浅谈城市规划与房地产开发 海阳市城市规划管理处 葛建辉 房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，但我国的房地产业由于起步晚、基础差，与城市的发展存在着诸多不协调之处。该如何采取措施，才能促使房地产业的发展与城市发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。 一、我国房地产开发的现状 1、过度开发。开发商在经济利益的驱使下，造成了一些地段的过度开发，在居住片区的开发或改建过程中，开发商为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。 2、对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发商愿主动进行投资。 二、城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。 1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大 区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展可能不是最优，甚至是极为不利。房地产开发是个体经济行为. 开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。 2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为 20 年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过分强调长远利益，有可能会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。 3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间。完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式 具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下。房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。 三、市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用我国《城乡规划法》规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位浅谈城市规划与房地产开发置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管 理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有 规划干预容易产生过度开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。 再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。通过强化规划设计，综合地理环境、历史文化和民风民俗，找准特色定位，使每个房地产项目都能塑造富有个性的功能布局、空间形态和单体造型，构成区域性独特内涵和品质。总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。 四、新形势下对房地产开发与城市规划的关系应采取的措施 1、增强规划的权威性 城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、操作性，不能唯开发商利是图。 2、城市规划应加强对房地产开发的管理 首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。目前，许多地区成立的所谓开发区均不接受城市规划行政主管部门的规划管理，而是自己成立一批人员进行管理，有的完全以开发商的意志为转移，实际上就是“不管理”。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。 2 、规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城 市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断做出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。要建立健全规划后反馈和评估体系，依据规划实施后的效果，对尚未、已经或实施中的规划进行及时修正。严肃查处房地产商的违法行为，确保城乡规划建设成果。 3 、做好控制性详细规划也是新形势下促进房地产业发展的有效手段。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。 五、结论 城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。低一个层次来看，开发投资者和规划管理者追求目标又是不一致的，导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。总之，城市规划与房地产开发要相互协调互动，以实现城市开发建设的良性循环，促进城市和谐发展。