容积率一直是城市规划控制的主要指标，成为开发商与规划管理部门的博弈焦点。容积率本身是否有问题呢？指标控制不能适应当地经济社会需求，弹性不足，规划管理体系不完整，做一些粗浅讨论。 学城市规划N年了，越学越糊涂。不为什么，只为和现实接触多了。混迹于中小城市的我，天天和大小老板打交道，天天帮他们做设计。“老板”一般等同于“奸商”，“奸商”是否等同于有智慧的商人？我不得而知。 老板们买了块地，不管是商业用地，住宅用地，还是工业用地，首先就有一份地方规划局出具的规划设计条件，其实也是国有土地出让合同的一部分，该条件明确规定地块开发强度，包括容积率、建筑密度、绿地率，以及后退道路红线等，其中容积率是核心指标，也成为规划局手中最大的权利和寻租空间，也成为开发商与规划局空间博弈的最热辣点，各有各的理由，各有各的办法，只把规划师搞懵了。到底谁对谁错，是规划管理出了问题，还是开发商真是奸商？还是规划设计的容积率本身就有问题？ 带着这个问题，去寻找规划设计条件的来源——控制性规划。一个地区的开发一般是由地方政府或开发区委托规划局组织设计单位编制控制性规划，将地区详细划分成几个单元，若干个地块，然后确定详细指标，一般是七大类或九大类，主要包括地块性质与容积率。并且做出了城市空间设计等效果图，乍一看，建成后的城市空间很美，有轴线，有节点，有开放空间，有标志性建筑。但是城市是用来生活的，有几个人有兴趣或有机会坐在飞机上来“鸟瞰”？鸟瞰时又怎能有心思注意到详细的节点，标志性建筑？所以说，控制性规划把设计重点放在地块的空间结构、空间艺术，而忽视了城市生产生活本身的需要，不知道是否合适！ 再来看规划指标的合理性。现在的控规一般是地方规划局委托或投标给有设计名望的规划院校去做，如TJ，QH，SGY或者境外设计机构。这些大牌设计院校确实在理论上超前，但是现实中对当地城市能否有确切的了解，能否了解当地企业开发建设的习惯，是一层厂房还是三层？能否对一个地块做详细的专门分析，到底适合建设酒店宾馆还是写字楼？其实即使当地设计院也不了解，所以给出的地块控制指标是否有操作性就不得而知了。 作过两个有典型意义的地块建筑设计，一个是工业项目，浙江TZ的，当时容积控制要求不得低于1.2，而这家企业是生产机械的，有效可利用的厂房面积就是一层，但按照容积率要求要达到1.2就必定两层以上厂房，不得已造了两层，至今二层依然空着没用，租也租不出去，即使能租租金也少的可怜。这里因为容积率的死规定闲置了几百万的社会财富。另一个是商业地产项目，总用地沿路长87米，纵深39米，沿着城市主要交通干道，规划控制北边后退交通干线10米以上，对应的南边相邻地块后退12米以上，真正可以造房子的纵深只有15米了，容积率控制上限2.0，只能建设7500平米建筑，业主死活不同意，只能去找规划局扯皮了。 这里两个案例，一个容积率太高，一个太低，充分说明了设计条件的不合理。这问题不是容积率本身的问题，是控制指标设定的问题，缺乏弹性。一个朋友开玩笑问我，容积率为什么是1.2，难道1.1就要死人啊！我回答不出！不知道老师们怎么解释？ 或许同行们很多都会谈到，如果容积率过分弹性，会造成城市空间的美感不足，艺术性不强。首先美感艺术性是个人感觉，你觉得不美，别人可能觉得美，你觉得要有韵律整齐美，别人或许觉得要丰富美。其次城市空间的美感艺术性是次要的，更主要的是生产生活的需求。 或许同行们还会谈到，容积率过分弹性，会造成城市空间资源的不公平分配，影响到土地出让时的公平。这让我想到了乡村农民住宅用地的管理，浙江目前的情况是“管地不管天”，也就是说管住每户宅基地，上面的建筑面积层数由村里自己统一规划设计好，报规划局审批备案。乡村建筑好象也没有人要盖十层楼，空间很美也没有浪费。还有的是乡镇国有土地出让，即使是建筑面积超出核定，也可以以罚代拆补办产权证，一样很有效的利用了城市空间。这说明容积率的单性管理存在技术上的可能。 在城市空间管理上，关于容积率其实可以做很多文章。我想即使容积率不管又怎样，每个开发是商都属于一个理性人，自己能给出一个最合理的建筑开发强度，只有这样才能使得城市土地最有效利用。所以为了对城市空间与容积率的有效管理，建议对容积率做一个指导性控制，而不是强制性控制，给开发商一个弹性空间，或者建立其他相关补偿（包括正补偿或负补偿）机制，超出指导性指标，补偿比原来土地出让金标准更高的空间资源占用费。即或不如此，总能寻找出一个最有效的解决办法，而不是现在的一刀切。 容积率是指标之一，我觉得不能综合代表一片地块的面貌。 要从城市大控规的城市设计与城市地块功能研究出发，确定 每个小类地块的功能与种类，至于鸟瞰什么天际线，那只是对 城市设计的狭隘理解，城市设计——并不是画几张天际线图，几张 效果图就完事的，含义非常广阔。还是从功能出发，城市地块也要 各司其责，该高就高，该低就低。西湖边上当然不能高，这是个例， 当然可以在湖边某个集中地块集中搞一片高层，容积率为15.呵呵。 不要单从容积率看世界，容积率只是一个过客，要从规划的整个阶段 来解读，地块是城市的细胞，共同构成一个充满生机的城市！ 1、首先，你认为你选的这张图片中的城市建设很好吗？这就是你理想中的城市吗？ 2、哲学家不是忽然灵光一闪，就能拿出一个“众人皆醉我独醒”的观点出来。牛顿不是掉头上一个苹果就发现万有引力的，换成武腾兰、饭岛爱、关月雏乃，就是掉一车苹果，可能也只是发现头上有一堆疙瘩而已。你所要探讨的问题，根本就不是什么新问题，我桌子上随便弄两本书翻翻，就会有更清晰的认识。也许你会说，尽信书则无书——这个我并不反对，有自己的观点确实难能可贵。就像设计央视大裤衩的那个记者一样，挑战一下专业建筑师，也未尝不可。将军干裁缝的活，不见得比不上出租车司机。但是，如果什么是好什么是坏都不清楚，那就失去了讨论的基础。 3、规划有太多的拍脑袋，有太多的想当然，有太多的精英规划（什么是精英规划？就是一副专家学者精英的样子，‘我’做出来，你们遵照执行就好了，这样的规划就是精英规划，如你所知，精英规划这个词不是褒义），什么时候俯下身来，做一做大众规划，那才是有意义的——许三多，这是必须的——小沈阳。 程序上是由城市规划要求控制容积率与限高,这里疑问的是规划控制的这些指标是否真的合乎经济社会发展的需求?就拿西湖来说吧,西湖东岸的规划控制一直不许建设高层.但为什么不许建高层,是全杭州人民还是全世界人民认为这样建设不美,还是规划师或规划管理部门,或学者或政府官员,或者是传统的教育,或者大家的一种习惯性思维?再说即使是湖滨得到控制,但在西湖西岸看东岸,城市天际线依然是高层建筑的背景,从延安路到湖滨的控制在这样"大格局"下根本不能体现.而且西湖东案高楼林立,西岸自然山水,我觉得这种空间的对比也很美啊?最后说,西湖东岸控制高层的呼声至少不下十年了,那时的呼喊是整个东岸的,现在不也退让到湖滨的沿线了? 这里,想再强调一次,除了审美的价值观是规划的重要要素外,我觉得似乎更重要的是当前的城市经济社会活动,即使当阶段大家的认识有一定局限性.