3宗地一个规划条件,法拍其中一宗,后续怎么办?
某地有一居住项目,分为 ABC 三宗土地,每宗地都有独立不动产权证,整体一个出让合同(也就是一个规划条件)。C 地块一期已批已建,A、B 地块合发二期工规。目前一期C地块和 二期B 地块已建成验收,A 地块因法拍更换了土地使用权人。目前,A 地块新的土地使用权人想要申请建设,应该怎么做?
问题在于,
1、三个地块合用一个规划条件;
2、法拍前,法院没有征求规划部门的意见;
3、竞拍人没有到规划部门了解情况,也没有明确还有多少权益。
群里讨论内容如下:
以听证会的方式听取 B 地块权利人的意见,以大地块的规划条件核算 A 地块的规划方案。同时,以 A 地块的剩余指标和竣工验收的数据为基础,计算其剩余容量。这样的思路考虑了各方面的利益和需求,同时也充分利用了已有数据来评估 A 地块的潜力。在进行规划方案核算和剩余容量计算时,需要确保数据的准确性和可靠性,以避免出现误差或偏差。此外,还需要注意的是,A 地块的剩余容量可能会受到多种因素的影响,如土地用途限制、环境保护要求、周边基础设施等。因此,在计算剩余容量时,需要综合考虑这些因素,并进行合理的评估和预测。
另外,与相关部门和利益相关者的沟通与合作也至关重要。通过与他们的密切协作,可以更好地了解各方的需求和关注点,从而制定出更加合理和可持续的规划方案。
在具体操作上,A地块的土地使用权人可以注销原许可,重新核发许可,也可以直接变更建设单位,不过原许可已失效。法拍的权利人可以申请调整方案,但是原审批方案中如果已经销售,那么原审批方案中的业主是利害关系人,方案调整必须召开听证会。注意进行合法性审查,评估变更对原地块业主的影响。如可能引发重大舆情,需在听取意见前报区政府部门、政法部门和信访组织部门协调并获得同意。
有以下几个问题要明确:
1、三宗地的规划条件只有一个,不能突破;
2、BC地块的已经验收,不能再改扩建;
3、A地块原有工规证,因为被法拍打断,而且后续竞拍人取得土地,不是企业名称变更,因此原有工规证失效,必须重新办理;
4、竞拍人在取得土地时,土地管理部门应该在不动产权证登记前,签订新的土地出让合同,明确开竣工时间和,开发相关事宜,最好是重新明确一个规划条件,至少是开发量;
5、目前情况,也只能是依据原有规划条件,和BC地块规划核实的建筑面积、占地面积、绿地面积、停车位、公建等数据,基于原有审批过的统筹的建设工程设计方案和原有A地块工规证进行微调,开发量不突破原有内容。可以视作竞拍人在竞拍时,是认同当时的方案和工规证开发权。
6、在微调建设工程设计方案时,要征求BC地块开发单位意见和购房户的意见,必要情况下应采取听证会形式。
如果这个土地是工业用地,BC地块还有改扩建空间,这个情况是不是更复杂了?是不是只有让2个企业自行协商了呢?
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