住改“商”

“住改商”，是指将住宅用房改为商业经营用房。例如，在居民楼内开餐馆（私家菜）、民宿、麻将馆、快递店等。《民法典》及司法解释均规定，业主不得违反管理规约而“住改商”。若“住改商”，除遵守法律、法规、管理规约外，还需取得利害关系业主的一致同意。因为商业用房的电力、给排水均和民用住宅不同，“住改商”既会增加小区管理、电梯维保的负荷，又会对楼上楼下住户产生影响。

业主建筑物区分所有权

业主建筑物区分所有权，是物权的一种，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对自己的房产享有自由处分的权利，但不能以侵害相邻业主为代价。《民法典》第二百七十九条特别规定，业主将自有住宅改为经营性用房，须取得利害关系的一致同意。本案中，小李将房屋住改商，侵犯了原告小王的建筑物区分所有权。 

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 

邻里之间低头不见抬头见，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。群租现象的出现，有各种原因。但其确实给不动产相邻方造成损害，相邻不动产的所有权人，在行使权利时，必须合理、适当，不能滥用权利给相邻方的生活造成影响和妨碍。

现行登记管理规定

根据现行法律法规和国务院商事制度改革部署，为贯彻落实国务院关于“放宽小微企业、个体工商户登记经营场所限制，便利各类创业者注册经营、及时享受扶持政策”的总体要求，按照既方便市场主体准入，又有效保障经济社会秩序的原则，综合考虑初创企业、小微企业在创业初期本小利微，租用商务写字楼宇或门店作为经营场所成本太高、负担太重的情况，我市结合实际需要，依据《民法典》《重庆市物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《重庆市工商登记制度改革实施方案》《重庆市深化工商登记制度改革实施方案》等相关规定，对“住改商”登记条件作出具体规定。

一是常态化实行负面清单准入制，对从事易燃易爆、危险品生产、经营、储存等可能存在安全隐患以及生产加工、歌舞娱乐、餐饮娱乐等经营项目可能产生噪音、油烟、异味、废气污染的市场主体，不得将住宅作为住所（登记场所）进行登记。二是对上述行业以外，不影响居民正常生活的行业市场主体，督促其就改变房屋使用用途征得全体利害关系业主同意，向登记机关提交《住所（经营场所）使用承诺书》并履行承诺。

“住改商”负面清单相关制定依据　

1.《中华人民共和国大气污染防治法》

第八十一条 禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

2.《中华人民共和国消防法》

第十九条第一款 生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

3.《互联网上网服务营业场所管理条例》

第九条 中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。

4.《娱乐场所管理办法》

第二条 《条例》所称娱乐场所，是指以营利为目的，向公众开放、消费者自娱自乐的歌舞、游艺等场所。歌舞娱乐场所是指提供伴奏音乐、歌曲点播服务或者提供舞蹈音乐、跳舞场地服务的经营场所；游艺娱乐场所是指通过游戏游艺设备提供游戏游艺服务的经营场所。

其他场所兼营以上娱乐服务的，适用本办法。

第六条　娱乐场所不得设立在下列地点：

（一）房屋用途中含有住宅的建筑内；

（二）博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；

（三）居民住宅区；

（四）《中华人民共和国未成年人保护法》规定的学校、幼儿园周围；

（五）依照《医疗机构管理条例》及实施细则规定取得《医疗机构执业许可证》的医院周围；

（六）各级中国共产党委员会及其所属各工作部门、各级人民代表大会机关、各级人民政府及其所属各工作部门、各级政治协商会议机关、各级人民法院、检察院机关、各级民主党派机关周围；

（七）车站、机场等人群密集的场所；

（八）建筑物地下一层以下（不含地下一层）；

（九）与危险化学品仓库毗连的区域，与危险化学品仓库的距离必须符合《危险化学品安全管理条例》的有关规定。

5.《旅行社条例实施细则》

第六条 旅行社的经营场所应当符合下列要求：

（一）申请者拥有产权的营业用房，或者申请者租用的、租期不少于1年的营业用房；

（二）营业用房应当满足申请者业务经营的需要。

　　6.《公共娱乐场所消防安全管理规定》

第二条 本规定所称公共娱乐场所，是指向公众开放的下列室内场所：

（一）影剧院、录像厅、礼堂等演出、放映场所；

（二）舞厅、卡拉ＯＫ厅等歌舞娱乐场所；

（三）具有娱乐功能的夜总会、音乐茶座和餐饮场所；

（四）游艺、游乐场所；

（五）保龄球馆、旱冰场、桑拿浴室等营业性健身、休闲场所。

第七条第二款 公共娱乐场所不得设置在文物古建筑和博物馆、图书馆建筑内，不得毗连重要仓库或者危险物品仓库；不得在居民住宅楼内改建公共娱乐场所。

7.《医疗器械经营质量管理规范》

第十六条 企业应当具有与经营范围和经营规模相适应的经营场所和库房，经营场所和库房的面积应当满足经营要求。经营场所和库房不得设在居民住宅内、军事管理区（不含可租赁区）以及其他不适合经营的场所。经营场所应当整洁、卫生。

自建房转为经营用途需额外提供房屋安全鉴定合格证明的相关法律依据：

1.住房和城乡建设部等15部门《关于加强经营性自建房安全管理的通知》（建村〔2023〕18号）

2.《关于建立自建房安全专项整治联合执法工作机制的通知》(赣市自建房办字〔2022〕19号)

3.《关于规范经营性自建房安全鉴定有关工作的提醒函》

“住改商”的主体有哪些?

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条是规定业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文。但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。

应当如何确定有利害关系业主的范围？

对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，应注意从以下几点进行认定，一是应当具有法律规定的业主身份。二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存   在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

如果未经有利害关系的业主一致同意，其法律后果是什么?

“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。本条明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”，明确规定为需经有利害关系的业主一致同意。但也要明确，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。该事实不能限制本条规定的效力。

法官提醒：

“住改商”改变了房屋的使用性质，更有甚者不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这涉及的不仅是城市规划等问题，更涉及了居民居住的安全性和安宁性，甚至涉及到社会秩序的管理等一系列问题。

 物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

    司法解释对物权法作出了解释性规定，

“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

    最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：

遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。