fánggǎi 　　对房屋的租用方法和租用房屋的租金等一系列有关体制的改革 　　房改过程： 　　1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些?》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。 　　当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事：让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区——东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个“起点”：住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，所以还不是完全意义上的商品房。 　　全国的步伐显然没有深圳特区这么快。房改大讨论对低租金的种种弊端进行了“痛打落水狗”式的充分分析，作为结果，全国住房租金改革领导小组在1985年1月成立。一年后，住房租金改革领导小组升格为国务院住房制度改革领导小组。 　　1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在国人的翘首企盼下召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。 　　也是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区——东晓花园在深圳竣工。单价每平方米1600元，上市即销售一空。 　　不巧，彼时严重的通货膨胀侵袭了中国。1988年的通货膨胀率达18.5%，比1986年高出12个百分点。国民经济的治理整顿开始了，此后3年房改基本处于停顿状况。 　　真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。 　　第一次房改大事记： 　　→1979年 　　7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。 　　→1980年 　　1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。 　　7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。 　　→1983年 　　2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。 　　→1984年 　　国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。 　　→1985年 　　1月，全国住房租金改革领导小组成立。 　　6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。 　　→1986年 　　1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。 　　→1987年 　　8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。 　　8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。 　　8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。 　　12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。 　　→1988年 　　1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。 　　4月12日，《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。 　　→1991年 　　全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。 　　→1993年 　　第三次全国房改工作会议召开。 　　→1994年 　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。 　　→1995年 　　海南地产泡沫破灭。 　　→1998年 　　国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。 　　1998年的住房改革是中国两千多年历史上的大事。在此之前，中国居住的地缘群体总是体现为村落和大院，这两种形态总是包含了复杂的阶层结构，而在此之后，“小区”作为商品，成了一个更加扁平的阶层的容器。 　　这件事情的特异之处还在于，房改正发生在中国社会结构的转型过程中，两个历史进程纠缠的结果是，共同的居住正在成为社会阶层分化重组的催化剂。 　　中国的地产商正在挖空心思地替那些潜在的业主们设计理想生活,但是决定理想生活的往往是你和什么人做邻居，而不只是你的房子比别人的好。 　　1999年 　　2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。 　　2000年 　　2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！” 　　2007年 　　8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。 　　9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。 　　10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。 　　10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。 　　11月8日，建设部等八个部门发布了《廉租住房保障办法》。 　　11月19日七部门联合发布了经济适用住房管理办法。 　　2008年 　　1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 　　2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》 　　3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。 　　3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO(initialpublic offerings，首次公开发行股票)或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。 　　4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。 　　4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。 　　9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。 　　10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。 　　10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。 　　财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。 　　11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 　　2009年 　　三月份以前，所有的开发商都被从07年年底开始的“房地产冬天”冻得直打哆嗦，但接下来中国房地产行业的发展态势则让所有人跌破眼镜：2008年全球性金融危机的爆发使得政府提出了一系列刺激经济的政策，房地产行业成为直接的受益者，借着大量信贷的进入、刚性需求的爆发等“东风”，中国房地产业过山车般直接从冬天进入盛夏，并一直持续燃烧至今。

二次房改，从08年6月份以来一些专家学者不断提出，后终于引起了高层的注意。2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。探索住房制度该走一个什么样的模式。

中国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。对于城镇大多数中低收入居民来说，住房货币化早就名不符实，住房保障只能依赖政府。而政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障，随着时间推移和新职工增多，这一矛盾将更加突出。中国需要重新审视城镇居民住房体制，考虑启动‘二次房改’。 　　“中国目前的城镇居民住房体制存在三大缺陷，迟早都必须深入进行改革。在确保改革方案思虑周全的前提下，二次房改越早进行越好。”专家刘慧勇说。 　　首先，货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时，中国并不具备上述两个条件。 　　其次，保障性住房建设与供给缺乏制度保障。中国现行住房保障制度，目标和供给对象定位模糊，供给方式和程序存在制度性漏洞。从原则上说，城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。在实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。 　　再次，禁止单位提供住房实物保障也存在弊端：一是无法就近上班的城市职工将与日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空气污染，不利于可持续发展；三是职工上下班时间长，增加疲劳，降低效率，对单位也不利；四是削弱保障性住房的周转性、流动性与分配使用合理性；五是保障性住房建设与供给的责任全由政府担负，难免漏洞百出。

二次房改-14名专家联名上书

　2009年9月一则二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部的新闻，搅动了业界和社会关于房价大讨论的舆论氛围。14位房地产界专家联名上书，建议进行二次房改，并提交了二次房改的意见稿。 这份来自民间、旨在实现中国人“住有所居”梦想的二次房改建议，发起人便是辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明。李明认为中国的第一次房改取得了很高的成绩，但是发展到今天也出现了诸多问题，一是政府理论错位，以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论，重增长轻民生；其次是队伍错位，以开发商为基本队伍垄断经营，排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能，“亲商不亲民”；三是服务错位，制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益，官商联手与民争利。

二次房改-核心内容

二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。 　　三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房 (论坛 新闻)制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。

二次房改-调研组成立

2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。住建部一知情人士透露“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”

二次房改-列入人大会议正式议案

在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下，二次房改有了实质性进展。全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案，已经列入11届全国人大三次会议正式议案。　据了解，全国人大代表宗庆后和迟夙生分别向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的议案。 　　两位代表议案的核心内容都是，确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。 　　三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为：政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。 　　列入人大的正式议案中，这对推动二次房改有重要的意义。