1、工程护坡、道路护坡算不算建设用地？

应该算建设用地，因为新建道路护坡也要办理用地手续。

不一定。边坡治理形成的图斑或地块。即线性工程、隧道及其他项目为保证边坡及其环境的安全，对线性工程路面向上空延伸采用的支挡加固与防护措施，以及地质灾害隐患点治理工程等图斑或地块。不得将属于违法用地的线性工程、隧道及其他项目主体工程部分纳入边坡治理范围。

虽然说规定是要报批，但很多正线是没报批边坡治理。这种治理完，还是农用地。

某些地方是把放坡都批转回来供给路了。

2、居住用地上建的公寓产权算多少年呢？

居住用地70年。建筑物跟着用地性质走。

3、关于架空管线，对于那种高压塔塔基部分需要硬化的，需要办理吗？

没有特别的，一般都是不办的。

4、一块居住用地在控规容积率里面是≤2.5，我们开规划条件是否可设置为≤2.0？原控规容积率2.5，如果出具2.0，土地出让价值就会降低，现在有点担心，会不会造成土地利用使用价值降低，或者未按照控规执行的风险？如果调整控规时间来不及，所以就想出具规划条件把容积率直接降一点，不晓得有没有风险？

正向优化，这边都是支持。控规详规编制的时候，不可能都进行详细的强排，也不可能把公建配套等全部考虑进去，降低一些容积率才正常。

容积率一般是上限，不超过没什么问题。

控规入库的时候都是范围定的更宽，实际使用并没有那么高。

一般所有的住宅、商业用地出让前，县政府要召开联席会议讨论，明确地块的开发强度，一定意义上由县政府确定最终容积率，只要不违反控规，就没有问题中提到的风险。

现在江苏要求有政府供地前集体决策会，虽然是形式，但是规避了自规局具体业务人员的一点风险。

5、有土地证的土地，收储时，是先收储为储备用地再注销老土地证，还是先注销老土地证才能成为储备用地？

土地经市政府批准收回，依据双方签订补偿协议，补偿资金到位后3日内原权利人到不动产登记机构注销土地证，原土地权利人未按上述约定注销的经储备机构申请可直接公告注销。

这种做法结合了土地收储这一行为的行政强制性和民事协商性特点，综合考虑了双方权益，只要补偿到位，在实际执行过程中未出现公告注销情况；为避免出现操作争议，协议内容中有“土地一经市政府批准收回，该协议即生效”表述，实际又强化了土地收回的行政强制性。但总体框架是民事协商的框架。

如果原土地权利人因法律纠纷，该土地被冻结，导致无法登记注销，原土地权利人仍有土地使用权吗？

所谓土地冻结一般是权利主张人提出财产保全或赔偿强制执行后，经法院受理做出的民事裁定。裁定书中对被执行人相关财产会有“扣留、提取其同等数额的收入或者查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产”表述，在此情况下被执行人土地权益作为重要财产纳入被执行范围，导致了所谓的“土地冻结”。行政权在司法权之后，只要出具了民事裁定书的，都不建议行政介入。涉及到土地收储行为，这属于土地权属不明下的收储，不符合收储前提条件。

6、生态用地，是不是建设用地？

市局解释是，国有建设用地，是国土定的土地性质；生态用地，是规划定的用地性质。两条线。

《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》里也没有生态用地这个分类啊。

应该是用于服务于生态保护的配套的建设用地。比如水工设施用地、其他特殊用地，指除以上之外的特殊建设用地， 包括边境口岸和自然保护地等的管理与服务设施用地。

7、有没有关于土地分宗的规定？规划部门主要审查哪些方面？

有一宗地划出一幢楼的案例：先请发改立个项，然后规划出个规划条件划个红线图，规划条件中明确配套共用，出个合同或者协议之类的，产权明确。即分宗完成。

不是简单的分宗问题，地块分割就涉及规划条件调整了。

涉及不同用地性质情况不同，最主要是符合控规及相关政策支持。

分宗的背景，产权转移，税费交纳，土地收益，配套共享，规划调整，邻避效应等等都要具体体现。

8、光伏纳入规划条件是怎么写的？参考一下？

又是一个搭车的案例，光伏先定位是设备，城乡规划管的对像是建筑物构筑物等。按照部里文件，不能纳入规划条件。

其实土地合同范本上分规划要求和建设要求，这种住建要求的不建议往规划条件里加。

严格依据详细规划核定规划条件，明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、停车泊位以及公共服务、市政交通设施配建、城市设计、风貌管控等。对于乡村产业发展、乡村建设等乡村振兴用地允许适当简化规划条件有关内容。不得将国土空间总体规划和详细规划管控要求之外的非空间治理内容纳入规划条件，不得违反国家强制性标准规范设置规划条件。鼓励地方在规划条件确定后以适当方式进行公开。

《自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》（自然资发〔2023〕237号）

9、老旧小区，政府部门想要在小区空地中给业主们配建活动中心。用的这种地块产权属于全体业主还是原开发企业？

根据《民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都归小区业主共有。

使用土地首先厘清权属，该条款具有普适性。历史上形成的房改房、划拨用地建住宅等特殊情形，有规定的从其规定（注意适用期限），没有的考虑一事一议，但不应与该法条形成对抗。

可以按照杭州做法，甚至可以加建公建配套用房，不计容，办理工规证。

规划博客有个文章《关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议》可以看看。

10、修人行天桥需要控规先规划吗？那修建人行天桥的必要性和可行性研究由谁来负责，住建部门吗？

人行天桥算道路附属设施，控规不必达不到这个深度。

一般都是住建负责。

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