1、历史上划拨土地上已建成的老住宅楼，需要解决历史遗留问题转为出让补缴土地出让金后办理不动产权证，还需要出规划条件吗？

可参照自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）中的意见：

三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。

历史建筑大多没有规划条件和审批，规划核实意见按照现状竣工测绘成果出具，以此来代替规划条件。

2、有个工厂火灾烧没了，现在想重建，厂区是有2块土地有2本土地证，现在要先合并宗地然后重新出规划条件吗？还是说直接依据控规审查方案呢？（另一个合宗的问题，两块地容积率不同，拿地时间也不同，企业提出要合宗，资规部门不同意，说要么收回后重新出让，遇到这种情况，都是怎么处理的？）

某地是有根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》出了一个地方实施意见，有详细规定。(五)规范分割合并,促进合理利用。土地分割、合并转让,是指法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。单宗地分割为多宗地的,分割后的地块应具备独立宗地规划建设条件。分割宗地上房产已预售或存在多个权利主体的,应取得有关权利人书面同意。涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在转让合同中明确有关权利义务。多宗地合并为一宗地的,应符合整体开发利用条件。多宗地合并时,仅涉及划拨建设用地使用权合并且合并后宗地用途符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨方式。在不超过合宗后土地用途法定最高年限的前提下,可根据土地使用权人意愿,按照合并前宗地中的其一终止日期修正土地出让年限,涉及房地产开发的,也可申请延长使用年限至法定最高年限。涉及延长年限的,须补缴延长年限的土地出让金。

3、关于架空管线，对于那种高压塔塔基部分需要硬化的，需要办理吗?

以前的官方答复：

架空电力线路的杆、塔基用地，不直接固化地面的核道、观景平台、公共厕所等基础设施和公共服务设施，未明确规定在土地卫片执法工作中是否可判定为实地未变化的问题。关于电力线路的基座用地等，从目前对于国家支持电力等设施的相关文件研究，均明确要求需要办理用地手续，未办理用地手续的，判定为新增非农建设违法用地。关于不直接固化地面的核道等，在《判定规则》中对于旅游项目用地的说明中明确了非永久性人工简易设施，未破坏耕作层，判定为实地未变化。关于公共厕所等基础设施，在国家对于旅游项目支持的相关文件中，均明确要求办理建设用地手续，未办理用地手续的，判定为新增非农建设违法用地。

现在的部分省份的官方表述：

为加强建设用地管理，积极促进我省电网项目建设，根据国家土地管理有关规定，参照其他省审的做法，输电级路走廊(包括杆、塔基)可以不征地，不办理用地预审。

4、有个项目施工到一半来申请方案变更，想要重新发工规，这样一般怎么处理？

虽然部分城市明确了，办理了施工许可证以后不能申请变更工规证，但是还是很多城市，不限制变更。

得看建筑面积增加还是减少，是否存在违规建设，增加按照扩建办理，减少看是否符合条件，在规委会通过后办理。

如果诉求合理，不违反其他法律和规范，符合规划条件，还是尽量同意调整申请。但是前提是征求住建部门的意见。

5、发工规证时依据的是建设工程设计方案，包括总图和单体图是吧，但是到施工证时，设计的施工图纸有局部变化怎么办？办设计方案批复时的图纸就是总图+建筑平立剖+效果图吗？办工规证时依据的也是这些方案图纸？

规划许可审查性质、外观、体量、容积率、密度、高度、绿化等，就是按规划条件审查，内部空间不是他审查的。

经过这么多年，如果一个地方还理不顺建设工程设计方案-初步设计-施工图之前的衔接关系，那么矛盾就太多了，很多地方现在是取消了初设，建设工程方案和施工图一般是规划管理内部自行消化了，如果是2个部门分别管理，应该有衔接沟通机制，哪些可以直接改，哪些不能改，哪些要征求意见甚至会商，这个都要地方上具体的业务人员进行沟通。所谓的联合审查，如果没有软件系统来严谨地处理，还是会出现很多矛盾。

国土空间规划法征求意见稿中，办理工规证的材料表述已经只有土地权属文件和建设工程设计方案了，大概率以后办理工规证不需要施工图了。所以方案到施工图的衔接非常重要。

初步设计和扩初肯定不是规划管理的内容。上规委会只是建设工程设计方案，对外公示的一般只有项目总平面图和效果图。

图审是建设部门的职能，初步设计批复是发改部门的职能。

6、仓储物流用地能不能有农产品初加工，比如分拣车间、包装车间？

不搞一刀切，混合用地和兼容性完全可以的。不过现在管这个严格的是环保部门，他们要问仓储物流用地上能不能上工业生产项目。

7、房地产开发项目，开发商要求物管等配套用房不计容积率，有没有法律依据要计容呀，现在只能回复说一直都按计容去核对面积的。没有看到明文规定计容和不计容的文件？

计容本来就是地方管理，当地可以出台政策说公建不计容，但是各地都是计容的，只有在老旧小区改造的时候，对加建的公建不计容。

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