泸州市城市更新实施办法

第一章  总  则

第一条  为贯彻国家关于实施城市更新行动的决策部署，落实市委“一体两翼”特色发展战略，进一步完善城市功能、改善人居环境、提升城市品质、优化产业结构，结合本市实际制定本办法。

第二条  本办法所称城市更新，是指对城市建成区〔包括老旧小区、老旧街区（历史文化街区）、老旧商业区、老旧工业区等〕内具有以下情形之一的区域进行成片连片保护传承、改造提升、拆旧建新等活动：

（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）场景业态缺乏，亟需打造提升；

（五）历史城区与城市文化遗产保护范围内需要改造的区域和建筑；

（六）经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

中心城区（江阳区、龙马潭区、纳溪区）建成区范围内的城市更新活动适用于本办法。

第三条  城市更新应坚持以下原则：

（一）坚持生态优先、产业优先。强化生态引领，将公园城市、海绵城市理念融入城市更新。挖掘城市文态业态，科学确定区域产业定位和发展方向，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能；

（二）坚持少拆多改、注重传承。坚持“留改拆”并举，以修缮改造为主，拆除重建为辅。加强历史文化资源保护和活化利用，推动历史文化保护与现代文化、旅游、商业等行业融合发展；

（三）坚持政府主导、市场运作。充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用。坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营；

（四）坚持以人为本、持续更新。将群众更新愿望强烈的区域优先纳入更新范围，推动片区整体更新，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。

第四条  城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：

（一）保护传承。在符合保护要求的前提下，对建筑及区域内的配套设施、环境进行维护修缮、综合整治和功能优化，不得进行新建、扩建、改建活动；

（二）改造提升。维持现状建设格局基本不变，对建筑、市政进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑、市政所在区域进行配套设施完善等建设活动；

（三）拆旧建新。按照住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等相关文件要求，对原有建筑物审慎进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。

第二章  工作机制

第五条  各区政府（园区管委会）为属地城市更新工作责任主体，落实具体部门，配置专职人员，统筹推进本辖区城市更新工作。

市级相关部门在各自职责范围内做好城市更新工作。各级各部门应加强上下联动、协同配合，形成运作高效的工作机制。

第六条  建立城市更新项目全生命周期管理机制，形成“专项规划、单元策划、群众意愿、年度计划、专家会审、项目实施、管理运营、项目后评价”的闭环管理。

第七条  建立城市更新重点项目市领导联系机制，建立“一名市领导挂帅、一个市级部门主导、一个属地政府（园区管委会）实施”的“三个一”工作机制，负责项目落实推进。

第八条  建立城市更新公众参与机制，结合城市体检满意度调查，充分征求利益相关人和社会公众的意见，保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第三章  更新规划

第九条  依据国民经济与社会发展规划，服从国土空间规划、衔接控制性详细规划，结合城市体检结果，由市住房城乡建设局牵头编制《泸州市城市更新专项规划》，确定总体规模，划定更新单元、提出更新规划指引、明确近中远期目标，建立重大项目清单，确定生态、业态、文态、形态等内容和控制性要求。

第十条  《泸州市城市更新专项规划》应当经过公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定等程序后，报泸州市国土空间规划委员会（以下简称市规委会）审定后报市政府批复实施。对涉及法定控规调整的，由自然资源和规划部门按程序完成控规调整。

第十一条  市住房城乡建设局编制《泸州市城市更新导则》，指导城市更新规范实施。各行业主管部门在本部门职责范围内编制专项导则。

第四章  单元策划

第十二条  各区政府（园区管委会）应依据《泸州市城市更新专项规划》，牵头组织编制各自辖区内的单元策划方案，经空间规划专委会或市政规划专委会审议，报市规委会审定后，由各区政府（园区管委会）组织实施。对涉及法定控规调整的，由自然资源和规划部门按程序完成控规调整。

第十三条  城市更新项目实施主体应当坚持策划、设计、运营一体化，按照成片连片的思路编制更新单元策划方案。

策划方案应综合考虑未来发展、存量资源统筹、公共要素配置、空间布局完善和公共利益等因素，对城市生态、业态、文态、形态等进行策划定位，结合片区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见、开展社会稳定风险评估、组织专家论证，合理确定城市更新需求、项目计划、更新指引、规划调整、投资估算、运维模式、效益分析等相关内容。

第五章  项目实施

第十四条  各区政府（园区管委会）应根据单元策划方案，编制项目年度实施计划。年度实施计划应当包括具体建设内容、边界和规模、总投资额、年度投资额、投融资模式、进度安排等。一个单元内可以有一个或多个项目。

第十五条  城市更新项目可分别由市级部门、区政府（园区管委会）、国有企业、物业权利人、社会投资人或者其他符合规定的主体实施。

第十六条  城市更新项目实行动态管理，纳入年度实施计划的项目，享受城市更新相关政策和资金支持。列入省、市城市更新重点项目的，优先保障土地、林地等要素供应。

每年对年度实施计划进行一次调整，列入国家、省重点项目的原则不进行调整。

第十七条  项目实施方案应包括项目更新方式、规划调整与土地供应、项目投资概算、投融资模式、设计方案、历史文化资源保护方案、建设运营方案、效益评估等内容。

涉及下列情况之一的城市更新项目，设计方案需报空间规划专委会或市政规划专委会审议，并按照有关要求提交市规委会审定，各区政府（园区管委会）按程序组织审批实施：

（一）省、市重点或示范老旧小区改造项目；

（二）涉及历史风貌保护、古树名木保护的城市更新项目；

（三）投资1亿元以上的老旧街区（历史文化街区）、老旧商业区、老旧工业区等提升改造的城市更新项目。

总投资5亿元及以上的城市更新项目实施方案应报市政府批准；5亿元以下的由各区政府（园区管委会）组织审批，并报市级主管部门备案。涉及政府投资、财政资金安排的，按相关规定执行。

更新单元和更新项目边界重合的，可直接编制项目实施方案，项目实施方案需涵盖单元策划内容。

第十八条  开展城市更新活动，应遵守以下一般要求：

（一）不随意迁移、拆除具有保护价值的老建筑，不破坏老城区传统格局和街巷肌理；

（二）不随意砍伐大树老树，保护老城区自然山水环境，保留城市特有的环境、文化特色、建筑风格等“基因”；

（三）优先对市政基础设施、公共服务设施等进行提升和改造，推进综合管廊、综合杆箱、公共充电桩等新型集约化基础设施建设；
    （四）按照规定进行绿色建筑建设和既有建筑绿色改造，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城区；
    （五）按照海绵城市建设要求，综合采取措施，提高城市排水、防涝、防洪和防灾减灾能力，推广中水和雨水利用；
    （六）涉及既有建筑结构改造或者改变建筑设计用途的，应当开展质量安全检测和消防安全评估；

（七）组织制定抗震、消防安全整体性提升方案，综合运用建筑抗震、消防技术等手段，提升更新区域整体抗震、消防安全性能；
    （八）用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，以及符合《四川省污染地块土壤环境管理办法》第二条情形的，应当开展土壤污染状况调查和后续相关工作；

（九）国家、省级和本市规定的其他要求。

第十九条  建立项目后评价机制，委托第三方机构开展城市更新项目绩效评价和社会满意度调查，检验城市更新项目实施成果成效。

第六章  保障措施

第二十条  构建多元化资金筹措机制，通过加大地方财政资金投入，争取中省补助资金、地方专项债券资金、政策性及商业性贷款，个人和企业认建等方式，多渠道筹集城市更新专项资金。

第二十一条  充分发挥财政资金的作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新；各类资金使用须符合相关规定。

对难以实现平衡的政府投资项目，由同级政府批准后，可采取资产注入、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式予以支持。

第二十二条  鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，建立城市更新与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。鼓励地方市属国有企业积极参与城市更新，在城市更新资金筹措方面依法合规按市场化原则给予支持，以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。

第二十三条  积极利用国家政策性金融对城市更新的支持政策，鼓励商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。

第二十四条  纳入城市更新项目年度计划的项目，依法依规减免行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等政策。

第二十五条  在满足相关规范和规定的前提下，可利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行更新改造。

在满足安全、环保、消防、无障碍标准前提下，为更新改造服务而新增的市政公用设施用房等相关设施可不纳入建筑容积率计算。

在确保安全的前提下，制造业集中的产业园区中，工业项目配套设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设配套服务设施和宿舍型保障性租赁住房。

第二十六条  鼓励通过依法协商收回、协议置换等措施，推动城镇低效用地腾退出清。

城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的可采用带方案招拍挂，符合《划拨用地目录》的城市更新项目土地，可以按划拨方式办理供地手续。

城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，按规划要求可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以招拍挂出让方式办理供地手续。

城市更新项目允许分期缴纳出让金，首次缴纳比例不低于全部出让价款的50%，剩余价款可在一年内缴清。

第二十七条  城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可依法办理不动产登记。

城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得建筑使用权。

城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得建筑使用权的，经充分征求建筑权利人意见后依法实施。

第二十八条  市级相关部门结合工作职责探索制定土地、规划、建设、审批、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。

第七章 附  则

第二十九条  各区政府（园区管委会）可依据本办法制定操作细则，泸县、合江县、叙永县、古蔺县城市更新工作可参照本办法执行。

第三十条  本办法自2022年10月1日起施行，有效期5年。国家和省上另有规定的，从其规定。