谈建筑限高

admin15年前城市规划管理2344

城市规划与实施最重要的一个环节是对地块的建设控制,尤其是国有土地使用权有偿出让的地块,涉及主要建设容量控制指标有容积率,建筑高度等,容积率甚至成为腐败与反腐败的一个阵地。 由于中国当代城市规划的历程较短,在规划理论与规划实践等方面积累的经验仍然不足。相对来说,对于城市总体规划,战略发展等宏观方面要成熟些,而对于城市建设最具直接控制作用的控制性规划,依然存在广阔的研究天地。最近几年的单元控规,选址论证可以说是控规的延续和深化。 昨晚看了福格尔森的社会学名著《下城》(downtown,感觉直译为“下城”似乎会起误导作用,不如意译为“城市商务区”,与文章主旨更合适)。其第三章专门讨论了1900年代前后的二三十年,美国各城市关于建筑限高的实践。使人更明白,建筑限高是有其经济与社会的历史渊源的,而且是经历了长时间的论战,考虑了城市经济利益集团,政治势力,房产价值,建筑技术,价值观,社区公正,公共卫生,交通拥堵,天际线景观美学,心理感受,消防、防震防灾等公共安全,最后成为美国区划(ZOING)的重要指标。其中最为显然的是经济的因素,成为下城限高之战的核心因素,福格尔森也是反复强调了。 我国新实施的《城乡规划法》明确规定,土地出让之前必须取得城市规划主管部门的规划设计条件,其中包括容积率,建筑限高等主要指标。这体现了用地出让的公平公正,也便于城市主管部门空竹管理城市建设。不过,我这里依然要讨论的是指标的合理性问题,期望规划设计条件更加科学,合理。 且来看我久前接触的一个案例,某开发商来自国内一线大城市,欲投资内资中小城市。在基本确定投资意向后,要对投资地块进行研究与投资概算,提出有关指标控制的要求。城市与地块的基本情况如下:房产平均价格2800元/平米,一般高层造价1500元/平米(高层),地块面积较小,净用地不到1万平米。开发商开始用了一线大城市的理念,感觉地块小,如果能增加建筑面积就是增加利润,所以希望楼能造高点的,层数多些,所以就拍脑定了个28层。通过预算,增加建筑高度后,增加了造价300元/平米,按保守售价2600元/平米计算,利润约为2100万。如果按照18层计算,利润是2050万。前后相差50万利润,加上销售能不确定情况,最后开发商决定高度降为18层。结果是容积率,建筑高度双双齐降。 从上述案例可以看出,能够决定地块开发强度的,正如福格尔森所描述的是市场,是经济效益,是开发商的理性行为。由此我们可能要反思,由专业院校设计,由主管部门确定的地块控制指标是否合理。对地块的土地使用是否合乎当前的经济发展状况。 当然,开发商是唯利是图的利益团体。城市规划作为社会公正的价值取向,由必要对其进行干预,现在的干预就是出具一张很具刚性的指标体系,而在福格尔森提及的交通拥堵,社会公正,环境卫生等方面体现的很少,至少没有讲述清楚。而且,指标体系缺乏弹性空间,也就是说限制性多于灵活性。

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