长沙市人民政府办公厅

关于规范住宅开发项目公共服务设施

配置的意见

长政办发〔2021〕1号

各区县（市）人民政府，市直机关各单位：

为进一步加强公共服务设施配置，形成以基层公共服务设施为基础，与市、区级公共服务设施相互衔接的公共服务设施配套体系，努力打造和谐宜居、富有活力、具有人情味的现代化大都市，根据《长沙市人民政府关于印发长沙市居住公共服务设施配置规定的通知（长政发〔2021〕2号）》（以下简称《规定》）精神，经市人民政府同意，提出如下意见。

一、严格执行居住公共服务设施配置标准

（一）按照《规定》要求，居住公共服务设施分为街道级和社区级。住宅开发项目应配建相关社区级公共服务设施，包括：社区服务用房、幼儿园、托儿所、综合健身或运动场地、物业管理用房、综合性生活服务设施、环卫设施和便民服务设施等。

（二）本意见所称的住宅开发项目，包括住宅小区和公寓式住宅项目，不含商住用地中的商业性质的服务性公寓。其中建筑面积小于40平方米和41—70平方米的公寓式住宅，户数分别按0.3、0.5的系数折算，71平方米以上的公寓式住宅按1户计算。

（三）社区服务用房

1.新建住宅开发项目需配建社区服务用房，包括社区公共服务中心（社区管理服务站）、文化活动室、社区卫生服务站、居家养老服务中心等设施。社区服务用房前留适当广场、地上停车位等。其建筑面积不小于1000—1400平方米，服务半径不宜大于300米。其中：①社区公共服务中心（社区管理服务站）：新建住宅开发项目人口规模达1万人及以上时须配置社区公共服务中心，其建筑面积为主城间距区每处不少于600平方米，其他间距区每处不少于800平方米。新建住宅开发项目人口规模少于1万人且所在社区已配置有社区公共服务中心时，可不配置社区公共服务中心，须配置社区管理服务站，其建筑面积为200平方米。②文化活动站：按照20平方米/百户且每处最小规模不少于250平方米进行配置。③社区卫生服务：按照7平方米/百户且为主城区间距区每处最小规模不少于150平方米，其他间距区每处最小规模不少于220平方米进行配置。④居家养老服务中心：按照30平方米/百户且每处最小规模不少于350平方米进行配置；允许几个邻近的规模较小的新建住宅小区，集中配建居家养老服务设施，共享共用。

2.原则上1个社区控制在5000—12000人，对于范围较大、人口较多的住宅开发项目，按规定分别配建相应的社区服务用房。

3.新建住宅开发项目配建的社区服务用房，由街道办事处根据实际需求，除留足社区公共服务中心外，其余统筹安排作为街道级或社区级文化、体育、养老、医疗卫生等公共服务设施，不能用作商业等其他用途，并报市直相关部门备案。

4.主城间距区建设用地面积在2公顷以下、其他间距区建设用地面积在3公顷以下的新建住宅开发项目，不再按设施类型及其最小规模予以分别配置社区级公共服务设施，可根据其人口规模按相应比例予以综合配置。对没有社区服务用房或社区服务用房未达标的，应在本社区新建住宅开发项目或首宗出让用地中予以补足；对没有新建住宅开发项目、社区服务用房无法达标的社区，可通过购买、租赁等多种途径解决社区服务用房问题。

5.设备用房、地下室、门卫用房、设备层、架空层、夹层、车库、公共卫生间等不得作为社区服务用房。

（四）幼儿园

1.1200户以上的新建住宅开发项目应配建幼儿园。住宅开发项目如未达上述规定标准，但幼儿园布局规划、控制性详细规划或土地出让时规划条件已明确需要配建幼儿园的，应当按要求配建，并按规定承担周边区域适龄儿童的入园需求。

2.幼儿园最小规模须满足《规定》建设要求。确实有困难不能达到配建标准的项目按“一事一议”原则单独论证。

（五）托儿所

1200户以上的新建住宅开发项目应配建托儿所。托儿所可结合社区公共服务中心、社区卫生服务站、住宅楼、企事业单位办公楼等合建。托儿所最小班型为2班，面积不小于400平方米；4个班及以上的托儿所在条件允许情况下应单独设置；超过8个班的托儿所，生均建筑面积和生均用地面积按不少于7平方米/生控制。

（六）综合健身或运动场地

1.新建住宅开发项目应按室外用地面积不低于0.3平方米/人或室内建筑面积不低于0.1平方米/人的标准配建体育健身场所，宜设置乒乓球场、羽毛球场、篮球场、门球场、足球场、游泳池、综合健身场（房）和儿童游戏场以及其他居民需求意愿强烈的体育项目类型。

2.单处室外体育健身场所用地面积不应少于300平方米，单处室内体育健身场所建筑面积不应少于200平方米；室内体育健身场所不宜设置在住宅建筑内，确需设置的应设置在建筑首层（含架空层），有独立出入口，并做好隔噪措施。

3.在不影响景观条件下，植草足球场按100%计入绿地面积；游泳池、篮球场、排球场、网球场等室外硬质体育场地计入绿地率的面积应控制在小区总绿地面积5%以内。

4.室外体育健身场所用地面积与室内体育健身场所建筑面积可按3:1的比例进行转换。

（七）其他设施

1.物业管理用房：新建住宅开发项目总建筑面积在20万平方米（包含地上和地下建筑，其中地下车库建筑面积按50%计算，下同）以下的，应按5‰的比例配置物业管理用房；总建筑面积在20万平方米以上的，除按照20万平方米的5‰的比例配置外，超过部分按超出建筑面积3‰的比例配置物业管理用房。

2.综合性生活服务设施：新建住宅开发项目宜将商业服务性用房总建筑面积的20%以上作为综合性生活服务设施，且总建筑面积不宜低于300平方米（当项目商业服务性用房总建筑面积小于300平方米时，宜全部计入），提供必需的生活服务，宜包括便利店、菜店、食杂店、理发店、餐饮店、药店、维修、家庭服务等业态，根据具体情况可适当增加或调整部分业态内容。设为餐饮的商业服务网点应预留排烟通道和废水接口，设置隔油设施，并符合餐饮服务项目油烟污染防控要求。

3.环卫设施：包括生活垃圾收集站、生活垃圾分类收集场所和公共厕所，宜设置在对周围环境影响较小、交通便利、方便垃圾收运车辆出入的地段，应与住宅同步报建、同步交付使用。

4.便民服务设施：包括儿童及老年人活动场地、室外健身器械、便利店、快递送达设施、生活垃圾收集点、机动车停车场（库）和非机动车停车场等，须满足《规定》建设要求。

5.体现长沙儿童友好和老年关爱特色，为居住区老年人、儿童群体、残疾人提供养护、康复及托管服务的设施。利用每层楼道及公共区域，合理设置公共交流空间和用于静思、宣泄或心理咨询等作用的心理调节设施。公共休闲区域设置室外吸烟区，且距离儿童和老年人活动场地不少于5米。

6.鼓励引入居住区智能设施和信息服务平台，以及建立集行政管理、社会事务、智慧养老管理、便民服务为一体的居住区综合信息服务平台和知识推广平台，相关用房可纳入社区服务用房统筹使用管理。如引进和推广智能快递、自助洗车装置、电动车充电、无人售货机、无人超市等智能自助生活设施，建立智慧社区停车管理系统等。

（八）本意见所要求配建的公共服务设施均只在居住用地项目中配建，不包括商业用地等其他用地项目类型。

（九）本意见所称的主城间距区是指东二环（东）、南二环（南）、湘江（西）和浏阳河（北）所围合的城市主体区域，其他间距区是指主城间距区以外的城区。

二、全面落实居住公共服务设施配套建设

（一）操作原则

1.新建住宅开发项目配建的居住公共服务设施，应与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用，不得以货币补偿方式取代。

2.对于分期开发的项目，社区服务用房、托儿所和幼儿园应按开发建设总量进行统一规划，原则上安排在首期建设；对于达到规模强制配套的其他公共服务设施，可按照项目建设分期情况进行集中配置。

3.街道级及以上的公共服务设施、集中设置形成的社区级公共服务中心在控制性详细规划中落实。

4.旧区改造公共服务设施差别配置，对教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、养老服务设施、托儿所可根据实际条件实行差别化配置。在建筑面积符合设置标准的前提下，用地面积可以折减但不得低于本标准的70%；确实有困难不能达到的，以“一事一议”原则单独论证。主城间距区内上述没有提到的其他公共服务设施，可结合旧城区城市有机更新项目进行补充和确定，并应满足本市城镇老旧小区综合改造提升技术导则的控制要求。

（二）强化合力，高效推进工作

1.建立公共服务设施建设和管理工作协调机制，统筹管理和协调组织各职能部门做好公共服务设施建设和管理工作。民政部门牵头做好社区服务用房建设和管理工作。卫生健康部门牵头做好托儿所的建设和管理工作。教育部门牵头做好中小学校和幼儿园的建设和管理工作。发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、人居环境、体育、文旅广电、城管执法、商务等部门按照各自职责，加强配合协作，做好相关工作。

2.对住宅开发项目配建的居住公共服务设施，由政府牵头根据其经营模式给予支持。对于愿意无偿移交给街道办事处等相关部门的社区公共服务中心、文化活动站、社区卫生服务站、居家养老服务中心、托儿所、室内综合健身场地等设施，其建筑面积可以不计容积率指标范围。

3.为进一步提升审批效能，简化项目办事程序，相关设施按本意见配置的，工程建设审批阶段不再征求相关主管部门意见。

（三）加强监管，建立专项台账

各区县（市）人民政府应统一规划、合理使用移交的居住公共服务设施，确保各居住小区享受优质公共服务，对各类设施的移交、使用等情况定期报送相关牵头部门。各牵头部门应建立设施台账，加强后续设施监管。

三、本意见自2021年5月1日起施行，有效期5年。

长沙市人民政府办公厅

2021年1月15日

（此件主动公开）