详解“民生城市”三大关键词--保障房，城中村与城市设计（转）
保障房建设：合理布局，廉而不劣
近年来，中央加大了保障房的建设力度，整个“十二五”期间，计划建设3600万套保障房。不少与会规划师认为，保障性住房在规划方面亟须注重的就是选址布局。
现在各地正在兴建保障房，选址基本上都集中在城乡接合部。住房和城乡建设部副部长仇保兴认为，这样一来将导致高收入群体纷纷搬到高档、超高档、超豪华小区，低收入群体集中住在郊区。
“保障房和商品房必须混合建设，不同收入人群混合居住，这是一条正确的道路。”他比较欣赏法国巴黎的经验，同样一个社区，这栋是商品房，那栋是经济适用房，外观没有区别，但是建造的宽裕性和户型有很大差别。“要让各种收入人群有尊严地混合居住在一起。”
江苏省城市规划设计研究院总规划师袁锦富也表达了相同观点。他认为，保障性住房集中建设容易造成低收入群体的空间集聚，强化社会各阶层的居住非议，容易产生相关的社会问题。
同时，他建议，保障性住房需要重点考虑保障人群的日常必需生活。保障房要“廉而不劣”，经适房和两限房装修不一定多么豪华，套型也不必大，设施配套的标准不一定很高，但是一定要齐全。
此外，规划师们认为，真正解决“居者有其屋”问题，还要从每个城市的特点出发，关注特定人群的住房需求，不能搞一刀切。
城中村改造：尊重历史，注重包容
除了保障房建设，城中村改造是规划师们探讨的另一个热点话题。
来自山西省规划院的宁学军强调，城中村改造应该充分尊重历史。他表示，现在很多城中村改造完以后，基本上只有高楼，以前的痕迹抹得一干二净，这恰恰忽视了对历史的尊重。无论是一个城郊村还是城中村，都有自身独特的历史和价值存在，一定要挖掘这些价值，把这些价值通过设计和规划保留下来。
昆明规划设计院院长王学海指出，城中村的改造应鼓励自行更替，不要硬将农民“赶上楼”，可以让农民自发组织一个合作社，鼓励合作开发，这样可以避免很多拆迁中的矛盾。
江苏省城市规划设计研究院副院长高世华认为，城中村改造的一个主要难点在于村民、开发商、政府的利益相互纠葛。他建议，在城中村改造的同时，要解决失地农民的就业问题，加大社会保障力度，重视他们的子女教育问题。
王学海说，城中村的改造应该是一个循序渐进的过程，一个好的城市要有包容性，在大力建设城市硬件的时候，也应容许一些城中村自行改造和存在。“不能只盯着城中村的不好，实际上，有的城中村房屋已经成为社会自发形成的公租房，为中低收入者和外来务工者提供了栖身之地。”
城市设计：周到细致，以人为本
“城市设计的内涵，就是为人们进行各种活动创造较佳环境的过程。”江苏省城市规划设计研究院副院长陈沧杰呼吁，规划师眼睛往下看，看百姓的审美情趣，在其中提炼出城市设计思想。“设法使我们的周边环境，更加赏心悦目，更加有利于生活、生产，让城市更加适合民生。”
深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长、首席规划师王富海也持同样观点。他说：“城市不能只顾扩张、只顾GDP的增长、只顾打造华丽的场景，不能建造成只给游客开车观光的地方，更重要的是要让老百姓生活舒适便利，有归属感。”
仇保兴举例说，我国城市交通设计方面，应“行人优先”。目前，我国城市交通能耗上升非常快，城市空气污染80%来自机动车尾气，这很大程度上是“城市规划要适应小汽车”观念带来的恶果。
他还建议，我国可编制以“绿色交通”为主的城市综合交通体系，包括修建“不可停车”的自行车道，并鼓励电动自行车的使用，因为它的能耗远小于摩托车，而且基本是“零排放”。
为低收入人群提供住房、在公共场所建设无障碍设施、着力构建紧凑而适于步行的邻里社区、使无力购车的群体能便捷地出行……规划师们纷纷提出对策。
城市设计的一切活动归根结底都是为了人，不求宏大华丽，但求周到细致。要把尊重不同群体的利益、满足不同群体需求作为城市规划的出发点和落脚点，把物质建设规划、物质环境改善与城市经济社会的发展及市民生活质量的提高有效结合起来，这才是人们需要的民生城市。
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江西宜春：保障房建设筹资有新招
资金不足一直是地方政府实施保障房建设的最大难题。江西省宜春市引入市场机制、社会资本，在拍卖土地前设置“四定一限”条件，公开竞拍公共租赁住房面积，达到政府不花钱就能超额完成当年公租房建设任务的目标。
建设规模大，资金缺口大
半月谈记者近期在宜春市采访了解到，宜春市中心城区今年公共租赁住房建设任务为１０００套，市政府拿出一块面积为７８亩多、性质为划拨用地的一类建设用地，计划按１．５的容积率建设多层公共租赁住房６万平方米，加上商业和社区服务及物业配套用房３５００平方米，车位１万平方米，预计总投资１亿元左右。江西省按每套２万元的标准下拨中央补贴资金，建设资金缺口较大。
为此，宜春探索采取了开发用地配建公共租赁住房的方法，将这块用地由划拨土地改为出让土地，并提高土地容积率，由建多层建筑改为高层建筑，以提高土地利用率。中标者必须在开发商品房之余，确保至少建设６万平方米、１０００套公共租赁住房。
宜春市房管局局长涂晓明介绍，这宗地评估总价为９６２０万元，扣除相关费用后为７６９６万元，加上中央补贴，可按每平方米２３００元（含精装修）价格回购４．１８万平方米公租房。土地拍卖时以无偿提供公租房４２００平方米为竞拍起始面积。如竞拍不足６万平方米，政府再以３０７４元／平方米购买不足部分公共租赁住房；确保政府以２６００元／平方米的价格购买建筑面积１万平方米的地下车位。
今年５月下旬，有５家开发商参与了这宗地的公开竞拍，经过２８轮激烈竞争，最终以在该项目中配建６．３５万平方米公共租赁住房收拍，公共租赁住房建设任务终于得以落实。
土地拍卖前“四定一限”，确保公租房建设质量
考虑到公租房建设在质量标准、交房标准、时间节点等方面有诸多要求，宜春市在土地出让前设置了“四定一限”条件，即定规划条件、定交房标准、定工程质量、定建设时限、限土地价格，公开竞拍公共租赁住房面积，多者中标。
定规划条件。这些条件包括土地使用环境容积率不大于３．５，绿化率不小于３５％，配建公共租赁住房不低于１０００套、６万平方米；建筑退让用地红线按法律、法规规定执行，符合消防要求。
定交房标准。具体内容包括入户采用防盗门；客厅及卧室地面采用玻化砖；厨房、卫生间地面、墙面均采用防滑地砖和墙砖；厨房安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜和淘菜单盆等。同时，水、电、气表须安装到户。
定工程质量。实行工程质量终身负责制，严格执行国家工程质量有关管理规定和保障性住房综合验收程序，确保工程质量安全。该工程必须达市优，未达市优每平方米罚50元，达省优奖励开发商５０万元。
定建设时限。这一公租房项目为高层建筑，设定建设周期为1年半，主体封顶验收合格后才能进行商品房的开发建设；公租房在综合验收后由开发商将土地及房屋产权证直接办给政府保障房主管部门。
限土地价格。这宗评估价款扣除相关费用后，设定为该宗土地上限价，再加上中央公共租赁住房补贴，然后按工程进度逐步返还给开发商，用于回购公租房。
“限地价、竞配建保障房面积”做法一举多得
有关人士分析认为，宜春“限地价、竞配建保障房面积”的做法其实简单，但效果可谓一举多得。
江西省建设厅住房保障处处长邝振胜说，宜春市用节余出来的出让土地换取保障性住房建设资金，较彻底地解决了公租房建设资金问题，破解了地方财政投资压力过大的难题。
宜春市房管局副局长邹凯军说，以前单独建保障性住房小区，小区内的幼儿园、商业用房、社区和物业服务用房等基础设施全部由政府投入，这笔费用相当大。而在开发用地配建保障性住房，小区内这些基础设施由开发商按规划要求配套到位，小区居民可以共享，减轻了政府对保障性住房的资金投入。
另外，由划拨土地改为出让土地，通过调整规划条件，提高容积率，建设高层住宅，解决了建设保障性住房土地利用率低的问题；由政府直接主导建设改变为加强监管，解决了保障性住房建设程序复杂和管理难度大等问题，以往房管部门为保障房建设招投标要花费大量的人力、财力，往往与完成目标任务的时间节点产生冲突；由集中单一建设改为开发用地配建，让住商品房和住保障房的群众共享开发小区各项建设成果，解决了保障性住房困难家庭过于集中居住的问题。