建筑综合体混合功能探路动感地带
三项或多项功能的组合
专家指出,建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。像20世纪初的北京东安市场就是建筑综合体早期的例证。它是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场等多功能为一体的综合性市场。而今CBD更是建筑综合体的聚合地。
值得一提的是,建筑综合体中往往包含一部分公寓部分,以自住为目的的买房人在选择建筑综合体之前应慎重考虑。因为,目前国家政策允许个人购买写字楼等项目,这类大型综合物业内往往聚集了很多投资型买家。如果一旦自己居住会有许多不便之处。
城市或经济的表现形式
专家认为,建筑综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。目前来看,它呈现出两种表现形式。
一种是城市形态的表现,在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之,比如在一栋高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体;另一种是经济形态的表现,随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其他各种形式将它们连结在一起,形成新型的独立式的建筑综合体。新出现的建筑综合体多为后者。
功能配比是成功关键
建筑综合体的生命力主要体现在不同功能之间相互配套,相互支撑。专家认为,在研究建筑综合体的时候,一定要研究功能的配比。从投资的角度来看,如果能够做到多种功能有机匹配,可以减少投资风险。不像单一功能的建筑,如果该项功能市场不景气的话,就会面临危机。
美国早期的洛克菲勒中心,已经成为建筑综合体历史上最为成功的案例。美国经历了几次萧条,但该建筑一直富有生机,抵御风险的能力很强。
建筑综合体各种功能之间是不是有一个固定的比例呢?“这不一定,绝对不存在一个固定的比例,不同的地段比例都会存在差异,”华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠说,“让人感到高兴的是,现在人们能够从建筑综合体的角度来研究这种建筑形态了,这是一件了不起的事。原来大家认为建筑综合体就是一个通常意义上的综合楼,现在大家开始从业态互动、功能复合化、使用全时段等各个方面来研究。换句话说,当酒店、商场、写字楼等都复合在一起的时候,人们开始认为这不再是一个单纯的写字楼问题,或者说是一个单纯的商场问题了,而是一个综合体的问题。这也是对建筑综合体有机性的一种理解。这是一个很大的进步。”
地段催生建筑综合体
北京建筑综合体呈现出扎堆的态势,一是CBD,一是中关村。
北京CBD规划有着鲜明的特色,就是要打造成一个“24小时的不夜城”,所以功能不能是单一的,而是复合性的,从这一点来看,CBD本身就是一个庞大的综合体。根据规划方案,除了写字楼、公寓,其他商业、服务、文化及娱乐设施等也占了不小的比重。从一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。
从整个中关村西区来看,它本身就构成了一个大的建筑综合体。科技与人才的聚集,亦成就了寸土寸金的中关村地区高档建筑群的孕育。在中关村中心地区就出现了如富海中心、数码大厦等众多大型综合体项目。地处北太平庄东北角的城建大厦即将成为该区域最大的超5A级综合建筑群。
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建筑综合体8大功绩
专家认为,大型建筑综合体的主要功绩主要体现在八个方面:
土地的高效利用。建筑综合体的开发是从一个三维的空间来进行考虑的,极大地节约了土地。
波及性与互赖性。建筑综合体所带来的机会成本,降低了投资风险,使得人与人、企业与企业之间产生了互动需求,并为彼此提供利益。
聚集规模的效应,带来行业的互通以及社会活动的集聚。
三维空间构筑立体交通系统,使得区域的通达性较好。
信息化程度较高,信息传递速度较快。
树立城市的标志与形象。
起到高级职能的作用,满足最高消费。
有助于城市的现代化与国际化。
典型楼盘
华贸中心
位置:朝阳区西大望路6号
特色: CBD区域最大的建筑综合体华贸中心正逐渐向人们展示其雄伟的气势,这座百万平方米城市“巨擘”将于2007年年初竣工,届时,一道壮丽的城市新景观将矗立在CBD东侧。
北京万达广场
位置:朝阳国贸中心正东500米
特色:日前位于CBD核心区的北京万达广场推出了全新的国际商务港,这一最大的特点在于平均拥有400至1000平方米小规模整层办公空间,特别为众多的中坚商务力量度身定做。
银泰中心
位置:大北窑国贸对面
特色:银泰中心拥有3座主体建筑,占地3.13万平方米,总建筑面积约35万平方米。2006年工程建成后,将是北京首座超五星级大酒店和集写字楼、商务、公寓于一体的大型建筑综合体。
财富中心
位置:东三环北路23号
特色:财富中心总建筑面积72.7万平方米,由五座超高层建筑构成,其主体建筑高达257米,集国际甲级写字楼、高级公寓、超五星级酒店,商业及文化休闲娱乐于一体,各建筑功能的能动互补使这里成为CBD核心区高效的24小时城中之城。
建外SOHO
位置:建国门外大街4号
特色:建外SOHO的精神是无中心,多层次,混合就是活力。没有大的中心花园、广场,大的建筑营造出的是小的感觉,小的场所却有大的气度。建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城,城里到处都有小广场(piazza)两层的随意上下的花园,蜿蜒的小桥,小街,抬头望去是高高的、透明的玻璃楼。