1、开发边界外的国有农用地报件，需要办预审和选址么？用于乡村振兴的项目。

农用地不需要。

2、有个工业项目，在2017年方案报批和办理规划许可证时的建设项目为“厂房一、仓库、食堂”，在实际建造和办理规划核实确认书时建设项目变更为“厂房一、厂房二、厂房三”（厂房二、厂房三实际为未批先建补办了工规证的），为支持企业与大集团公司项目合作及下步上市工作，政府原则同意对企业免于处罚，要求按照规划核实确认书记载的内容办理不动产权登记，后续由企业向资规部门、住建部门提交建设项目变更材料，办理规划变更手续，如何规避风险？规划核实的操作有问题，2016年给未批先建的建筑补办了许可证，2017年规划核实确认书又不按照许可证内容核实。

会议纪要不作为法律依据，还是要依法依规处理，处罚这事政府也说了不算，法定的东西最好过程走足，上市公司不允许有处罚记录这个倒是问题。

免罚基本都是会议纪要形式，但是实际上政府纪要还不如局内部的重大事项集体决策规范。

自然资源部237号文《关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》，明确规定规划核实中“不得借规划核实规避违法建设认定和行政处罚，将违法建设合法化。”

 假设规划的8层，现状盖的10层，按10层规划核实，出现消防问题，挡日照信访问题，都是规划核实的问题，规划核实高危职业。

某地，目前实际操作是，如果是独立建筑，那就只能拆除或不予核实。如果是整体建筑，超面积没法整改的，处罚+没收违法收入后，变更规划许可内容后核实。

某地，都已经到了规划核实确认书了，可以按确认书直接办理不动产权证啊，可以不用补办工规证，当历史遗留问题来处置。

如果处罚是移交综合执法处罚的话，就应该把函发过去，跟政府说要综合执法的一个办结回函，至于处不处罚跟综合执法研究去，规划部门只要执法局的回函。

处罚权还规划部门还是好的，自己能进行纠错，不会扯皮，如果在执法局，那边不愿意处罚，又不给明确意见，那才麻烦。

按照县政府下发的拟上市公司名录同意上市公司未批先建行为，进行局务会讨论，重大事项集体决策，认定这个违建行为的特殊性，可以免于处罚，注销原来的许可证和规划核实确认书，然后按照未批先建建筑补办流程办理，否则直接按照县会议纪要变更规划许可证，许可证时间是2024年，规划核实确认书时间是2017年，前后矛盾的，不合法也不合理不合逻辑，注销是进行纠错，就既定事实，考量其是否属于可消除影响的情形，如果不违反规划条件，又符合规范，经过公示，可以完善规划许可手续，再进行规划核实。

3、在生态红线范围内的已建合法水利工程改建不涉及新增占地，需不需要再进行生态红线占用审批了？

自然资源部 生态环境部 国家林业和草原局关于加强生态保护红线管理的通知（试行），规定十类有限人为活动，第6条，已有的合法水利、交通运输等设施运行维护改造。

生态保护红线管控范围内有限人为活动，涉及新增建设用地、用海用岛审批的，在报批农用地转用、土地征收、海域使用权、无居民海岛开发利用时，附省级人民政府出具符合生态保护红线内允许有限人为活动的认定意见；不涉及新增建设用地、用海用岛审批的，按有关规定进行管理，无明确规定的由省级人民政府制定具体监管办法。上述活动涉及自然保护地的，应征求林业和草原主管部门或自然保护地管理机构意见。

建议部门会商，再咨询市局和省厅，基层一线确实很难判断，后续上级督查起来，都没有办法解释。

4、一栋商业楼里，要在楼里一层改建室内游泳池，从规划角度来说是否可行？如果可行，有哪些需要注意的？需要什么程序？原建筑审批的时候没有游泳池的功能。

豁免清单里，商业内部业态改造是豁免办理工规证的。

可以看看南京连云港的既有建筑改造的相关文件。

5、关于乡村建设规划许可证如何办理情况，在集体建设用地涉及经营性用地的规划条件是否出具？

城乡规划体系下，规划法没要求集体建设用地出规划条件，部分省市条例要求出规划条件。

需要出具，不然建设工程设计方案如何审查。目前就宅基地不需要出规划条件。

6、新建的建筑物跨不同性质的宗地建设 是否可以批工程规划许可证

新建建筑物也可以跨宗审批，一边是租赁一边是出让，一边是集体建设用地一边是国有的也可以，前提是同一个建设单位，但是如果用地分类都不同，建议最多是毗邻建设，不建议跨宗。

7、有一个地块原为工业用地，后来调规为学校用地，也办理了土地证，现建设单位想要保留原来的两栋建筑为综合楼，如何报建？原来的两栋建筑按照工业建筑设计，抗震等级没那么高。

先计算成本吧，加固改造可能比你新建还贵，政府部门组织专家论证评估一下，从建筑专业、结构专业、消防专业能否满足学校使用，如果符合，可以保留，并将功能调整过来。

8、“一宗地分割后或两宗地合并后，规划部门用提出新的规划条件吗？”当时的回答是“按照原规划条件执行”。可是如果不重新出规划条件，那么未来规划核实怎么办？如果分割后各方共同执行原出让合同约定的规划条件，那么又不满足自然资源部237号文中不得统一规划，各宗地要符合各自的规划条件的有关要求。

没有问题，核心就是保证符合原有的规划条件，这样才能通过方案审查，后续能进行规划核实。

9、正常商务商业住宅项目，一个地块统一出让，地块里有一条路，房产商以路为界线想办两个土地证，这种可行么？

不可以，相当于要分割了，商住用地分割没有见到过，如果可以，规划条件需要重新出，如果重新出，这个等于改变合同约定内容了，如果后续进行债务转让什么的，只开发其中一块地，很多很多问题。涉及到改变规划条件，涉及重大利益调整，而各地省条例基本都禁止调整规划条件，特别是不是为了公共利益。

注：所有内容均来自各地同行交流，因地域差异，仅供思路参考，不建议直接应用！

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