商品房预售许可证发放的规划许可修改或改建问题
有一个房地产开发项目建成于2006年，纯商业建筑，临街的2排建筑，当时业主对房地产的预期很高，而且企业自身也很有实力，房价一直稳步上升，因此改项目除仅有的少部分销售掉外，其余都没有卖掉。到了目前，国家房产政策的控制，企业认为房价已经到了一个顶端，或许也由于企业自身的财务情况，打算最近降价销售，但是，因为2011年的房价和2006年的房价是不可同日而语的啊，200平方米的商业建筑，总价也是很高的啊，也不是投资者能轻易拿下的啊。因此企业打算将200平方米隔成50-100平方米来销售，这个显然是企业一厢情愿的想法，涉及到很多问题，比如最直接的就是如何办理房产证，到房管局一问，不可以，办产权证和签署商品房买卖合同都必须按原来的预售许可证，而预售许可证是如何办理的呢，是当时根据当时的施工图核定的，而施工图是根据规划局审批的，尽管当时的建设工程规划许可证里，针对商业建筑是不存在“套”、“户”、“室”、“单元”等概念，但是在施工图上却是明确表明了隔断和独立使用空间的划分。所以这个案例的关键问题出来了，能不能在预售许可证发出后，来修改施工图呢？或者说是建设工程规划许可证的相应附件呢？
最好是不能，不然太乱了，作为城市规划管理人员，能做否定回答是最好的了，呵呵。我在能否定的理由：1、在建设工程规划许可证发出后，图纸已经进行了审图、施工许可证发放、预售、销售，参考各地规划许可变更的相关规定，这都有冲突，修改都必须在进入下一道许可前进行；2、修改会出现很多相关权益人的问题，比如该区域的商家数可能造成翻倍；3、……
如果企业作为改建来申请审批可以么？
商业配套上，一般都是按建筑面积来计算的，即使有电表水表的配置问题，都可以通过小改造来处置。目前这些未销售建筑没有领取房产证和土地证，如果要改建，到底如何处置？发改委会不会同意改造立项，估计还是会征求规划局意见吧……
这个问题有点纠结啊！……