关于建设工程规划许可的变更
一、行政许可的变更
（一）概念及内涵
行政许可的变更，是指根据被许可人的请求，行政机关对许可事项的具体内容在许可被批准后加以变更的行为。许可证具有确定力。无论是对持证人还是对许可机关，许可证一经颁发，非经法定程序不得随意变更。但随着情况的发展变化，原先的许可内容可能不再适应被许可人的需要，此时被许可人可以向许可主体申请变更许可内容。行政许可的被许可人，在从事行政许可的有关活动中，如果对行政许可中所列的事项需要变更或者其活动需要超出许可范围的，应当向作出准予行政许可决定的机关提出对原许可事项予以变更的申请。对被许可人而言，未经行政许可机关通过法定程序，持证人不得自行更改许可证内容，或从事超出许可范围的活动。对行政许可机关而言，变更许可证应对变更申请进行认真审查，确定其是否符合法定的条件和标准，并且依照法定程序办理变更手续。
行政许可的变更实质上是对原行政许可的修改，一般须许可主体审查后重新核发许可证。变更的原因可能是活动内容、方式或性质发生改变，原许可证不能适用。变更的内容，可以是许可的条件、范围等。例如，民办教育促进法第五十四条规定：“民办学校举办者的变更，须由举办者提出，在进行财务清算后，经学校理事会或者董事会同意，报审批机关核准。”第五十五条规定：“民办学校名称、层次或类别的变更，由学校理事会或者董事会报审批机关批准。”“申请变更为其他民办学校，审批机关应当自受理之日起3个月内以书面形式答复；其中申请变更为民办高等学校的，审批机关也可以自受理之日起6个月内以书面形式答复。”消防法规定：“经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位或个人不得变更。”执业医师法规定：“医师变更执业地点、执业类别或执业范围等注册事项的，应当到准予注册的卫生行政部门依照本法第十三条的规定办理变更注册手续。”
对于合法或正当的要求，行政机关认为被许可人的申请符合法定条件和标准的，行政机关应当依法办理变更手续；需要重新更换许可证的，应当予以更换。及时变更不仅有利于维护公民、法人和其他组织的权益，也有利于维护国家和社会的利益。而对于违法或不适当的变更要求，行政许可机关有权予以拒绝。
（二）法律规定
《行政许可法》第四十九条 被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。”
二、建设工程规划许可的变更
（一）概念及内涵
建设工程规划许可的变更，是指城乡规划部门依职权或者根据被许可人的请求，对许可事项的具体内容在作出许可加以变更的行为。
（二）法律规定
1、《城乡规划法》第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
2、《江苏省城乡规划条例》第四十五条 建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。
城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。
第六十二条 在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。
（三）对变更建设工程规划许可的几点认识
1、建设工程规划许可是施工许可以及房屋登记等工作的前置程序，因而，其变更必须十分审慎。《建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证……”《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明……”因而，建设工程规划许可变更涉及到房屋产权确认，必须十分审慎。当前，以变更为名行非法转让土地使用权之实的案件时有发生。规划部门不能陷入其中。
2、审查当事人变更申请的依据是“法定条件和标准”。对此，城乡规划法及其配套法规具有明确规定。包括：（1）变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，应当提供相关证明文件。（2）申请变更的内容必须符合控制性详细规划。（3）采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。（4）因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
3、申请变更的时间应当是在建设工程施工结束前。如果建设工程已经完成施工，即被许可实施的行为已经终结，则没有必要再变更许可证。
4、一般需要重新核发许可证。如果仅为局部、细部调整，不涉及建设单位、规模、用途等实质性内容，也可以在原许可证上标明调整内容。
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