全部为多层，非生产性用房占地7%，非生产性用房以多层形式，其余93%为生产型用房，均为多层。

计算结果如下（按新区计算）：

7%*2.5+93%*2.0=2.035

目前实际审批中，工业项目一般容积率为0.4-1.3。

综上所诉：建议容积率指标确定行为≤1.6。规划部门计算容积率下限时超过8米的建筑物以上按2倍建筑面积计入容积率。具体下限按2010年江苏省建设用地指标执行。如容积率低于2010年江苏省建设用地指标的，设计方案个案送国土局签署意见。容积率高于1.6的项目由规划局个案审批。

 

2、建筑密度：

明确厂区内， 7%为非生产用房，且以多层形式，93%为生产性建筑且低层与多层建筑各占一半。

计算结果如下（按新区计算）：应≤48.95%。

如按极端算法：

最高建筑密度按厂区内，所有建筑均为低层工业，那么可以做到≤55%。

目前实际审批中，工业项目一般建筑密度为35%-50%。

综上所诉：建议建筑密度≤50%。如有特殊工艺等情况确需突破规定，可由所在地政府出具书面申请，经局内协商后将建筑密度上限调高至2010年江苏省建设用地指标中建筑系数的下限基础上增加5%。

如某类工业用地2010年江苏省建设用地指标的下限为50%，那么规划条件因调整为≤55%。

 

3、绿地率：

《江苏省城市规划管理技术规定》（2012版）最近意见稿中3.6.2.4 工业用地的绿地率，一般不大于20%。有特殊绿化防护隔离要求的工业用地按照实际需要确定。

建议上限按2010年江苏省建设用地指标执行。下限按原来的12%执行。

化工等特殊项目，因建设方或设计单位及园区意见要求高于20%的，可以由园区审定。

 

4、竖向界限：

建议一般项目仍为-6米至+24米，

化工园区项目今后均调为-6至+30米，

特殊项目上限可由申请调正为60米~100米。

地方差异可能会比较大，欢迎大家交流各地成功经验和困惑的地方！！！！！！！！！！！！！！！！