1、农村地区的集体土地或建设用地上新建项目的规划符合性和选址合理性应如何掌握？

《建设项目环境保护管理条例》第十一条规定“建设项目类型及其选址、布局、规模等不符合环境保护法律法规和相关法定规划”的不予批准，这里符合法定规划，是指依法依规编制的有关规划，包括“环境功能区规划、土地利用总体规划、城市总体规划、区域控制性详细规划、行业主管部门的专项规划”等规划。建设项目应分析与其相关的法定规划的相符性。

另外，《中华人民共和国土地管理法实施条例》中明确规定“建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求”。

3、《城市房地产管理法》第三十九条款第（二）项规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”问题来了，转让方在房地产开发用地上的投资未完成投资总额的25%，能否转让？转让行为是否有效？在不动产证未进行转让过户手续前如何办理用地规划、工程规划以及施工许可手续？即用哪个建设单位办理的问题。

现面临一个问题是土地出让给一个村委会集体，准备转让给一个房地产开发企业进行开发建设。

之前讨论过：

可以凭转让合同和土地预告登记办理工规证么？

没完成投资总额的25%不好转让。出让合同里也有关于这个首次转让时投资额的约定。没转让之前，应该还是按原土地受让人的名义去办理。

有一个文针对这个问题，是不动产可以做个预登记，可以按照受让人办理工规证。

不到25%也可以转，转了之后继续建设支持房地产发展的文件，可以预登记，但是后期要继续建设，符合条件了，正式转登记。

《河北省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（冀政办字〔2019〕79号）：以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下，依法办理转移登记手续,原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。探索实行预告登记转让制度，以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同后办理预告登记，待达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项且开发建设等相关审批手续的依据。

之前群里讨论整理过，各地文件不同，接受程度不同，谨慎办理，最好咨询一下各地省厅。