从规划管理角度,工业地产审批要注意哪些问题?
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化工项目可以算,规范不同,其他行业不可以计算。
很多行业的用地规定的容积率下限确实太高了。特别是经济不是那么发达的地区。
有没有可能,就是土地供应多了,或者说项目质量达不到规定,就不能上马。
2、工业用地是否可以建产品展示中心?
在15%的比例以内配套和工业生产相关,企业经营所涉及的功能都是可以的,比如宿舍、食堂、活动室、解压室、党建活动室、荣誉室等等都可以。
3、关于工业地产,工业地产项目(土地性质为工业用地)可以办理商品房预售许可证吗?这种项目立项备案的时候,按一般工业项目备案,还是按房地产项目备案?
工业地产有很多都是套路,比如一房多卖,一房多租,后期管理混乱,纠纷非常多。如果要硬整,那就得房地产开发核准立项,房地产开发资质,预售还得做房产测绘分割计算,共用的和套内的,物业管理,预售资金监管,等等之类的。具体的由地方上房产主管部门说了算,有些地方支持,有些地方不支持做,从规划管理角度,没有啥特别的。
工业地产从规划管理角度,主要在于混合用地、混合功能、配建比例、功能分区、消防安全、停车安排等等。很多问题确实是想不到的,建议先找几个工业地产去调研一下,后面方案要进行部门联审。不然遇到不成熟的开发公司,后期要调整这个那个,核实的时候又是这个问题那个问题,后期使用又会出现各种违建。
工业地产一定要找有成熟经验的管理公司来做,特别是在全国各地有过几个大型项目的公司,而且其自身要能专精于一个固定行业,比如纺织、食品、润滑油、玩具、家具等等,了解行业,能够招商,能自己做一些上下游的配套,能做一些生产服务延伸。浙江和江苏有这样的集团公司做得还是不错的。
当然很多规划管理同行对工业地产有排斥心态,是因为工业地产做得不好,很多问题,遗留问题大,一地鸡毛,属地政府焦头烂额。
可以多交流一下工业地产审批中出现的各种问题。
4、企业里面一体化污水处理设施提标改造,大几百万的小工程,需要去哪些部门办什么手续呢?
立项、建设设计方案审查、工规证、图审、施工许可、环评等等。
如果是确定只是设施设备,不需要报建,只要报批就可以了。