一处闲置商业用房拟改造为医院，目前不符合现有详规，但卫健委同意，从调整详细规划开始到变更不动产权证，整个流程怎么走？房子盖好了，闲置，民营医院。仅仅涉及到内部改造，这个闲置楼是独栋，但土地和其他楼宇共宗，不是独立宗。永久改，是个专科医院。选址位置也合理。

上面文件鼓励闲置用房改医院，但是江苏省在此文件上加了一句符合相关规划的前提。具体参考《关于印发促进社会办医持续健康规范发展意见的通知》（国卫医[2019]42号）：

经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后，对闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构的，可适用过渡期政策，在5年内继续按原用途和权利类型使用土地，但原土地有偿使用合同约定或划拨决定书规定不得改变土地用途或改变用途由政府收回土地使用权的除外。

《江苏省促进社会办医持续健康规范发展的实施意见》：

在符合相关规划的前提下，经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后，对闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构的，可适用过渡期政策，在5年内继续按原用途和权利类型使用土地，过渡期满后需按新用途办理用地手续，但原土地有偿使用合同约定或划拨决定书规定不得改变土地用途或改变用途由政府收回土地使用权的除外。

独栋方便分割。1.带建筑收回；2.调控规；3.带建筑供地（视对方需要出让或划拨），其中对原商业用房进行改造的图纸经相关部门联审，出具联合意见，登记为医院用房。 权益开发科认为不要收回，走土地用途调整程序也行。

可以按既有建筑改变使用用途走。

问了厅里，要求既有建筑改变使用用途，也得先符合详规，既有建筑改变使用用途也得先变更土地用途，土地变更需要规划先出意见。有五年过渡期，但五年后还得改用途。

直接用商业办理民营医院的经营手续，不涉及土地用途调整和规划许可，只是一个内部装修。这种情况住建消防图审那边不要规划变更就给出意见，卫健委也不要规划部门意见。

只有投资人坚持要变更，实际商业比医疗价值高，其实是怕后续经不起查，比较谨慎。

建议认真学习南京市《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》其中表述了正负面清单，并说明了既有建筑改变使用功能的本意。

第二条 本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。

第三条 本办法通过正、负面清单的形式进行管理，采用企业申请和部门间认定函的方式对既有建筑改变使用功能进行确认。鼓励激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务、进行创新创业的项目；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。

第四条 以下建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案：

1．商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；

商业-民营医院，应该是符合规划的，或者说民营医院完全可以使用商业用地，具有适建性。无需调整土地规划用途。