某村已经编制批复了村庄规划，其中有一块地规划为村民养老服务中心，现在某私人投资机构想这个用地上建一个医养结合项目，该机构取得了非营利性相关手续。

目前该用地正在办理农转用手续，到发改部门取得了项目备案手续。

用地面积约10亩，建筑面积约9000平方米，投资约3000万元，服务对象不限于本村居民。

当地自然资源、民政、卫健委、属地政府都支持该项目。当地为非集体建设用地入市试点地区。

有几个疑问：

1、村庄规划内的集体建设用地可以划拨么？

划拨土地仅限于国有土地。国有建设用地的供地方式是出让、划拨、租赁。

2、非村集体组织或入股或村民可以叫做拨用么？

集体建设用地仅有批准使用一个方式（没有试点入市的情况下），所以只能入股、联营。如果有入市试点，就有出让或者租赁。

3、租赁也是出让的一种形式，或者补充形式了，集体建设用地不入市可以租赁么？

不可以。

4、如果另外有一家机构也想取得这个土地，上类似项目，有没有公平竞争的机会？土地价格如何确定？

需要经农村村民代表大会讨论通过并在本集体范围内公示后，先经乡镇人民政府审核，然后向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按省级政府规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

5、应该办理乡村建设规划许可证吧？

符合村庄规划，又是集体建设用地，肯定是办理乡村建设规划许可证。

6、发改部门的项目备案有没有问题？

无论是村集体组织或者社会资本第三方，不在核准目录内的，是备案类。

7、集体建设土地上超过300平方米的建筑物能办理施工许可证么？

各省建设厅有答复过，可以办理施工许可证。

8、私人机构投资3000万元，是非营利性的？哪个部门把关？

行业主管部门，比如养老就是民政局，医疗就是卫健委。

关于集体建设用地的相关知识点：

2019 年《土地管理法》第五十九条、第六十三条，规定了集体建设用地分为：农村村民住宅建设用地、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业用地、集体经营性建设用地。

第1种类型为宅基地，是本集体内部成员的身份福利，旨在保障村民的居住权，实现户有所居。

第2种类型为集体公益性建设用地。是指提供各种生活设施用地，比如乡村卫生站、娱乐广场、村小学、村委会等进一步分为用于乡镇企业建设用地和乡村公共设施公益事业用地。根据《土地管理法》第六十条的规定，乡镇企业建设用地（农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业）的审批程序是，农村集体经济组持符合建设用地总体规划的相关材料，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省级政府规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。根据第六十一条的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的审批程序是，先经乡镇人民政府审核，然后向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按省级政府规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

第3种类型为集体经营性建设用地。该类土地一般具有生产性、经营性、服务性质的特征，通常是以兴办企业或者与其他单位个人以土地使用权入股、联营等形式共同经营企业所使用的农村集体建设用地。比如乡村振兴企业、服务社等。2021年《土地管理法实施条例》新增第五节“集体经营性建设用地管理”，对该类型建设用地进行了专门规定和管理。国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，农村集体经济组织可以通过出让、出租的方式交由单位或个人在一定年限内有偿使用。出让、出租的流程为，土地所有权人即农村集体经济组织编制集体经营性建设用地出让、出租方案，经村民代表大会通过后，形成书面意见，报市县人民政府审查。土地所有权人依据审查通过的出让、出租方案，以招标、拍卖、公告或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同，并报市县人民政府自然资源主管部门备案。

集体建设用地审批程序：

1、项目立项——用地单位到区、县发改部门办理建设项目立项手续，取得项目立项文件；

2、规划审批——用地单位到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件，取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图；

3、签订用地协议——用地单位与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议，或取得集体土地所有者和原使用者书面同意；

4、用地申请——用地单位携相关材料，向所在区、县的国土资源分（县）局提出用地申请；

5、勘测定界——分（县）局开具勘测定界联系单，并根据规划批准用地范围勘测定界；

6、审核报批——分（县）局对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核，审核同意后报所在区县人民政府审批；

7、核发证书——区县人民政府批准后，国土资源分（县）局核发用地批准通知书，用地单位凭用地批准通知书等相关资料，申请集体建设用地土地登记，办理《集体建设用地使用权证》；

8、上报备案——供地完成后，各分（县）局应上报市局备案，并在（各）建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。

土地取得方式：

国有土地填写划拨、出让、作价出资（入股）、国有土地租赁、授权经营、家庭承包、其他方式承包等；

集体土地填写家庭承包、其他方式承包、批准拨用、入股、联营等。

感觉村庄内建设用地管理非常混乱，很多二产、三产项目，大家讨论一下呢！