城乡规划法下违法建筑的处置详解
城乡规划法第64条
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
江苏省城乡规划条例第62条
在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。(是否是下文提到的第一款）
前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形，包括：
（一）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；
（二）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；
（三）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；
（四）擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；
（五）其他无法采取改正措施消除影响的。
本条第一款所称建设工程造价，是指违法建设工程整体造价。（即所有违法建筑如考虑罚款，应为违法建设工程整体造价的5%-10%）
我觉得首先是要明确什么是违法建筑，什么是违法建设行为？
违法建设的定义是未取得建设工程规划许可证或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设的行为（未按审批过的施工图严格施工的）。
这里主要明确了违法建筑的三种处置办法：
1、责令停止建设
2、责令限期改正（消除影响消除对规划实施的影响），并处罚款
3、限期拆除
4、没收实物或者违法收入，可以并处罚款
似乎这个处置办法很全面，不过很多方面还不够详细和明确，我们可以罗列一下大致有多少种违法建设行为：
1、没有取得建设工程规划许可证，或是建设工程规划许可证已经失效的；（停止建设）
2、建筑物有位移，退让道路红线不足，退让围墙距离不够，与其他建筑的距离比审批过的建筑定位有出入；
3、建筑物的层高、总高度超过审批尺寸；
4、建筑物的占地面积超过审批，建筑物的横向纵向尺寸超过审批尺寸；
5、建筑物内部结构改变，导致建筑物部分使用功能有异化的倾向；
6、未批准的情况下加层、内部隔层；
7、建筑外立面细部改变，建筑色彩改变；
………………待完善…………
针对以上这些违法建设行为，能用是否可以采取改正措施消除对规划实施的影响来判定么？
大家可以查阅知识产权出版社发行的有全国人大常委法制工作委员会经济法室、国务院法制办农业资源环保法制司、住房和城乡建设部城乡规划司、政策法规司联合编制的《中华人名共和国城乡规划法解说》第141-143页相关内容，其中提到“对于未取得建设工程规划许可证而进行建设，但又符合详细规划的要求，建设单位应当按照《城乡规划法》的规定补办建设工程规划许可证；对于已经建成的应该予以改建使其符合城乡规划；不能通过改建达到符合城乡规划要求的，应该予以拆除。在责令限期改正的同时，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。这里规定的作为罚款计算基数的工程造价，可以考虑（是可以考虑，也可以根据各地情况自行确定的意思吧？）以下规定：对未取得建设工程规划许可证的为工程全部造价，对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的为工程违规部分的造价。
然后问题的焦点成为：什么是符合城乡规划的，什么是符合详细规划的，什么是可以采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建筑？
符合城乡规划的：在没有针对项目或是地块做过详细规划审批的情况下，符合地块的规定的相关规定，比如退界、限高、建筑密度、容积率、绿地率、城市色彩等方面。
可以采取改正措施的：应该是除了以下情况外的情形：
根据江苏省城乡规划条例的相关规定，不能整改，必须拆除的有以下情形;
（一）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；(占用其他用地或重要设施的）
（二）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；（紫线范围内等）
（三）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；（不符合规范或技术规定的，此款范围比较大，难以掌握，是否是那些禁止、不应的条款）
（四）擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；
（五）其他无法采取改正措施消除影响的。
什么叫不能拆除的，根据解说的原文，是说拆除难度较大、社会成本较高的违法建筑，我个人的理解是拆除难度大是指那些必须要定向爆破、高空作业等需要专业拆除队伍才能拆除的建筑物或是结构，社会成本较高是会造成非常严重的资源浪费等问题的情况，该建筑物可以由政府来接受并再次投入使用，其使用能给周边群众带来方便而无不良影响。其外我觉得该拆拆不掉的情形应当进行严格的限制、公开公示、征求广大群众的理解，而不应该作为一种妥协和容忍。
其实所有的违法建筑处置都应当做到以下几点：
1、从严处罚。遏制违法建筑实施人的不良企图。如果原来是改了建筑结构，想改变建筑使用功能的，必须要整改到位，恢复到符合原规划审批，而不是罚款了事。
2、公开公平公正处理。公示，接受来自各方的监督。
……………待续………
违法建筑的处置程序是这样的：
1、发现违法建筑，要求停工或是责令限期整改
2、或许有由于要整改产生的部分建筑而要做行政许可变更（此处可以参考一下
规划行政处罚中补办（变更）许可的操作方法http://www.xhut.cn/archives/2612 ）
3、发处罚决定
4、再次规划核实，然后竣工验收
……………待续………