城市理论是对城市应该是什么样的描述。这个问题十分复杂,存在很多学派,看法很不一致,但有一点是一致的,即城市要“以人为本”和“宜人为本”。不同的行业如城市规划、城市建筑设计、城市管理、城市环境的学者,从自己专业的角度可以提出对城市的不同理论。但是,联合国于1996年在土耳其伊斯坦布尔召开的《人居国际会议》上，通过了《关于新千年中的城市和其他人类居住区的宣言》,简称《21世纪人居议程》，其中反复强调了城市要以人为本的基本观点。主要的传统理论有:

(1)城市规划理论
    《雅典宪章》(1933)指出,城市规划的目的是解决居住、工作、休闲及交通四大活动问题。原则有:① 城市建筑景观美化的原则;② 城市生态环境原则;③ 城市功能布局与城市结构相协调的原则;④ 城市交通现代化的原则;⑤ 城市土地利用合理布局的原则。还有如:城市要与所处的自然背景或周围环境相融为一体的原则,建筑艺术、园林艺术与文化历史相协调的原则,要与国土规划、区域规划相协调的原则等。
    重庆鲁能·星城的规划设计说明，就是以《雅典宪章》为线索进行论述：
    ·住宅区应该计划成安全舒适方便宁静的邻里单位。——1933年《雅典宪章》
    ·城市依赖地理的，经济等区域单位而发展。——1933年《雅典宪章》
    ·工作地点与居住地点之间的距离，应该在最少时间内可以到达。——1933年《雅典宪章》
    ·公园适当的地点应留作公共设施之用，设立音乐台、小图书馆、小博物馆及公共会堂等，以提倡正当的集体文娱活动。 ——1933年《雅典宪章》

(2)城市建筑理论
    城市是以建筑为主题的,而建筑之道以人为本,建筑之美宜人为本。建筑的一切要素应以人的舒适、安全、愉悦为出发点。在有限的物质空间里,营造并延伸精神的自由空间(张开济,2000)。


(3)人居环境科学理论
    吴良镛(2001.9)提出城市的五大纲领(生态、经济、技术、社会、人文艺术),五大系统(自然、人、社会、居住、支撑网络),五大层次(全球、区域、城市、社区、建筑)和一个原则(“ 以人为中心的生态环境”)。俞孔坚(2000.6)提出理想人居原则——天、地、人和谐的原则,即城市建筑要与自然环境相协调,要宜人为本。


(4)人类生态系统理论
    城市是城市范围的,甚至是一个地区的社会、经济的自然生态系统的复合体,是人类对自然改造的人工生态系统。人类是该系统的主体，城市是人工环境(各类建筑物)和自然环境相结合的产物。城市生态系统的功能是生产(主要指商品生产和精神文明生产)和消费(原料、食物等),物质和能量的输入和输出是守恒的,但它们的价值是不守恒的,增值的主要原因与信息有关,这一过程还是非线性的。


(5)城市生态理论或生态城市理论
    在殖民时期，欧洲移民兴建的沿海城市，都是以大教堂、主广场为中心，采用棋盘式布局。第二次世界大战后，拉丁美洲各国首都和港口城市的人口迅速增加，圣保罗、里约热内卢、布宜诺斯艾利斯、圣地亚哥、墨西哥城、波哥大等很快发展为几百万人口的大都市，高楼大厦次第出现。但城市只是按原有布局延伸扩大，出现了住宅短缺、交通阻塞、环境质量下降等情况。从上世纪50年代起，一些国家的城市规划有所发展。巴西为发展内地经济，在中部荒原建设一座容纳50万人口的新都巴西利亚，经过多年经营，已初具规模（见巴西利亚规划）。整个拉丁美洲城市化的发展速度有增无已。为了合理地规划新城市和改建旧城市，1977年世界各地的规划师和建筑师在秘鲁马丘比丘城，通过了城市规划理论的重要文献《马丘比丘宪章》。
    “马丘比丘宪章”(1977)提出了“人-建筑-自然”的生态城市的设想,并进一步提出了森林城市的设想,即绿化和美化的设想。城市绿化率要在40%以上,人均绿地面积要在30m2以上,其中乔木占70%,花草地占3O%,防治大气污染、水质污染、固体污染,主要垃圾处理措施齐全,有效“工业生态园”普及,有害物品减少到最低水平。

(6)城市功能理论(聚集与扩散理论)
    城市是地区的物质流、能量流和信息流的聚集与扩散中心,尤其是信息流的聚集产生和辐射中心。信息流的快速流动,带动了物质流、资金流和人才流的快速流动,使财富更加集中,还能推动地区的发展,这就是城市和聚集的扩散效应。
    上海同济大学硕士朱京华就撰写论文《城市扩散的理论与实践——上海的城市扩散》研究上海的城市扩散。他以上海市近年来的人口分布、土地利用、交通发展作为研究对象，应用人口学、地理学等相关学科的理论知识，分析研究上海的城市扩散。首先总结城市扩散的理论、方法、动力机制及其影响；然后运用城市扩散度量方法和上海近年人口分布数据，分析上海城市扩散的时间特征及发展阶段；运用SPSS统计软件分析城市化水平与耕地面积的关系，结合土地利用变化速度和土地利用综合指数分析典型区的土地利用变化，研究城市扩散在不同空间位置的影响特征；最后分析上海的公交布局特点，通过等值线及趋势面分析上海城市轨道交通对上海城市扩散的影响。人口空间分布的时空变化、土地利用格局的演化、交通尤其是轨道交通的发展等多个层面表征了上海城市扩散的过程和机制。随着时间推移，整个扩散过程在空间上表现为城市的各种要素逐步向郊区扩散。随着新交通网络的构建和长三角地区的整体开发，上海城市扩散将进入一个新的时期。

(7)城市主义理论
    该理论是20世纪80年代提出来的。基于市郊不断扩大、市区日趋瓦解的状况,主张营造新的城镇生活气氛,建立完整紧凑社区的发展新模式,力图构筑更合理的城市空间,营造人性和自然回归的生活空间。

 
    天鹅湖的开发建设，从一开始就指向了当今中国社会对人居的理想。一个柔性的社区。作为百万平米的大盘，天鹅湖具备了当今中国城市社区几乎所有重要的产品诉求，区位、教育、轨道交通、环境、配套、建筑、房型、节能、水、智能化……但是，这些仅仅是好房子的基础，仅仅是好房子的门槛，我们希望，天鹅湖不仅能够成为居住者温暖舒适的住所，更能够成为人们栖居心灵的精神家园。
    作为一个社区，作为一个寄托新世纪中国人居理想的柔性社区，我们不仅关注所有社区的细节，我们更为关注的，是天鹅湖的气质，是天鹅湖作为城市的社区，作为人们的居所，所能给城市和人们带来的变化，所能给人们的生活方式带来的更加美好和理想的空间。


(8)城市信息化理论
    城市是信息的聚集与扩散中心,是信息化和全球化的基地。由于信息的不对称,导致了数字化分异和信息鸿沟,并形成了边缘化现象。凡是位于信息节点交通枢纽的城市,或信息技术发展较快的城市将得到飞速发展,相反,则日趋衰落,出现新的分化。

(9) Garden city理论
    首先是由英国城市学家EbenezerHoward在他的名著《Garden Cities of Tomorrow》(1898)中提出来的,后来它被译成各种文字在全球范围内流传。在这本书的影响下,在英国还建立了“Garden City Association”,同时建立了Letchworth和Welwyn两个Garden City。接着,奥地利、澳大利亚、比利时、法国、德国、荷兰、俄罗斯、波兰、西班牙和美国也都出现了Garden City。其主要理论为城乡一体化的思想。该理论指出,Garden City是指为安排健康的生活和工业而设计的城镇,要涉足各种社会生活。他认为城市有优点和缺点,乡村也有优点和缺点,而只有城市与乡村的结合,才能充分发挥两者的优点和克服两者的缺点。

    在1898年出版的《明日：一条通向正真改革的和平道路》一书唤起了人们对人类居住环境的意识。1902年，该书改名《明日田园城市》再次出版。在该书中他描绘了一个既没有贫民窟又同时具备市镇和乡村优点的城镇（比如：就业机会，娱乐设施，高收入，优美的风景，新鲜的空气，低廉的房租等等）。他用了一个“三磁体图”来表述其观点，提出了“人类该去往何处？”的问题。


(10)城市结构理论
    城市的概念包括以下三个层次:
    第一层次:自然生态环境,简称为自然层次,包括地理位置、地质、地貌、地理、气象、水文、动植物、自然资源与环境,尤其是自然灾害等因素,构成了城市的自然基础。
    第二层次:人工建筑环境,简称建筑层次,包括城市的建筑、交通、能源、通信供水及生态环境保护设施等因素,构成了城市的物质基础。
    第三层次:社会经济环境,简称人文层次,包括了社会、经济、政治、文化、科学、技术、民族、历史、人口、观念与道德等因素,构成了城市的主体。
    这三个层次共同构成了相互制约、相互影响的城市系统,它和吴良镛教授的人居环境科学理论是相一致的。第一层次相当于自然环境系统,第二层次相当于居住系统和支持系统,第三层次相当于人类系统和社会经济系统。
    城市的基础设施应以城市的三个层次结构为依据,但是也应按城市基础设施的逻辑重新组合。



    以上理论都是从不同专业角度提出来的,都有其合理的一面。因此,现代的城市理论，要取上述各理论之所长、之核心内容，在“宜人为本”的框架下进行综合，形成新的城市理论,其主要内容是:城市是人们舒适、方便、高效和安全的工作、学习和生活的聚集场所,是建筑艺术、园林艺术和现代高科技,尤其是信息技术高度的综合和人口集中的地点;它是与所处的自然环境、地区和民族、历史、文化相协调的,与区域规划相一致的物质文明和精神文明的聚集中心,同时也是辐射源。现代城市应该是一个现代化的城市,尤其是信息化的城市、生态城市、花园城市、森林城市和“山水城市“(钱学森,⒛ ⒆ )。