1、集体建设用地（仓储用地），没有办理不动产权证，不是入市试点省份，能不能把乡村建设规划许可证办给城建公司（国有企业）？如果能办需要注意点什么？如果不能办有没有文件依据什么的？

项目用地单位必须具备使用集体土地的资格。

不能办的依据是《土地管理法》第60条。

没有经过征收，没有经过补偿，直接把集体建设用地发给国有企业是否侵犯了当地村民的利益。

没有试点的地方，集体建设用地要通过入股、联营方式确定使用权。

联营联建，用地方面要提供哪些用地材料：村委会会议纪要，会议记录，联营联建合同（村里占股比例要在51%以上），乡村规划许可证，勘界图，立项文件。

是要村集体和城建公司联合成立企业。

即使是这样也只能办给那个联营公司，不能直接办给城建公司。

2、一块地原先为工业用地，后被法院法拍由平台公司取得。现政府专题会议纪要由要求将该地块调整为商业用地作为二手车交易市场，由平台公司建设运营。程序该怎么走？

稳妥的话，最好能收回、重新下达规划设计条件、挂牌出让。

看看那个城市有没有相关的政策支持吧，有些城市像广州支持工改商的，是可以通过补缴地价的方式自行改造的。前提是规划用地是商业。

收回不现实，需要征收补偿到位，形成净地后挂牌出让。这样的话流程长，平台公司在挂牌期间有可能拍不到。

法拍的国有建设用地，拍卖取得后，如果政府想重新挂牌，需要按照房地产管理法，提起收回土地需要给予土地使用者相应的补偿，如有地上房屋需要按照590号令进行拆迁补偿了。所有补偿到位后，收回土地使用权，实现净地挂牌出让。

应先查看原土地合同中对用途变更情况的约定条款。一般情况下，原地块涉用途调整的，应先收回，依规调整用途后，再招拍挂出让。

法院往往不会想的那么仔细全面。法拍后竞得者获取土地使用权的途径是法拍，与土地的其它转让方式并无本质区别，因此原土地合同约定条款不会因使用者发生变化而变化，是土地转让后权益的正常承接关系。这也是不动产登记时计算剩余土地年限的基本依据。

收回之后还要公开招拍挂吧。如果可以直接走三旧的工改商，就不需要考虑这些问题~不过当然不是什么城市都有这种政策的。是要看当地的政策吧，应该是低效用地类的政策。

3、有一个工业项目，外立面颜色色系已经完全改变（有信访）。这个规划调整，需要处罚吗？如果处罚，处罚的工程是仅指外立面部分工程吗？

某地认为，外观色彩得违法成本应按照外墙（比如做的真石漆）的造价计算，不能以整个建筑物来计算。说之前法制和律师也一起探讨过的，外立面的算是单项工程。

浙江省城乡规划条例：第五十九条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

违法收入按照该建设工程的销售平均单价或者市场评估单价与违法建设面积的乘积确定；建设工程造价按照有违法建设情形的单项工程造价确定，其中房屋建筑工程按照单体建筑物工程造价确定。

处罚部门的依据就是，最后几个字：房屋建筑按照单体建筑物造价确定。

处罚标准由执法部门说了算，各地基本都是按照整栋建筑物的造价，而不是所谓的单项工程造价。

要么讨论免于处罚，要么就严厉处罚，不要搞这种不痛不痒的。对于工业和公建，就尽量免于处罚，对于开发类的，恶意追求不正当利益就严格处罚，就应该按整栋建筑造价。

一直有争论，以前都是为了讨论到底是仅仅是违法部分（已建成的，剔除未建成的），还是整栋；现在又讨论是不是仅仅针对单项工程。到底是追求严厉的处罚，还是“过罚相当”。

4、一商业建筑，未办理任何手续在二楼建设游泳池（原规划不是游泳池），在执法查处中，规划、住建等部门应该各承担什么职能？如何查处？

核实前，两个部门都有责任，规划上发现了，处罚并改正，核实以后，规划就不管了。

只要还是商业业态，室内布局调整了一般没管过。

如果一开始不是设计的游泳池，现变成游泳池主要是承重发生了变化，有一定的安全隐患，如果考虑处罚后完善手续，也要特别谨慎处置。

日常监管的职责在住建部门。同时，从施工图开始到竣工验收都是住建在管，结构安全发生出现隐患应该是住建部门负责的。

规划核实之前的，规划和住建都要管。规划核实之后的，规划不再监管，住建或者城管如果觉得改变性质了，可以来公函征求规划意见。

在核实中，不确定的涉及安全和消防的疑似问题发公函征求住建部门意见。

安徽某地核实办法明确规定了，单一使用性质的建筑内部增减隔墙，楼梯等，可以直接核实。只要不涉及指标的改变。

某些地方窗户变了玻璃分割综合执法都要来问资规意见。

5、有没有遇到过加油站置换？一个加油站拿地10年，因政府原因无法开工建设，现在拟给它置换到另一个地方，可以直接把新地块协议出让给他吗？

土地管理法上有文件，可以等面积等用途置换。

四川省厅出了一个疑难杂症解答说不能，现在不敢办置换了。从公平公正和极端角度来看，是不能搞置换，如果有信息差，有巨大的利益输送风险，比如先搞一个很差地段的商业用地拍卖，有内幕去地价中标，然后再置换一个好地段的。好好学习纪律处分条例。

经营性用地不敢协议出让的。